不動産取引フロアにおける強制的な規制を撤廃する

国会常任委員会は、第25期国会の議事日程に引き続き、8月24日午後、国会議事堂で不動産業法（改正）案の説明、受理、修正などについて意見を述べた。

会議で報告した経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、「国会議員の意見を踏まえ、不動産事業法（改正）草案は、土地法（改正）草案、住宅法（改正）草案、その他関連法と規制範囲について検討されました。本法案は、規制範囲の重複や矛盾がなく、法制度の整合性と同期性を確保し、不動産事業、不動産事業を行う組織および個人の権利と義務、不動産市場の規制、不動産事業の国家管理を含む規制範囲を明確に定義する方向に改訂されています」と述べた。

経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、法案草案には不動産事業法が適用されない場合に関する規定が追加され、法案の適用範囲の遵守が確保されていると述べた。「不動産事業」の概念については、法案草案は不動産事業の種類を明確にし、不動産プロジェクト譲渡事業と不動産サービス事業の実施に関する内容を追加し、「営利を目的とする」という文言を企業法に規定されている事業概念と整合させるという方向で、不動産事業の概念を改訂した。

国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長が報告書を発表する。写真：ドアン・タン/VNA

経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、多くの意見が義務化ではなく、不動産取引フロアを通じた不動産取引を奨励するのみであるとの見解を示したと述べた。一部の意見は、不動産取引フロアを通じた不動産取引の種類を規制することに賛同した。

経済委員会常務委員会は、2014年不動産事業法の施行実態調査において、現行の不動産取引場は透明性を確保しておらず、取引関係において不動産取引場が受益者であるため、取引の法的安全性も確保されていないと指摘した。不動産取引場を通じた取引の義務化は、現行の法制度に反し、営業の自由権を阻害し、法規制を悪用して市場を独占・混乱させる可能性があり、健全で安全かつ持続可能な不動産市場の発展という任務の遂行を保障するものではない。

国会議員の意見を受けて、法案は次のような方向に修正されました: 法案第7章の不動産取引所を通じた不動産取引に関する強制規定を削除し、投資家と顧客が自由に取引方法を選択できる有利な条件を作り出します。不動産投資と事業に関する国家政策に関する法案第8条第7項を補足し、「国は、組織と個人が不動産取引所を通じて住宅、建設工事、土地使用権の売買、譲渡、賃貸、リースの取引を行うことを奨励する」としました。

法案草案では、住宅事業および将来の建設プロジェクトにおける保証金について 2 つの選択肢が提案されています。

オプション1：規制「不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が政府機関によって評価され、投資家が土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との契約に基づいて保証金を徴収することができます。保証金契約には、住宅の販売価格、リース購入価格、建設工事が明記されている必要があり、保証金の額は住宅の販売価格、リース購入価格、建設工事の10%を超えてはなりません。」

オプション 2: 規制「不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業を開始するためのすべての条件を満たし、本法律の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を徴収することができます。」

経済委員会常務委員会は、オプション1を選択しました。これは、基本設計が専門の建設会社によって審査されれば、プロジェクトの合法性が購入者にとって十分に明確になるからです。企業は事業計画をより積極的に進め、基本設計後に建設設計を完了します。

経済委員会常務委員会によると、預金の目的が不動産業者が資金動員チャネルとして預金を受け入れることにならないように、預金受入率を合理的な水準に規制する必要がある。

保証金率が高すぎると、能力の低い不動産業者が市場に参加するのを阻止できず、資金横領、詐欺、顧客（国民）資産の横領のリスクが高まります。保証金率が低すぎると、参加当事者の責任を拘束する効果が発揮されず、関係者が約束を破り、保証金の損失を受け入れる可能性があります。

そのため、本法案では、保証金の最高額を売買価格またはリース購入価格の10%と規定しています。さらに、本法案は、当事者が保証金契約において売買価格またはリース購入価格を明記しなければならないという規定を補足し、責任の拘束力を高め、契約締結の確実性を高めています。

経済委員会常任委員会によると、選択肢2では、「住宅または建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法の規定に従って取引を行った」場合に保証金の徴収を認めることにより、保証金の意味はなくなり、実質的には進捗状況に応じた契約金の支払いとなる。

前回の第5回国会では、不動産業法（改正案）について審議・意見が述べられました。国会議員の意見を踏まえ、経済委員会常任委員会が議長を務め、起草機関（建設省）および関係機関・団体と連携し、法案の改正内容について検討・理解・説明を行いました。同時に、専門家、経営者、法案の影響を受ける関係者への意見聴取会を開催し、法案の完成に向けた理論的・実践的な基盤強化を図りました。

採択され修正された法案は、第5回国会に提出された法案に比べて9条が削除され、1条が追加され、10章84条から構成されています。

VNA/ティン・トゥック新聞によると

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