ハノイの土地価格は落ち着き始めている。

Báo Đầu tư•28/05/2024

[広告1]

ハノイの土地市場は、20～40％の価格上昇はなくなり、徐々に安定し、3～5％のわずかな上昇しか記録していません。

投資家の感情は変化している。

倉庫作業員のドゥック・トゥンさんは、かつては土地を視察するために市街地の郊外まで30～40キロも歩いて出かけていたが、今では不動産ブームの波に乗るのを諦めてしまった。長旅で無駄な時間を過ごし、心身ともに疲弊している。

「今年初めに土地の売買に成功し、少し利益が出ました。不動産取引の儲けの多さに気づき、住宅用地を探し続けましたが、まだ何も買えていません。理由は、市場が非常に混沌としていて、同じ地域でも人によって価格が異なり、とても混乱しているからです」とトゥンさんは語った。

実例として、トゥン氏は2週間前、不動産業者からホップティエン村（ハノイ市ミードゥック区）にある135平方メートルの土地を15億ドンで紹介されたと語りました。しかし、調査の結果、実際の所有者はそれよりも約2億ドン安く売却していたことが判明しました。

「仲介業者が手数料を受け取るのは一般的ですが、15%以上の値上げは認められません。地主自身も、仲介業者がこれほど大幅な値上げで広告を出すとは予想していませんでした」とトゥン氏は語った。

多くの新聞が土地市場の熱狂ぶりに疑問を呈し、それが購入者の熱意を冷まさせたのではないかと疑問を呈した。購入者は、ピーク時に市場に飛びつき、法外な価格で購入してしまったのではないかと懸念していた。

投資家のグエン・トゥアン・クアン氏によると、最近の土地熱のおかげで、多くの「サメ」が保有物件を売却することに成功したという。市場は現在安定しており、次の価格上昇を待っている。さらに、投資家は今年最初の3ヶ月と比べて、土地への熱意が薄れている。

「多くの新聞が土地区画市場の熱狂ぶりに疑問を呈していることが、買い手の熱意を冷ましている。彼らは、市場がピークを迎えた時に飛びつき、法外な価格で不動産を購入してしまうのではないかと懸念している。そのため、投資意欲は一時的に停滞している」とクアン氏は分析した。

Batdongsan.comの統計によると、2024年4月には、土地区画の掲載数は前月と同数でしたが、一般の関心度（検索ボリュームに反映）は5%減少しました。特に、プロジェクト用地セグメントでは、関心度が最大19%減少しました。

上記の数字は、土地フィーバーが沈静化したことを示すだけでなく、プロジェクト用地セグメントの衰退を浮き彫りにしています。これは、建設省の2024年第1四半期報告書でもさらに明確に示されています。土地取引総量は2023年第1四半期比で約20%増加しましたが、プロジェクト用地の在庫は依然として30%以上増加しました。

市場は価格調整段階に入りつつある。

ハノイの不動産取引センター所長ゴ・スアン・チュック氏は投資新聞の記者に対し、現在の市場環境は今年初めと比べて変化しているとコメントした。

「土地市場はここ2週間、減速している。土地価格は下落していないものの、環状4号線周辺地域でさえ、以前ほどの上昇は見られなくなっている」とチャック氏は述べた。

土地価格が「冷え込んでいる」理由について、チュック氏は主に3つの原因があると考えている。

まず、投資家は、2024年土地法が2か月以内に正式に施行されることから、その実際の影響を観察したいと考えています。

第二に、金価格の記録的な高値継続は、人々の中にFOMO（取り残されることへの恐怖）という心理を生み出しました。多くの人々が不動産投資ではなく、金の「トレンド追随」へとシフトしています。

第三に、問題は売主による不当な価格上昇に起因しています。郊外の一部地域では、以前は1平方メートルあたり6,000万～7,000万ドンだった土地価格が、現在では1億ドンを超えています。この高騰は多くの投資家の投資意欲を削いでいます。

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）市場調査・投資促進コンサルティング部門副部長のファム・ティ・ミエン氏によると、土地は投資家にとって不動産「コレクション」における依然として重要なセグメントです。しかし、この商品ラインは現在、価格調整の段階にあります。

「ドンアン、ジャーラム、環状4号線周辺といった開発中のホットスポットの土地市場は、引き続き投資家の関心を集めています。現在、地価は徐々に安定しており、3～5%のわずかな上昇にとどまっています。これは、多くの地域で地価が20～40%急騰した2024年第1四半期とは対照的です」とミエン氏は語りました。

しかしながら、VARSの専門家は、土地は将来的に価値のある投資セグメントであると考えています。特に、20億～30億ドンの価格帯の住宅用地は、依然として高い流動性を維持しています。

プロジェクト用地セグメントが低迷している理由について、ミエン氏はさらに詳しく説明し、プロジェクト用地は周辺インフラが未整備であることが多いと述べました。そのため、投資家は投資予定の土地のポテンシャルを視覚化することが困難になっています。

さらに、土地開発プロジェクトの成否は開発業者に大きく左右されます。市場が回復傾向にあるにもかかわらず、多くの企業は依然として苦戦しており、プロジェクトの完遂能力は依然として大きな疑問符が付きます。そのため、購入者は状況をよりコントロールするために、住宅用地を探す傾向があります。