土地価格規制の「ボトルネック」を解決する必要がある。

特に、地価が大幅に上昇したことにより、土地利用目的を変更する際の義務を果たすための資金が不足している人が多くなっています。

国民の能力を超えて

土地利用目的を変更する際に人々が支払う余裕がないという現実は、特に地方や山間部において、土地価格と支払能力の格差に対する警鐘を鳴らしている。

典型的な事例として、ミンクアン村（現バヴィ村）コックドンタム村に住むディン・コン・フオン氏の家族が挙げられます。2025年3月、バヴィ県人民委員会は、フオン氏が多年生作物の栽培に使用されていた210平方メートル以上の土地を、長期利用期間を定めた農村住宅地への用途変更を認める決定を下しました。

地域の地価表に従って土地利用目的を変更する手続きは、現在、多くの世帯にとって困難です。（イメージ）

しかし、政令第103/2024/ND-CP号第8条に規定されている計算方法によれば、フオン氏の金銭的義務は、土地価格表における住宅地と農地の価格差、つまり1平方メートルあたり433万7000ドンに相当し、支払総額は約9億ドンに上ります。この金額は、バヴィ村のような山岳地帯の世帯の経済力を超えています。熟慮の末、フオン氏は金銭的義務を履行することができず、土地利用転換を進めないよう要請しました。

人民の請願に基づき、バヴィ地区人民委員会は（7月1日の二層制政府モデルの正式実施前に）土地利用目的の転換を認める決定を取り消し、キャンセルする決定を下した。

同様の状況は多くの地域で発生しています。ビン市（ゲアン省）に住むトラン・ズイ・ドンさんとグエン・ティ・ホンさんは、墓地に隣接する300平方メートルの庭地を住宅地に転用する申請をした際、約45億ドンの土地使用料を支払うよう通知を受け、驚いたと言います。「家族は税金を払うことに反対はしませんが、1平方メートルあたり約1500万ドンという税率では、一生働いても十分な貯蓄はできません」とドンさんは語りました。

上記のような話は、多くの場所、特に農村部、山岳地帯、恵まれない地域における現在の土地価格表が、実際の社会経済状況や人々の購入能力を正確に反映していないことを示しています。

良いニュース

農業環境省土地管理局のマイ・ヴァン・ファン副局長によると、2024年土地法に基づく土地価格枠組みの廃止は重要な一歩であり、土地価格を市場価格に近づけ、不動産管理と開発の透明性を確保することに貢献する。しかしながら、現実には多くの地方自治体が市場の土地価格の変動に対応しきれておらず、時代遅れで非現実的な地価表が存在している。

lanh-dao-cuc-quan-ly-dat-dai(1).jpg — 農業環境省土地管理局のマイ・ヴァン・ファン副局長が、地方の土地価格表について説明している。写真：リン・リン

今後、多くの地方自治体が2024年土地法に基づき新たな地価表を発行する予定であり、大幅な変動が見込まれる。農業環境省は財務省に報告書を提出し、現在から2025年末までの地価管理について複数の解決策を提案している。これらの解決策では、地方自治体が市場の動向を綿密に監視して地価変動を速やかに更新すること、個々の土地区画に至るまで地価データベースを段階的に構築すること、法令第71/2024/ND-CP号第17条の指針に従い、現行の地価表が適切でなくなった場合には調整すること、そして、2026年1月1日に発効する2024年土地法に基づき新たな地価表を作成する際に合意形成を図るため幅広い協議を組織することの必要性が強調されている。

同時に、農林水産省は、地価表の適用範囲と対象を拡大し、特定の地価決定を必要とするケースを絞り込み、財務義務の計算における各機関の責任を明確に定義し、不動産市場への全体的な影響を評価するために関連法を見直すことも提案した。

明らかに、土地価格が大幅に上昇する一方で、特に農村部における人々の所得がそれに見合った向上を示さなければ、多くの世帯が「土地を転用する機会は与えられているものの、それを実行する余裕がない」という状況に陥ることになるだろう。実際には、土地価格の問題は単なる技術的な計算や法令遵守の問題ではなく、生活環境、住宅価格の負担能力、そして社会的公平性といった全体的な文脈の中で考慮されなければならない。

地価表の精緻化は、人々のアクセス可能性と密接に連携して進められる必要がある。そうすることで、優れた政策が実施されなかったり、政策が負担になったりする事態を避けることができる。農林水産省と環境省の代表者は、地価表の調整には、土地の種類ごとに適切な地域と場所を特定し、合理的なロードマップを策定する必要があり、社会的な合意を得る必要があると強調した。

この動きを受けて、財務省公共資産管理局のグエン・ティ・トア副局長は、地方自治体からの報告書をまとめた上で包括的な評価を行い、農業環境省と連携して法律の規定を検討・改正すると述べた。現在、財務省は、土地使用料及び土地賃借料に関する政令第103/2024号の複数の条項を改正・補足する政令案について意見を募集している。特に、過渡期のケースに対応するため、第52条に第6項を追加することを提案している。

具体的には、この補足は、住宅と同一の土地内にある農地（以前は住宅と同一の土地内にある庭地や池地として認識されていたが、住宅地として認識されていなかったもの）を住宅地に用途変更する世帯や個人に適用されます。

財務省は、主務官庁が土地利用目的の変更を許可する決定を発した時点で、住宅地価格に基づく土地使用料と農地価格に基づく土地使用料の差額の50％を徴収すべきであると提案している。

出典: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html