ハノイの土地価格が「落ち着き始め」

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ハノイの土地セグメントは、価格が20〜40％上昇することはなくなり、徐々に安定し、わずか3〜5％の上昇にとどまります。

投資家の感情の変化

土地を見るために郊外まで30～40キロも旅するタイプの倉庫作業員、ドゥック・トゥン氏は、不動産熱を追求するのを諦めてしまった。成果のない長旅は、彼を肉体的にも精神的にも疲弊させていた。

「今年初めに土地の売買に成功し、少し利益が出ました。不動産取引が『儲かる』と聞いて、住宅用地を探し続けましたが、まだ購入できていません。理由は、市場が非常に混沌としていて、同じ地域でも価格が異なり、非常に混乱しているからです」と董氏は語った。

トゥン氏は、2週間前、仲介業者からホップティエン村（ハノイ市ミードゥック区）にある135平方メートルの土地を15億ドンで紹介されたと事実関係を説明した。しかし、調査の結果、その土地の所有者が約2億ドン安い価格で売却していたことが判明した。

「仲介業者が手数料を受け取るのは一般的ですが、15%以上の値上げは認められません。土地の所有者でさえ、仲介業者がこれほど大きな差額で売却するとは予想していませんでした」と董氏は述べた。

多くの新聞が土地市場の熱狂ぶりに疑問を呈し、買い手の熱気は冷めてしまった。彼らは、ピーク時に市場に殺到し、「天文学的な」価格で買い漁ってしまうのではないかと懸念していた。

投資家のグエン・トゥアン・クアン氏によると、最近の土地熱の高まりにより、多くの「サメ」が物件を売却することに成功しているという。市場は現在、安定期にあり、次の価格上昇を待っている。また、投資家の土地に対する熱意は、今年の最初の3ヶ月に比べて低下している。

「多くの新聞が土地市場の熱狂に疑問を呈したことで、買い手の熱意は冷めてしまった。彼らはピーク時に市場に飛び込み、高値で不動産を購入してしまうことを懸念している。そのため、投資意欲は一時的に保留されている」とクアン氏は分析した。

八東山の統計によると、2024年4月の販売用地数は前月と同数でしたが、検索数に反映された一般の関心度は5%低下しました。特に、プロジェクト用地セグメントに限ると、関心度は19%低下しました。

上記の数字は、土地熱が冷めていることを示しているだけでなく、プロジェクト用地セグメントの低迷も示しています。これは、建設部の2024年第1四半期報告書でより明確に示されています。土地取引総量は2023年第1四半期より約20%増加しているにもかかわらず、プロジェクト用地の在庫は依然として30%以上増加しています。

市場は価格調整の段階に入りつつある。

ハノイの不動産取引センター所長ゴ・スアン・チュック氏は、ダウ・トゥ新聞の記者に対し、現在の市場状況は今年初めと比べて変化しているとコメントした。

「土地セグメントはここ半月ほど鈍化しています。土地価格は下落はしていませんが、環状4号線周辺の地域でもそれほど上昇していません」とチャック氏は述べた。

土地価格が「冷え込んでいる」理由について、チャック氏は主に3つの理由があると述べた。

まず、投資家は、特に2か月以内にこの法律が正式に適用されるため、2024年土地法の実際的な影響についてさらに詳しく観察したいと考えています。

第二に、金価格の継続的な上昇は、人々の間にFOMO（取り残されることへの恐怖）という心理を生み出しました。多くの人々が不動産投資ではなく、金の「トレンドに乗る」ことに切り替えました。

第三に、売主側による不当な価格上昇が原因となっています。郊外の一部地域では、以前は1平方メートルあたり6,000万～7,000万ドンだった土地価格が、1億ドンを超えるケースが見られました。この高騰は多くの投資家の投資意欲を削いでいます。

ベトナム不動産協会（VARS）投資促進部市場調査・コンサルティング副部長のファム・ティ・ミエン氏によると、土地は依然として投資家の不動産「コレクション」における最優先事項です。しかし、この商品ラインは現在、販売価格の調整段階にあります。

「ドンアン、ジャーラム、環状4号線周辺といった開発中のホットスポットの土地市場は、依然として投資家の注目を集めています。現在、地価は徐々に安定しており、3～5%の微上昇にとどまっています。これは、多くの地域で地価が20～40%急騰した2024年第1四半期とは対照的です」とミエン氏は語りました。

しかし、VARSの専門家は、土地は将来的に投資する価値のあるセグメントだと考えています。特に、20億～30億ドンの価格帯の住宅用地は、依然として高い流動性を維持しています。

プロジェクト用地セグメントが依然として暗い理由について、ミエン氏はさらに、プロジェクト用地は周辺インフラが未整備であることが多いため、投資家が投資する土地の潜在性を想像することが難しいと述べた。

さらに、プロジェクト用地の成否は投資家に大きく左右されます。回復期にある市場において、多くの事業は依然として低迷しており、プロジェクト完了の可否は依然として大きな疑問符が付きます。そのため、購入者は状況をより積極的に評価するために、住宅用地を探す傾向があります。