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| 不動産事業者は、自らを救うために、積極的に自社のリソースと既存プロジェクトを見直す必要があります。（出典：Dan Tri） |
「資産の山に溺れる」ことを避けるために、企業は何をすべきでしょうか?
Congluan.vnの情報によると、 2022年5月中旬から現在に至るまで、疫病、市場成長サイクル、経済成長の低下、市場の困難、信用や社債に対する一連の引き締め政策など、多くの理由により、不動産市場は停滞状態に陥っています。
金利は2022年末から高止まりしており、今年初めには若干低下したものの、依然として企業が負担するには高い水準にある。
商品が売れない、債券から資金を動員できない、信用融資の基準を満たせないなど、キャッシュフローが「乏しい」状態で財務コストが増加するという圧力により、企業の「健全性」はますます弱体化します。
長期化する困難な状況は、不動産市場の参加者に影響を及ぼすだけでなく、他の関連産業にも一連の停滞を引き起こしています。
不動産サービス業を営む会員を対象としたVARの調査データによると、市場状況が引き続き厳しい場合、最大23％の事業者が2023年第3四半期末までしか事業を維持できず、43％の事業者が2023年末まで存続できるという。
適切なタイミングで出口が見つからなければ、不動産投資・開発企業から不動産サービス業、不動産仲介業者に至るまで、一連の事業体の撤退シナリオに直面する可能性が高い。多くの労働者が職を失い、社会保障にも影響が及ぶだろう。
最近、政府は企業の債務返済猶予・延期を支援するための一連の政策を発表した。しかし、不動産事業者は自らを救うために、積極的に資源を見直し、既存のプロジェクトを見直す必要がある。企業が実行可能な潜在的プロジェクトのみを維持すべきである。投資、合弁事業、パートナーシップを呼びかけ、継続不可能なプロジェクトの一部または全部を売却する。
VARのグエン・ヴァン・ディン会長は、企業は積極的に顧客／投資家を探し、あるいは専門機関に連絡を取り、投資協力やプロジェクトの買い戻しを希望する人々との橋渡しを支援する必要があると述べた。早期に合意に至るには、企業は期待値を抑え、損失を出しての売却も覚悟し、「困難に立ち向かうのではなく、利益を求める」必要がある。
現実には、多くの企業は、能力不足の中、何とか持ちこたえようと必死で、様々な「利息に利息を重ねる」ことで行き詰まり、元本の何倍もの利息を伴う巨額の負債という苦い果実を背負うことになります。
VAR のレポートによると、ここ 1 年以上にわたり、合併および買収 (M&A) 市場は徐々に活況を呈しています。
一部の企業は、市場拡大と事業の利益率向上の機会を模索するため、M&Aに多額の資金を投入しています。多くの投資家グループは「多額の」キャッシュフローを有し、機会を模索し、潜在的なプロジェクトへの投資を準備しています。
中でも、ベトナムに流入してきた、そして今後も流入し続けるであろう外国投資家からの資金流入について言及しなければなりません。これらの投資家の多くは、リスクを回避するため、比較的充実した法的文書を備えたプロジェクトを目指しています。
「これは、投資家にとって多くの『クリーン』なプロジェクトを保有し、売却したり、協力したりすることで、双方に価値を生み出す機会です。これは、企業がキャッシュフローを管理し、債務を返済し、倒産や解散を回避するための支援となります。あるいは、他のプロジェクトを継続して実施するためのキャッシュフローを生み出すことも可能です。土地資源の損失や浪費を防ぎ、生産活動と事業活動を回復させ、商品を市場に届けることにもつながります」とディン氏は述べた。
住宅購入者は金利引き下げを待つ
銀行の動員金利はここ数ヶ月、継続的に大幅に低下しており、貸出金利の「冷静化」の根拠となっている。しかしながら、現実には、貸出金利、特に個人向け住宅ローンは依然として高水準にあり、金融圧力はますます高まっている。
調査によると、ベトナム対外貿易商業銀行（ベトコムバンク）の既存顧客の住宅ローン金利は約10.7％／年、ベトナム投資開発商業銀行（BIDV）は9.1～10.9％／年、軍事商業銀行（MB）は約13～14％／年、ベトナム技術商業銀行（テクコムバンク）は10～12.1％／年、アンビン商業銀行（ABBank）は14.6～15.4％／年となっている。
新規借り手にとって、6月の最も優遇されたローン金利は、ベトナム海事商業銀行（MSB）の年4.99%です。一方、ティエンフォン商業銀行（TPBank）とサイゴン商業銀行（SCB）は年7.8～7.9%、オリエント商業銀行（OCB）は年8.49%の住宅ローンを提供しています。ただし、これらはすべて短期間の優遇金利であり、その後は市場金利に基づいて変動金利が算出され、年約13.5%と推定されます。
中央銀行が3カ月足らずの間に3回連続して運営金利を引き下げたこと、また銀行の預金金利が年初の「ピーク」に比べて大幅に低下したことから、貸出金利も低下するとの期待が高まっている。
しかし現実には、顧客は依然として毎月銀行ローンの返済に「苦労」し、金利が下がるのを待ち続けなければなりません。金利が下がるのか、それとも上がり続けるのかわからないため、「不安に苛まれながら」待つことさえあります。
預金金利の低下に貸出金利が追い付いていない状況について、ある銀行幹部は、2022年の年末にはほとんどの信用機関が高金利で資金を調達せざるを得なかったと述べた。そのため、貸出金利には一定の猶予期間が必要であり、各銀行は投入資本コストと財務能力に応じて異なる調整手順を踏んでいる。特に、資本コストが高い時期に古い貸出金を保有している場合、金利を引き下げるのはさらに困難になる。
