土地価格表の「結び目」を解く必要がある:

特に、土地価格が高騰したことにより、土地利用目的を変更する際に義務を果たすための十分な資金力が人々にはない。

人間の能力を超えて

土地の用途変更の際に支払うお金が十分にないという事実は、特に地方や山間部において、土地の価格と購入可能額の差について警鐘を鳴らしている。

典型的な事例は、ミンクアン村（現バヴィ村）コックドンタム村に住むディン・コン・フオン氏の家族です。2025年3月、バヴィ郡人民委員会は、フオン氏が210平方メートルを超える多年生作物栽培用の土地を、長期使用期限付きで農村住宅用地へ用途変更することを認める決定を下しました。

地域の地価表に基づいて土地利用目的を変更することは、現在多くの世帯にとって手の届かないことです。（写真提供：

しかし、政令第103/2024/ND-CP号第8条に規定された計算方法によれば、フオン氏が支払うべき金銭的義務は、土地価格表における住宅地と農地の価格差額、つまり1平方メートルあたり433万7000ドンに相当し、支払総額は最大9億ドン近くに上ります。これは、バヴィ村のような山岳地帯の世帯にとって、到底支払える金額ではありません。熟慮の末、フオン氏は金銭的義務を履行できず、用途変更の継続を中止するよう求めました。

人民の請願に基づき、バヴィ地区人民委員会は（7月1日の二階級制モデルが正式に運用される前に）土地利用目的の転換を認める決定を取り消し、キャンセルする決定を下した。

同様の状況は多くの地域で発生している。ヴィン市（ゲアン省）に住むトラン・ズイ・ドン氏と妻のグエン・ティ・ホンさんは、墓地に隣接する300平方メートルの庭地を住宅地に転用する申請をした際、約45億ドンの土地使用料を支払うよう通知を受け、驚いたという。「家族は納税義務自体には反対しませんが、1平方メートルあたり約1500万ドンという徴収率では、一生かけても十分な貯蓄はできません」とドンさんは語った。

上記のような話は、多くの場所、特に農村部、山岳地帯、恵まれない地域における現在の土地価格表が、実際の社会経済状況や人々の支払い能力を正確に反映していないことを示しています。

良いニュース

農業環境省土地管理局のマイ・ヴァン・ファン副局長によると、2024年土地法における土地価格枠組みの撤廃は重要な前進であり、土地価格を市場に近づけ、不動産管理と開発の透明性を確保することに貢献する。しかしながら、現実には多くの地方自治体が市場の土地価格動向を把握しておらず、土地価格表の更新が遅れ、現実に即していない状況となっている。

土地管理部門リーダー(1).jpg — 農業環境省土地管理局のマイ・ヴァン・ファン副局長が、各地域の土地価格表について説明している。写真：リン・リン

今後、多くの地方自治体が2024年土地法に基づき新たな地価表を発行するが、この価格表は大幅な変動が見込まれる。農業環境省は財務省に報告書を提出し、現在から2025年末までの地価管理に関する多くの解決策を提案している。特に、地方自治体が市場の動向を綿密に監視し、地価変動を迅速に更新すること、土地区画ごとの地価データベースを段階的に構築すること、法令第71/2024/ND-CP号第17条の指示に従い、現行の地価表が不適切となった場合には調整すること、2026年1月1日に発効する2024年土地法に基づき新たな価格表を作成する際に合意形成を図るため広範な協議を組織することなどの要件が強調されている。

同時に、農業環境省は、地価表の適用範囲と対象を拡大し、具体的な地価を決定しなければならないケースを絞り込み、財務義務の計算における各機関の責任を明確に定義し、不動産市場への全体的な影響を評価するために関連法を見直していくことも提案した。

当然のことながら、土地価格が上昇する一方で、特に農村部における人々の所得がそれに応じて向上しなければ、多くの世帯が「転用は認められているのに、転用できない」という状況に陥ることになります。実際には、土地価格の問題は単なる技術的な計算や法令遵守の問題ではなく、生活環境、住宅価格の負担能力、そして社会公平性といった全体的な文脈の中で捉えられなければなりません。

土地価格表の完成は、国民のアクセスの容易さと密接に連携して進められるべきであり、優れた政策が実施されなかったり、負担になったりするような事態は避けなければならない。農業環境省の代表は、土地価格表の調整には、それぞれの土地の種類に適した地域や場所を特定し、社会全体の合意に基づいた合理的なロードマップが必要であると強調した。

この事態を受けて、財務省の代表である公共資産管理局（財務省）のグエン・ティ・トア副局長は、地方からの報告書を総合的に評価した上で、包括的な評価を実施し、農業環境省と連携して法律の条項の見直しと改正案の提出を行うと述べた。財務省は、近い将来、政令第103/2024号（土地使用料および地代に関する規定）の一部条項を改正・補足する政令案について意見を募集している。特に、過渡期のケースに対応するため、第52条に第6項を追加することを提案している。

具体的には、この補足は、土地利用目的を住宅と同一の土地にある農地（以前は庭地、住宅と同一の土地にある池として認識されていたが、住宅地として認識されていなかったもの）から住宅地に変更する世帯および個人に適用されます。

財務省は、主務官庁が土地利用目的の変更を許可する決定を発令した時点で、住宅地価格に基づく土地使用料と農地価格に基づく土地使用料の差額の50％を徴収すべきであると提案した。

出典: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html