（CLO）多くの専門家は、土地競売を妨害する者に対しては、抑止力と見せしめとして厳正な措置を取るべきだと訴えてきた。そのため、彼らは、ソクソンで行われた最近の土地競売を「妨害」した数名をハノイ警察が一時的に拘束した決定に強く賛同する。
土地競売における抜け穴
2024年、ハノイ郊外地区で行われた土地競売のほぼすべてが、異常に高額な入札とその後の手付金の取り消しに関連した、程度の差こそあれ論争に見舞われた。
例えば、11月29日にソクソンで行われた58区画の土地の競売では、一部の人物が意図的に法外な価格（1平方メートルあたり最大3000万ベトナムドン）で入札し、途中で撤退することで競売を「妨害」した。
この問題についてさらに詳しく説明した不動産専門家のグエン・タイン・トゥアン氏は、次のように述べています。「土地競売の規定によると、落札者が競売で落札したにもかかわらず、支払いを怠った場合、または結果発表から120日以内に全額を支払わなかった場合、既に預け入れた資金は没収されます。最低預託金は土地の開始価格の5％、最高は20％です。」
写真：先週末、ソクソンで競売にかけられた土地の一部。写真：ST
しかし、最近のハノイの土地競売の開始価格は比較的低く設定されている。そのため、顧客が途中で手付金をキャンセルしたとしても、大きな金銭的損失を被ることはないだろう。
これは、2024年9月と11月中旬に行われたタインオアイとホアイドゥックの土地オークションに適用されます。ただし、ソクソンの土地オークションの場合、第5ラウンドで1平方メートルあたり300億ベトナムドンで入札し、第6ラウンド（最終ラウンド）に参加しなかった顧客は、「有効に」撤退したとみなされました。顧客は責任を負わず、損失も被らず、保証金も失いませんでした。
「2024年9月にタンオアイで行われた競売後、各自治体は競売にかけられる土地の開始価格を引き上げ、競売参加前の保証金率を引き上げました。これは保証金のキャンセルを防ぐためでした。しかし、不動産投機家は様々な手口を駆使するため、これまで実施されてきた対策はほとんど効果を発揮していません」とトゥアン氏は述べました。
一方、グエンチャイ大学（NTU）の金融・銀行学部長であるグエン・クアン・フイ氏は、初期段階で土地価格を大幅に引き上げたにもかかわらず、最終段階で入札者が撤退することは、資源の浪費につながるだけでなく、オークションの信頼性を損なうと主張した。
しかし、存在する「抜け穴」はこれだけではない。フイ氏によれば、他にも2つの「抜け穴」がある。一つは、現在の保証金の額が少なすぎて抑止効果に欠けること、もう一つは、支払い期間が長すぎるか、土地利用の進捗状況に関する明確な規制がないため、土地が休耕状態になり、資源が浪費されていることだ。
そこで、この「抜け穴」を塞ぐため、フイ氏は開始価格を引き上げ、保証金の額を増やすことで、投資家がオークションに真剣に参加せざるを得ないようにすべきだと提案した。同時に、保証金の割合を現在の開始価格の5～20％から30～50％に引き上げるべきだとも述べた。
さらに、落札後の支払期限を短縮し、落札結果発表後10～20日以内に落札金額全額を支払うことを義務付けるべきです。この期限を過ぎても全額が支払われない場合は、落札は無効となり、落札者は保証金全額を失うことになります。
「市場価格に基づく評価、預託金の増額、支払期間の短縮、譲渡制限、そして工期厳守の義務化は、透明性の高い競争環境を作り出すだけでなく、持続可能な経済発展に貢献し、土地資源の最適な利用を確保することにもつながる」と、フイ氏は強調した。
土地競売を妨害する者に対しては、より強力な措置が必要である。
こうした状況を受け、各省庁、部署、さらには地方自治体までもが、開始価格の再計算、異常に高額な入札を行った後に保証金をキャンセルしたり途中で撤退したりした者の身元を公表するなど、様々な対策を講じてきた。しかし、これらの対策はあまり効果的ではなかったと考える人も多い。
先週末、ソクソンで複数の土地が競売にかけられた。写真：ST
その代わりに、多くの専門家は、抑止力を高め、他者への見せしめとするため、土地競売を妨害する者に対してより強力な措置を取るべきだと主張している。したがって、彼らは、競売過程における価格吊り上げに共謀したとして、最近のソクソン地区の土地競売を「妨害」した数名をハノイ警察が一時的に拘留した決定に強く賛同している。
チンファップ法律事務所の所長であるダン・ヴァン・クオン弁護士によると、近年、多くの地域で、土地競売で落札した高額の利益のために、土地使用権競売に参加する一部の個人が、申請用紙の購入競争、申請用紙の転売の強制、落札した土地の転売、土地使用権競売活動の妨害、他地域の人々の競売参加の妨害など、土地使用権競売活動を操作し、社会の安全と秩序を損なっているとのことです。
多くの人々が、公共秩序を乱す行為を含む様々な犯罪で起訴されている。
しかし、公共秩序を乱す行為は、物理的な力、暴力、武器の使用、あるいは言葉による脅迫や侮辱を用いてオークション主催者の活動を妨害することだけに限られません。オークション活動を妨害する行為には、オークションを失敗させる目的で、意図的に高額な入札を行い、その後保証金を放棄することも含まれます。
クオン氏によると、同法は、競売参加者、落札者、その他の個人および組織が、2016年資産競売法第9条第5項に規定されている行為、すなわち資産競売活動を妨害する行為を行うことを厳しく禁止している。
土地使用料を支払う必要がない、または支払う能力がない、あるいは購入を望まない者が、それでもオークションに参加し、高額で入札した後、保証金を没収され、オークションが失敗に終わり再オークションが必要となる場合、これは法律違反であり、公共の秩序を乱す行為に該当する。
土地利用権の競売を妨害する者は、行政処分または刑事訴追の対象となる可能性がある。
資産競売を妨害した場合の行政罰は政令第82号に規定されており、罰金は700万～1000万ベトナムドンである。
土地使用権の競売を妨害する行為、すなわち、異常に高い価格で入札し、保証金を没収し、競売を妨害または開催せず、公共の安全と治安に悪影響を与える行為は、刑法第318条に規定される公共秩序妨害罪で起訴される可能性があり、この罪の最高刑は2年から7年の懲役である。
「前述の土地使用権オークションにおいて、ソクソン地区の住宅用地に対する300億ベトナムドンを超える入札は異例であり、オークションの手続きを無視したものである。したがって、当局は高額入札を行い、保証金を没収された者の身元を調査・解明し、その影響を評価した上で、適切な法的措置を決定する」とクオン氏は述べた。
ヴィエットヴ
出典: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html
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