特に、土地価格の大幅な上昇により、多くの人々が土地利用目的の変更に伴う義務を履行するための経済的手段を欠いている。
人々の手段を超えて
土地利用目的を変更する際に人々が費用を負担できないという現実が、特に農村部や山間部において、土地価格と住宅価格の乖離に対する警鐘を鳴らしている。
典型的な例として、ミン・クアン村（現在のバ・ヴィ村）のコック・ドン・タム村に住むディン・コン・フオン氏の家族が挙げられます。2025年3月、バ・ヴィ地区人民委員会は、フオン氏が多年生作物の栽培に使用していた210平方メートル以上の土地の用途を、長期の土地利用期間を伴う農村住宅地に変更することを許可する決定を下しました。
しかし、政令第103/2024/ND-CP号第8条に規定された計算方法によれば、フオン氏の支払義務は、土地価格表における住宅用地と農地の価格差額、すなわち4,337,000ベトナムドン/平方メートルに相当し、支払総額は約9億ベトナムドンとなります。この金額は、バヴィ村のような山間部の世帯の経済力を超えています。熟慮の結果、フオン氏は支払義務を果たすことができず、土地利用転換を進めないよう要請しました。
住民の請願に基づき、バヴィ地区人民委員会は（7月1日の二層制政府モデルの正式実施前に）土地利用目的の変更を許可する決定を取り消し、無効とする決定を下した。
同様の状況は多くの地域で発生している。 ゲアン省ヴィン市に住むトラン・ズイ・ドン氏とグエン・ティ・ホン氏は、墓地の隣にある300平方メートルの庭を住宅用地に転用する申請をした際、土地使用料として約45億ベトナムドンを支払わなければならないという通知を受け取って驚いたと語った。「家族は税金を支払うことに反対しているわけではないが、1平方メートルあたり約1500万ベトナムドンという料金では、一生働いても十分な額を貯めることはできないだろう」とドン氏は述べた。
上記のような事例は、多くの地域、特に農村部、山間部、恵まれない地域において、現在の土地価格表が実際の社会経済状況や人々の購買力を正確に反映していないことを示している。
良いニュース
農業環境省土地管理局のマイ・ヴァン・ファン副局長によると、2024年土地法に基づく土地価格枠組みの廃止は、土地価格を市場価格に近づけ、不動産管理と開発の透明性を確保する上で重要な一歩である。しかし実際には、多くの地方自治体が市場の土地価格の変動に追いついておらず、時代遅れで非現実的な土地価格表が残っている。
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今後、多くの地方自治体が2024年土地法に基づき新たな土地価格表を発行する予定であり、これにより大幅な価格変動が見込まれる。農林環境省は財務省に対し、現在から2025年末までの土地価格管理に関するいくつかの解決策を提案する報告書を提出した。これらの解決策では、地方自治体が市場動向を綿密に監視し、土地価格の変動を速やかに更新すること、個々の土地区画に至るまで段階的に土地価格データベースを構築すること、政令第71/2024/ND-CP号第17条の指針に従い、現在の土地価格表がもはや適切でない場合は調整すること、そして2026年1月1日から施行される2024年土地法に基づく新たな土地価格表を作成する際に、幅広い協議を実施して合意を確保することの必要性を強調している。
同時に、農林環境省は、土地価格表の適用範囲と対象を拡大すること、特定の土地価格決定を必要とするケースを絞り込むこと、財政上の義務を計算する際の各機関の責任を明確に定義すること、および不動産市場への全体的な影響を評価するために関連法を見直すことも提案した。
明らかに、特に農村部において、人々の所得がそれに比例して向上しない一方で、土地価格が大幅に上昇すれば、多くの世帯が「土地を転用する機会は与えられても、それを買う余裕がない」という状況に陥るだろう。実際、土地価格の問題は、単なる技術的な計算や法的遵守の問題ではなく、生活環境、購買力、そして社会的な公平性といった全体的な文脈の中で検討されなければならない。
土地価格表の見直しは、人々のアクセスしやすさと両立させる必要があり、優れた政策が実施されなかったり、負担になったりするような事態は避けなければならない。農林環境省の代表者は、土地価格表の調整には、土地の種類ごとに適切な地域や場所を特定する合理的なロードマップが必要であり、社会的な合意が不可欠であると強調した。
この動きを受けて、財務省公共資産管理局のグエン・ティ・トア副局長は、地方自治体からの報告をまとめた後、財務省は総合的な評価を実施し、農業環境省と連携して法律の規定を見直し、改正案を提案すると述べた。現在、財務省は、政令第103/2024号（土地使用料および土地賃貸料の規制）のいくつかの条項を改正および補足する政令案について意見を求めている。特に、財務省は、経過措置に対応するため、第52条に第6項を追加することを提案している。
具体的には、この補足規定は、住宅と同じ敷地内の農地（以前は住宅と同じ敷地内の庭や池の土地として認識されていたが、居住用地として認識されていなかった土地）から居住用地へと土地利用目的を変更する世帯および個人に適用されます。
財務省は、土地利用目的の変更を許可する決定を所管当局が発行する際に、住宅用地価格に基づく土地利用料と農地価格に基づく土地利用料の差額の50％を土地利用料として徴収することを提案している。
出典: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html
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