中国の主要都市が同時に不動産救済に「舵を切る」

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住宅所有に関するすべての制限を緩和する

北京政府からのシグナルを受けて多くの地方政府が同時に不動産市場救済策を発表したことで、中国の株式市場は大幅な上昇を記録したばかりだ。

9月29日、広州市政府は突然、住宅購入に関するすべての制限を撤廃し、その決定は9月30日から発効すると発表した。

以前の規制では、広州に移住する移民世帯は、最大2軒の住宅を購入する資格を得るために、少なくとも6ヶ月間税金または社会保険料を支払わなければなりませんでした。単身者の場合は、アパート1軒までしか購入できませんでした。現在、これらの条件は撤廃されています。

上海市は、住宅購入に必要な税金の納付期間を3年から1年に短縮することを決定しました。また、初めて住宅を購入する際の頭金を15%に引き下げました。これらの新規定は10月1日から施行されます。

深セン市当局も同様の措置を講じ、住宅購入規制を緩和しました。これまで、市は地元の世帯が所有できる住宅数を最大2戸に制限していました。独身者は1戸に制限されていました。新たな規制では、住民が特定の地区で追加のマンションを購入できるようになりました。2人以上の子供がいる移民世帯は、1戸ではなく2戸の住宅を購入できるようになりました。

中国不動産 Colliers.gif — *中国の主要都市が一斉に不動産救済に動く。写真：コリアーズ*

中国のいくつかの主要都市で住宅購入条件を緩和する動きは、経済成長に深刻な影響を与えた数年にわたる危機の後に不動産市場を救済するための一連の措置を北京が示唆する中で起こった。

中国政府はこれまで、住宅ローン金利の引き下げや、過剰供給されたアパートの買い戻しの検討など、一連の経済救済策を講じてきたばかりだった。

中国政治局は9月26日、財政支出を増やし、不動産市場を安定させ、2024年の経済目標を達成する決意で合意した。

ブルームバーグは関係筋の話として、中国財政省が消費を刺激し、地方政府の債務問題解決を支援するため、2024年に数千億ドル相当の特別国債を発行する計画だと述べた。

中国人民銀行（PBOC）はこれに先立ち、預金準備率（RRR）を50ベーシスポイント引き下げ、中期貸出金利（MLF）とプライムローン金利（LPR）を20～30ベーシスポイント引き下げた。

不動産株が急騰、中国の不動産はすぐに回復するか？

ハンセン本土不動産指数は9月30日に7%上昇し、この銘柄群の上昇傾向が継続した。先週、不動産価格は30%以上上昇した。

他の多くの銘柄グループも上昇し、9月の最終取引で中国本土のCSI300指数が8.5%上昇する要因となりました。この指数は、16年ぶりの大幅な上昇週（9月23日から27日）を記録しました。

9月30日の取引では、ロンフォー・グループ・ホールディングス（香港証券取引所上場）が12.4％上昇、恒隆地産が12.7％上昇、万科が11.7％上昇するなど、多くの不動産大手の株価が急騰した。

調査会社ロジウム・グループのマネージング・ディレクター、アレン・フェン氏はCNBCで、住宅購入に関する規制を緩和すれば、北京、上海、広州などの一級都市での不動産販売が促進される可能性があると述べた。

過去4年間、中国の不動産・建設市場は、北京政府がこの分野の不振企業を清算するために抜本的な対策を講じたことで深刻な危機に陥っていました。恒大集団や碧桂園集団といった企業が倒産しました。

しかし、不動産と建設は中国のGDPの25%以上を占めており、世界第2位の経済大国への影響は甚大です。多くの不動産関連産業も苦戦を強いられています。

不動産セクター救済に向けたこうした「反転」の兆候は稀だと考えられる。北京は不動産救済政策に加え、金融市場を刺激するための多くの解決策も打ち出している。

しかし、多くの人が懸念しているのは、長年の危機を経て、中国の不動産市場はすぐに回復できるのか、衰弱し疲弊した体はすぐに回復できるのか、ということです。

CNBCのインタビューで、専門家のアレン・フェン氏は、住宅購入規制を緩和する同様の措置が中国の他のいくつかの小都市で実施されているが、あまり効果が出ていないとコメントした。

ナティクシスの経済学者ゲイリー・ン氏によると、その理由は「在庫レベルが高い」ためだという。

実際、ここ数年の中国不動産市場の崩壊は、多くの悪影響をもたらしています。その理由は、北京政府が大手不動産企業の急速な発展、債務比率の急激な上昇、そして住宅供給過剰の発生を懸念していることにあります。

しかし、多くの専門家は、中国における住宅供給過剰という結論は必ずしも正しくないと指摘している。大都市では、不動産危機が発生した後も、多くの種類の不動産商品の価格が上昇し続けた。一級都市では、依然として住宅不足が続いており、人々は家族全員が一つの寝室に収まるような、窮屈なアパートに住まざるを得なかった。

言及されている人口過密現象は、おそらく大都市から遠く離れ、学校、病院、仕事などが不足している地域で主に発生している。中国の不動産開発業者は、多額の借金をして、人が住むのに適さない場所に急いで投資したのかもしれない。