ハノイの土地価格は落ち着き始めている。

Báo Đầu tư•28/05/2024

ハノイの土地市場は、もはや20～40％もの価格上昇を経験しておらず、徐々に安定しつつあり、3～5％程度のわずかな上昇にとどまっている。

投資家の心理は変化している。

倉庫作業員のドゥク・トゥンは、以前は土地を見るために市の郊外まで30～40キロも足を運ぶことを厭わなかったが、今では不動産ブームを追いかけることを諦めた。長距離を無駄に往復する日々は、彼を肉体的にも精神的にも疲れ果てさせてしまったのだ。

「今年の初めに土地の売買で少し利益を出すことができました。不動産取引がいかに儲かるかを実感し、住宅用地を探し続けましたが、まだ何も購入できていません。その理由は、市場が非常に混沌としていて、同じ地域でも人によって価格が異なるため、非常に混乱してしまうからです」とTùng氏は語った。

トゥン氏は実例として、2週間前に不動産業者からハノイ市ミードゥック区ホップティエン村にある135平方メートルの土地を15億ベトナムドンで紹介されたと述べた。しかし、調べてみると、土地の実際の所有者は約2億ベトナムドン安く売ろうとしていたことが分かったという。

「仲介業者が手数料を受け取るのはよくあることだが、価格を15％以上も値上げするのは容認できない。地主自身も、仲介業者がこれほど大幅な値上げで広告を出すとは予想していなかった」とトゥン氏は語った。

多くの新聞は、土地市場の過熱ぶりに疑問を呈し、それが買い手の熱意をいかに冷ましたのかを問いただした。買い手たちは、市場がピークに達した時に飛び込んでしまい、法外な価格で土地を購入してしまったのではないかと不安を抱いていた。

投資家のグエン・トゥアン・クアン氏によると、最近の土地ブームは多くの「投機家」が保有物件を売却するのに役立ったという。市場は現在安定しつつあり、次の価格高騰を待っている。さらに、投資家は今年最初の3ヶ月間と比べて、土地への投資意欲を失っている。

「多くの新聞が土地市場の過熱ぶりを疑問視していることが、買い手の熱意を冷ましている。彼らは、市場がピークに達した時に飛び込んで、法外な価格で不動産を購入してしまうのではないかと懸念している。そのため、投資意欲は一時的に保留されている」とクアン氏は分析した。

Batdongsan.comの統計によると、2024年4月の土地区画の掲載数は前月と変わらなかったものの、一般の関心（検索ボリュームに反映される）は5%減少した。特にプロジェクト用地のセグメントでは、関心は19%も減少した。

上記の数字は、土地熱が沈静化したことを示すだけでなく、プロジェクト用地セグメントの衰退も浮き彫りにしている。これは、建設省の2024年第1四半期報告書でもさらに裏付けられている。土地取引の総量は2023年第1四半期と比べて約20%増加したが、プロジェクト用地の在庫は依然として30%以上増加している。

市場は価格調整局面に入りつつある。

投資新聞の記者とのインタビューで、ハノイの不動産取引センター所長であるゴ・スアン・チュック氏は、現在の市場環境は年初と比べて変化していると述べた。

「過去2週間、土地市場の動きは鈍化している。土地価格は下落していないが、環状4号線周辺地域でさえ、以前ほど上昇していない」とチュック氏は述べた。

土地価格の「沈静化」の理由について、チュック氏は主に3つの原因があると考えている。

まず、投資家は2024年土地法が実際にどのような影響を与えるのかを見極めたいと考えている。特に、この法律が正式に施行されるまであと2ヶ月を切っているため、なおさらである。

第二に、金価格が連続して過去最高値を更新したことで、人々の間にFOMO（機会損失への恐怖）心理が生まれています。多くの人々が不動産投資ではなく、金の「トレンドに乗る」方向にシフトしています。

第三に、問題は売り手による不当な価格上昇に起因している。郊外の一部地域では、土地価格が1平方メートルあたり1億ベトナムドンを超えているが、以前は6,000万～7,000万ベトナムドン/平方メートル程度だった。この価格高騰は多くの投資家を遠ざけている。

ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）の市場調査・投資促進コンサルティング部門副部長であるファム・ティ・ミエン氏によると、土地は投資家の不動産「コレクション」において依然として優先的なセグメントである。しかしながら、この商品ラインは現在、価格調整段階にあるという。

「ドンアン、ザーラム、環状4号線周辺などの計画開発が進む地域では、引き続き投資家の関心を集めています。現在、地価は徐々に安定しており、3～5％程度のわずかな上昇にとどまっています。これは、多くの地域で地価が20～40％も急騰した2024年第1四半期とは対照的です」とミエン氏は述べました。

しかしながら、VARSの専門家は、土地は将来的に有望な投資分野であると考えている。特に、20億～30億ベトナムドンの価格帯の住宅用地は、依然として高い流動性を有している。

プロジェクト用地セグメントの低迷理由についてさらに詳しく説明したミエン氏は、プロジェクト用地は周辺インフラが未整備な場合が多いと述べた。そのため、投資家は投資対象となる土地の潜在力をイメージしづらいという。

さらに、土地開発プロジェクトの成否は、開発業者に大きく左右されます。景気回復局面においても、多くの企業は依然として苦境に立たされており、プロジェクトを完了できるかどうかは大きな疑問符が残ります。そのため、購入者は状況をよりコントロールできる住宅用地を探す傾向があります。