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| 不動産業界は、自らを救うために、積極的にリソースを見直し、既存のプロジェクトを見直す必要があります。 （出典：ダン・トリ） |
「資産の山に溺れる」ことを避けるために、企業は何をすべきでしょうか?
伝染病、市場成長サイクル、経済成長の鈍化、市場の困難など、さまざまな理由により、2022年5月中旬から現在までのCongluan.vnに関する情報。信用、社債などに対する一連の引き締め政策により、不動産市場は停滞状態に陥った。
金利は2022年末から高止まりしており、今年初めには若干低下したものの、依然として企業が負担するには高い水準にある。
商品が売れない、債券から資金を動員できない、信用融資の基準を満たせないなど、キャッシュフローが「乏しい」状態で財務コストが増加するという圧力により、企業の「健全性」はますます弱体化します。
長期化する困難な状況は、不動産市場の参加者に影響を及ぼすだけでなく、他の関連産業にも一連の停滞を引き起こしています。
不動産サービス業を営む会員を対象としたVARの調査データによると、市場状況が引き続き厳しい場合、最大23％の事業者が2023年第3四半期末までしか事業を維持できず、43％の事業者が2023年末まで存続できるという。
タイムリーな出口が見つからない場合、市場は不動産投資・開発企業から不動産サービス業、不動産仲介業者に至るまで、一連の事業体の撤退シナリオに直面する可能性が高い。多くの労働者が職を失い、社会保障に影響が出るでしょう。
最近、政府は企業の債務返済の延長や延期を支援するための一連の政策を発表しました。しかし、不動産事業者は自らを救うために、積極的にリソースを見直し、既存のプロジェクトを見直す必要があります。企業が実行できる可能性のあるプロジェクトのみを保持します。投資、合弁事業、提携を呼びかけ、継続できないプロジェクトの一部または全部を売却する。
VARのグエン・ヴァン・ディン会長は、企業は積極的に顧客や投資家を探したり、投資やプロジェクトの買い戻しに協力したい人々とのつながりを支援する専門部署に連絡したりする必要があると述べた。早期に合意に達するには、企業は期待値を引き下げ、損失を出しての販売も受け入れる覚悟が必要であり、「困難にもかかわらず利益を要求することはできない」。
実力不足の中、なんとか持ちこたえようともがく中で、利子が利子を呼ぶなど、行き詰まりに陥っている企業も少なくないのが現状です。そうすると、元金より何倍も高い利子が付いた巨額の借金という苦い結果を受けることになります。
VAR のレポートによると、ここ 1 年以上にわたり、合併と買収 (M&A) 市場は徐々に活況を呈しています。
一部の企業は、市場を拡大し、自社の事業セグメントの利益率を向上させる機会を探すために、M&Aに多額の資金を費やしています。多くの投資家グループは、機会を探して「大きな」キャッシュフローを持ち、潜在的なプロジェクトに投資する準備ができています。
その中で、外国投資家からの資本流入はこれまでもベトナムに流れてきており、今後も流れ続けるでしょう。こうした投資家のほとんどは、リスクを回避するために、比較的完全な法的文書を備えたプロジェクトを探しています。
「これは、投資家にとって多くの『クリーン』なプロジェクトを保有し、売却したり、協力したりすることで、双方に価値を生み出す機会です。これは、企業がキャッシュフローを管理し、債務を返済し、倒産や解散を回避するための支援となります。あるいは、他のプロジェクトを継続して実施するためのキャッシュフローを生み出すことも可能です。土地資源の損失や浪費を防ぎ、生産活動と事業活動を回復させ、商品を市場に届けることにもつながります」とディン氏は述べた。
住宅購入者は金利引き下げを待つ
銀行預金金利はここ数カ月継続的に大幅に低下しており、貸出金利が「冷静になる」根拠となっている。しかしながら、現実には、貸出金利、特に個人向け住宅ローンは依然として高金利が続いており、資金繰りの圧迫はますます大きくなっています。
調査によると、ベトナム対外貿易合資商業銀行（ベトコムバンク）の既存顧客の住宅ローン金利は年約10.7％である。ベトナム投資開発株式会社商業銀行（BIDV）年率9.1～10.9%軍事商業合資銀行（MB）年間約13～14％ベトナム技術商業銀行（テクコムバンク）、年率10～12.1％アンビン商業銀行（AB銀行）年率14.6～15.4％
新規借り手にとって、6月の最も優遇された融資金利は、ベトナム海事商業銀行（MSB）の年4.99％です。一方、ティエンフォン商業銀行（TPBank）とサイゴン商業銀行（SCB）は、住宅購入向けに年利7.8～7.9％で融資を行っている。東方商業銀行（OCB）年8.49％…ただし、これらはすべて短期間に適用される優遇金利であり、その後は市場に従って変動金利が計算され、年約13.5％と推定されます。
中央銀行が3カ月足らずの間に3回連続して運営金利を引き下げたこと、また銀行の預金金利が年初の「ピーク」に比べて大幅に低下したことから、貸出金利も低下するとの期待が高まっている。
しかし現実には、顧客は依然として毎月銀行ローンの返済に「苦労」し、金利が下がるのを待ち続けなければならない。金利が下がるのか、それとも上がり続けるのかわからないため、「落ち着かない」ときさえあります。
銀行幹部は、貸出金利が預金金利の低下に追いついていない状況について説明し、2022年の最終期にはほとんどの信用機関が高金利で資金を動員しなければならなかったと述べた。そのため、貸出金利には一定の猶予が必要であり、各銀行は投入資本動員価格と財務能力に応じて異なる調整ステップを踏んでいる。特に、資本コストが高い時期に古いローンを抱えていると、金利を下げることがより困難になります。