ベトコムバンク証券会社（VCBS）の分析チームによると、政策の遅れにより、貸出金利の低下は預金金利の低下よりも緩やかだったが、同時に、金利引き下げは主にいくつかの優先事業および産業に集中した。
さらに、上場銀行27行/28行の2023年第1四半期の財務報告によると、預金利息の支払コストは前年同期比で50%以上増加し、うち9行は同時期比で100%以上増加しました。さらに、融資利息の支払コストや有価証券発行利息の支払コストもほとんどの銀行で増加しました。これは、貸出金利が期待通りに低下していない理由の一因となっています。
SSI証券株式会社は、ベースラインシナリオに従って金利見通しを評価すると、金利は現在から年末までにさらに50～100ベーシスポイント低下し、2024年も引き続き低下する可能性があると考えています。
カントーは約1万ヘクタールの空港都市を建設したいと考えている
カントー市電子情報ポータルによると、カントー市人民委員会のトラン・ヴィエット・チュオン委員長は「インフラ建設への投資見通し - メコンデルタの経済発展」フォーラムで、約1万ヘクタールの空港都市の計画を提案した。
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| カントー市の夜景。（出典：カントー市電子情報ポータル） |
具体的には、チャン・ヴィエット・チュオン氏は、国家空港システム計画に基づき、カントー国際空港を地域基準に適合させる改修・拡張と、航空貨物輸送のための追加港湾の建設を組み合わせた投資プロジェクトについて、建設省が政府に早期承認申請を提出できるよう、調整と協議を優先すべきだと提案した。これは、カントー市を約1万ヘクタールの空港都市計画の基盤とするための前提条件となる。
カントーには現在、1960年代に建設されたカントー国際空港があり、滑走路は1,800m×30mです。その後、改修工事が行われ、滑走路は長さ3,000m、幅45mに拡張されました。これにより、A320、A321、および同等の航空機が発着可能となり、カントーとハノイなどの主要都市を結んでいます。旅客ターミナルは約21,000平方メートルの広さを誇り、年間300万～500万人の旅客が利用しています。
カントー市人民委員会が以前示した計画によると、空港都市計画は約2,000ヘクタールの土地を擁し、メコンデルタ地域の農産物の集積、生産、加工、流通の中心地を建設する。特に、航空物流システム、河川港、そして農産物の保管のための中央倉庫システムの整備が優先される。
C4区画計画とビエンホア総合計画の困難を解消
先週末に行われた地方計画作業に関する各部署および支部との作業会議において、ドンナイ省人民委員会のカオ・ティエン・ズン委員長は、ビエンホア市人民委員会に対し、建設局と緊急に調整し、詳細計画の調整案、C4区画計画の調整理由、ビエンホア市全体の計画についてプロジェクト投資家と引き続き協力するよう要請した。
同時に、ズン氏は、建設局がビエンホア市の各部局、支局、人民委員会と連携し、法規制の見直しを行う必要があると指摘した。特に、承認済みの計画に基づき、緑地、公共事業、社会インフラの十分な割合を確保するために、詳細なプロジェクト計画を調整するための条件に関する規定に留意する必要がある。これらの内容は6月12日までに完了し、省人民委員会に報告する必要がある。
ビエンホア市総合計画C4分区は、ドンナイ省ビエンホア市ロンフン村全体とタムフオック区の一部を含む約1,500ヘクタールの面積をカバーしています。これまで、この分区では、ロンフン住宅地区プロジェクト、ドンナイ・ウォーターフロント都市圏、アクアシティ都市圏、フオックフン島の高級商業サービス都市圏など、都市開発および住宅開発プロジェクトが投資家によって実施されてきました。
ビエンホア市全体計画調整プロジェクトは、2014年7月にドンナイ省人民委員会によって承認され、C4地区計画は2016年9月に承認されました。しかし、全体計画およびC4地区計画の承認時点では、既に承認済みのプロジェクトの1/500詳細計画書が完全に更新されておらず、各レベルの計画間に不整合や相違が生じていました。これらの相違により、ノバランドグループのプロジェクトを含む多くの都市部プロジェクトが一時的に建設と事業を中断せざるを得ませんでした。
昨年5月に首相に送られた公式文書の中で、ズン氏はビエンホア市の不動産プロジェクトに関するいくつかの問題点を提起した。その中には、ドンナイ省人民委員会がビエンホア市の総合計画を地方レベルで調整するための書類を作成するという方針を首相が承認することを検討するよう提案する内容も含まれていた。同時に、ドンナイ省人民委員会は、これが計画策定、審査、承認のプロセスにおける地方レベルの欠陥であると認めた。
ドンナイ省議長は、当該地域の不動産プロジェクト投資家に対し、プロジェクトの実際の実施状況に関する詳細な報告を求めました。これを受けて、省人民委員会が報告書をまとめ、建設省と首相に報告する予定です。承認された詳細計画に基づき、当該地域で将来的に住宅を販売するための条件については、ズン氏は建設局に対し、企業が法律に従って将来的に住宅を販売し続けることができるよう、対応を検討するよう指示しました。
困難と欠陥がすぐに解決されるという希望を抱き、各レベルの政府および機能機関が思い切った介入を行うことで、国民と企業に自信がもたらされ、生産とビジネスの回復が促進され、社会経済の発展の促進に貢献するだろう。
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