土地価格表の「結び目」を解く必要がある:

特に、土地価格が高騰したことにより、土地利用目的を変更する際に義務を果たすための十分な資金力が人々にはない。

人間の能力を超えて

土地の用途変更時に支払う資金が十分でないという事実は、特に地方や山間部において、土地価格と購入可能額の差について警鐘を鳴らしている。

典型的な事例は、ミンクアン村（現バヴィ村）コックドンタム村に住むディン・コン・フオン氏の家族です。2025年3月、バヴィ郡人民委員会は、フオン氏が210平方メートルを超える多年生作物栽培用の土地を、長期使用期限付きで農村住宅用地へ用途変更することを認める決定を下しました。

地域の地価表に基づいて土地利用目的を変更することは、現在多くの世帯にとって不可能である。説明写真

しかし、政令第103/2024/ND-CP号第8条に定められた計算方法によれば、フオン氏が支払うべき金銭的義務は、土地価格表における住宅地と農地の価格差額、つまり1平方メートルあたり433万7000ドンに相当し、支払総額は最大9億ドン近くに上ります。これは、バヴィ村のような山岳地帯の世帯にとって、到底支払える金額ではありません。熟慮の末、フオン氏は金銭的義務を果たすことができず、用途変更の継続を中止するよう求めました。

人民の請願に基づき、バヴィ地区人民委員会は（7月1日の二階級制政府モデルの正式運用前に）土地利用目的の転換を許可する決定を取り消し、キャンセルすることを決定した。

同様の状況は多くの地域で発生している。ヴィン市（ゲアン省）に住むトラン・ズイ・ドン氏と妻のグエン・ティ・ホンさんは、墓地に隣接する300平方メートルの庭地を住宅地に転用する申請をした際、約45億ドンの土地使用料を支払うよう通知を受け、驚いたという。「家族は納税義務自体には反対しませんが、1平方メートルあたり約1500万ドンという徴収率では、一生かけて貯金するだけでは足りません」とドンさんは語った。

上記のような話は、多くの場所、特に農村部、山岳地帯、恵まれない地域における現在の土地価格表が、実際の社会経済状況や人々の支払い能力を正確に反映していないことを示しています。

良いニュース

農業環境省土地管理局のマイ・ヴァン・ファン副局長によると、2024年土地法における土地価格枠組みの撤廃は重要な前進であり、土地価格を市場に近づけ、不動産管理と開発の透明性を確保することに貢献する。しかしながら、現実には多くの地方自治体が市場の土地価格動向を把握しておらず、土地価格表は更新されておらず、現実に即していない。

土地管理総司令官(1).jpg — 農業環境省土地管理局のマイ・ヴァン・ファン副局長が、地方の土地価格表について説明した。写真：リン・リン

今後、多くの地方自治体が2024年土地法に基づき新たな地価表を発行するが、この地価表は大幅な変動が見込まれる。農業環境省は財務省に報告書を提出し、現在から2025年末までの地価管理に関する多くの解決策を提案している。特に、地方自治体が市場の動向を綿密に監視し、地価変動を適時に更新すること、土地区画ごとの地価データベースを段階的に構築すること、現行の地価表が不適切となった場合には政令第71/2024/ND-CP第17条の指示に従い調整すること、2026年1月1日に発効する2024年土地法に基づき新たな地価表を作成する際に合意形成を図るため広範な協議を組織することなどの要件が強調されている。

同時に、農林水産省は、地価表の適用範囲と対象を拡大し、具体的な地価を決定しなければならないケースを絞り込み、財務義務の計算における各機関の責任を明確に定義し、不動産市場への全体的な影響を評価するために関連法を見直すことも提案した。

当然のことながら、土地価格が上昇する一方で、特に農村部における人々の所得がそれに応じて向上しなければ、多くの世帯が「転用は認められているが、転用できない」という状況に陥ることになる。実際には、土地価格の問題は単なる技術的な計算や法令遵守の問題ではなく、生活環境、住宅購入能力、社会公平性といった全体的な文脈の中で捉えられなければならない。

土地価格表の完成は、人々のアクセスと歩調を合わせ、優れた政策が実践されなかったり、負担になったりするような事態を避ける必要がある。農業環境省の代表は、土地価格表の調整には、それぞれの土地の種類に適した地域や場所を特定し、社会全体の合意に基づいた合理的なロードマップが必要であると強調した。

この動きを受けて、財務省の代表である公共資産管理局（財務省）のグエン・ティ・トア副局長は、地方からの報告を総合的に評価した上で、包括的な評価を行い、農業環境省と連携して法律の条項の見直しと改正案の提案を行うと述べた。財務省は、近い将来、政令第103/2024号（土地使用料および地代に関する規定）の一部条項を改正・補足する政令案について意見を募集している。特に、過渡期のケースに対応するため、第52条に第6項を追加することを提案している。

具体的には、この補足措置は、住宅と同一の土地にある農地（従来は庭地、住宅と同一の土地にある池地として認識されていたが、住宅地として認識されていなかったもの）を住宅地に用途変更する世帯および個人に適用されます。

財務省は、主務官庁が土地利用目的の変更を許可する決定を発令した時点で、住宅地価格に基づく土地使用料と農地価格に基づく土地使用料の差額の50％を土地使用料として徴収すべきであると提案した。

出典: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html