ベトコムバンク証券会社（VCBS）の分析チームによると、政策の遅れにより、貸出金利は預金金利よりも緩やかに低下している。同時に、金利の引き下げは、主にいくつかの優先事業および産業に焦点を当てています。
さらに、上場銀行27/28行の2023年第1四半期の財務報告によると、預金利息の支払いコストは前年同期比で50％以上増加しました。そのうち9行は同時期に比べて100％以上増加した。さらに、ほとんどの銀行では、融資に対する利息の支払いや、有価証券の発行に対する利息の支払いなどのコストも増加しました。これは、貸出金利が期待通りに低下できなかった理由の一部を説明しています。
SSI証券株式会社は、ベースラインシナリオに従って金利見通しを評価すると、金利は現在から年末までにさらに50～100ベーシスポイント低下し、2024年も引き続き低下する可能性があると考えています。
カントーは約1万ヘクタールの空港都市を建設したいと考えている
市の電子情報ポータルによると。カントー市人民委員会のトラン・ヴィエット・チュオン委員長は、「インフラ建設への投資展望 - メコンデルタの経済発展」フォーラムにおいて、約1万ヘクタールの空港都市を計画することを提案した。
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| 夜のカントー市。 （出典：カントー市電子情報ポータル） |
具体的には、チャン・ヴィエット・チュオン氏は、国家空港システムの計画に従い、航空貨物輸送に対応する追加港湾の建設と合わせて、カントー国際空港を地域基準に適合するように改修・拡張する投資プロジェクトの早期承認を政府に提出するための調整と協議を建設省が優先すべきだと提案した。これは TP の前提条件です。カントーは、面積約1万ヘクタールの空港都市計画の拠点です。
カントーには現在、1960年代に建設された、1,800m×30mの滑走路を持つカントー国際空港があります。その後、同プロジェクトは改修・改良され、長さ3,000メートル、幅45メートルの滑走路が建設され、A320、A321などの航空機が発着可能となり、カントーとハノイおよびその他の地域を結ぶことになった。旅客ターミナルの面積は約 21,000平方メートルで、年間 300 万～ 500 万人の旅客が利用しています。
市人民委員会が承認した以前の計画によれば。カントー市は、メコンデルタ地域の農産物の集積、生産、加工、流通の中心地を建設するため、約2,000ヘクタールの土地を空港都市計画に充てると述べた。航空物流システム、河川港、農産物を保存するための中央倉庫システムの構築が優先されます。
C4区画計画とビエンホア総合計画の困難を解消
先週末に行われた地方計画作業に関する各部署および支部との作業会議において、ドンナイ省人民委員会のカオ・ティエン・ズン委員長は、ビエンホア市人民委員会に対し、建設局と緊急に調整し、詳細計画の調整案、C4区画計画の調整理由、ビエンホア市全体の計画についてプロジェクト投資家と引き続き協力するよう要請した。
同時に、ズン氏は、建設局が各部署、支部、ビエンホア市人民委員会と連携して法的規制の見直しを行っていると指摘した。特に、承認済みの計画に従って、緑地、公共事業、社会資本の十分な割合を確保するために、プロジェクトの詳細な計画調整を実施するための条件に関する規制に注意してください。これらの内容は6月12日までに完成し、省人民委員会に報告されなければならない。
ビエンホア市総合計画のサブエリアC4は約1,500ヘクタールの面積を持ち、ドンナイ省ビエンホア市ロンフンコミューン全体とタムフック区の一部を含む。過去に、この区画では、投資家はロンフン住宅地区プロジェクト、ドンナイウォーターフロント都市地区、アクアシティ都市地区、フックフン島の高級商業サービス都市地区などの都市および住宅地区プロジェクトを実施しました...
ビエンホア市の基本計画を調整するプロジェクトは、2014年7月にドンナイ省人民委員会によって承認され、C4区画計画は2016年9月に承認されました。しかし、基本計画とC4区画計画の承認時点では、以前に承認されたプロジェクトの詳細計画文書1/500が完全に更新されておらず、すべてのレベルで計画間の不一致と相違が生じていました。その違いにより、ノバランドグループのプロジェクトを含め、多くの都市部プロジェクトは一時的に建設と事業を中止しなければなりませんでした。
昨年5月に首相に送られた公式文書の中で、ズン氏はビエンホア市の不動産プロジェクトに関するいくつかの問題点を提起した。ドンナイ省人民委員会がビエンホア市総合計画を地方レベルで調整するための書類を作成するための政策を首相が承認することを検討するよう求める提案内容を含む。同時に、ドンナイ省人民委員会は、これは計画、評価、承認のプロセスにおける地元の欠陥であったことを認めた。
ドンナイ議長は、同地域の不動産プロジェクト投資家に対し、プロジェクトの実際の実施状況に関する詳細な報告を要求した。そこから省人民委員会が報告書をまとめて建設省と首相に提出することになる。承認された詳細計画に合致する地域での将来の住宅販売の条件に関しては、ズン氏は建設局に対し、企業が法的規制に従って将来の住宅を販売し続けることができるよう状況への対応を検討するよう指示した。
困難と欠陥がすぐに解決されるという希望を抱き、各レベルの政府および機能機関が思い切った介入を行うことで、国民と企業に自信がもたらされ、生産とビジネスの回復が促進され、社会経済の発展の促進に貢献するだろう。
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