通達42/2024/TT-BTCとともに発行されたベトナム不動産評価基準は、価格に関する法律の規定に従って価格を査定する際の不動産評価について規定し、ガイドします。
回覧42/2024/TT-BTCは2024年8月5日から発効します。
注: このベトナムの評価基準は、土地法の規定に基づく土地評価には適用されません。
この新しいベトナム不動産評価基準を適用する対象には以下が含まれます。
- 価格鑑定人および価格鑑定企業は、価格に関する法律の規定に従って価格鑑定サービスの提供活動を行います。
- 価格に関する法律の規定に従って国家の価格評価活動を行う組織および個人。
- 評価を依頼する組織および個人、評価契約（ある場合）に従って評価レポートを使用する第三者。
ベトナムの不動産評価に関する評価基準によれば、不動産評価に適用されるアプローチには、ベトナムの評価基準に規定されている市場アプローチ、原価アプローチ、収益アプローチ、またはこれらのアプローチの組み合わせが含まれます。
不動産評価に用いられる評価方法には、本ベトナム評価基準に規定されている評価手法、または複数の手法を組み合わせた評価手法が含まれます。剰余金法は、市場アプローチ、原価アプローチ、収益アプローチを組み合わせた評価手法です。
評価対象となる不動産の特性、評価の目的、評価時期、評価額の根拠、収集できる評価対象となる不動産に関する情報やデータに基づいて、適切な評価アプローチと評価方法を選択します。
不動産評価のアプローチと方法
不動産評価のアプローチと方法を規制する通達42/2024/TT-BTC第4条に基づき、2024年8月5日から以下のようになります。
（i）不動産評価に適用されるアプローチには、ベトナム評価基準に規定されている市場アプローチ、原価アプローチ、収益アプローチ、またはこれらのアプローチの組み合わせが含まれます。
(ii) 不動産評価に用いられる評価方法には、本条第(i)項に規定する評価手法又はこれらの手法の組合せに属する評価方法が含まれる。剰余金法は、市場アプローチ、原価アプローチ及び収益還元アプローチを統合した評価方法である。
（３）鑑定評価の対象となる不動産の特性、鑑定評価の目的、鑑定評価の時期、鑑定評価額の根拠、鑑定評価の対象となる不動産に関して収集可能な情報やデータ等を踏まえ、適切な鑑定評価のアプローチや方法を選択する。
これに伴い、2024年8月5日からの剰余金法の適用は、以下のとおり実施されます。
（i）剰余金方式における計算式：
V = DT - CP
そこには：
- V: 評価された資産価値。
- DT: 総開発収益。
- CP: 総開発コスト。
（ii）実施内容：
- 不動産の最高かつ最善の利用方法を決定します。
- 将来のキャッシュフロー予測期間（n）を決定します。
- 総開発収益 (DT) を決定します。
- 総開発コスト (CP) を決定します。
- 不動産の価値（V）を決定します。
（３）開発収益と不動産開発費用の発生時期に関する事例
- ケース1：不動産開発収益と不動産開発費用が同一年度に発生した場合。この場合、不動産開発収益と費用は評価時点の価格水準に基づいて算定されます。
V = DT - CP（評価時）
- ケース2：不動産開発のプロセスは何年も続き、建設後、その物件が事業用に賃貸されたり、一部が事業用に賃貸されたり、物件の一部が何年もかけて売却されたりします。
そこには：
- V: 評価された資産価値。
- DTt: t 年の予想開発収益。
- CPt: t 年の推定開発コスト。
- r: 割引率。
- n: 将来のキャッシュフロー予測期間。
- t: 予測年。
さらに、通達42/2024/TT-BTC第10条に基づき、剰余金法における割引率（r）の決定は以下のように規定されています。
割引率を決定する際には、金銭の時間的価値と、不動産プロジェクトの建設、完成、運用中に生じるキャッシュフローに関連するリスクを反映する必要があります。
割引率は次のいずれかの方法で決定されます。
- 収益アプローチによって決定される割引率は、収益アプローチに関するベトナムの評価基準に規定されています。
- 割引率は、評価時点で省内に本社または支店があり、定款資本または議決権総数の50%以上を国が保有し、不動産投資や事業プロジェクトを実施している商業銀行のドン預金の平均中期貸出金利に基づいて決定されます。
不動産の最高かつ最善の利用は、以下の基準に基づいて決定されます。
- 不動産鑑定の特徴。
- 管轄当局が承認した土地利用計画、建設計画、交通計画、土地利用転換規制、建設投資規制に関する情報。
- 評価対象資産に関する情報の収集と分析に関するベトナムの評価基準の最良かつ最も効果的な使用方法を分析するためのガイダンス。
知恵
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出典: https://www.nguoiduatin.vn/cac-cach-tiep-can-phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong-san-tu-5-8-a669626.html
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