他の土地の種類を住宅用地へ転用できるようにします。

人々に苦しみを与える。

グエン・ヴァン・ヒュー氏（ホーチミン市第7区）は、第7区フートゥアン区に2,000^{平方メートル}以上の土地を所有しているが、既存の住宅地区内にあるにもかかわらず、公園、交通、住宅エリアを含む複合開発計画内にあるため、10年近くも土地利用目的の変更や区画の分割ができないでいるという。同じ年数、彼はあらゆる場所で支援を求めて嘆願書を提出し、計画変更を試みてきたが、すべての努力は無駄になっている。彼の土地が開発計画内にあるという事実は、その価値を大幅に引き下げている。近隣の区画が1^{平方メートル}あたり数百万ドンで売られている一方で、彼の土地は1^{平方メートル}あたりわずか1,600万ドンで売りに出されているにもかかわらず、誰も買ってくれない。

計画中の土地の宅地化への転換が期待されています。

「私の土地の周囲の土地はいかなる計画にも含まれていないため、人々は自由に売買や建築を行っており、その価値は高いのです。しかし残念ながら、私の土地は計画の真っ只中に閉じ込められています。計画の影響を受ける土地は、土地利用者の基本的権利を制限するだけでなく、土地の価値を急落させます。この計画は数十年も前から存在しており、実現不可能で実施が難しいことは誰もが認識しているにもかかわらず、誰も変化を起こそうとしません。もし、この停止中の計画の範囲内で、一部の土地を転用できる仕組みがあれば、人々の困難はいくらか軽減されるでしょう」とヒュー氏は説明した。

多くの地区や郡の指導者によると、住宅機能との混合用途地域に指定された土地については、住宅用地の正確な位置を特定することなく、住宅用地面積が総面積の割合で分割されているだけであり、土地利用転換を許可する根拠が不足しているという。計画建築局（QH-KT）の地域区分計画も、どのエリアが住宅、どのエリアが公園・緑地、どのエリアが交通、どのエリアが医療・教育施設であるかなど、各土地機能の位置を具体的に定義していない。そのため、混合用途地域や短期・長期住宅（新築住宅地）地区内の各土地区画が承認された計画に適合しているかどうかを判断する根拠が不十分である。これが、これらの計画事業によって住宅地が影響を受ける世帯に損害と不満をもたらしている。

ビンタン区では、統計によると、現在、新しい住宅建設と多目的利用の2つの機能を持つ計画中の土地が合計155区画あり、面積は341ヘクタールを超えています。ビンタン区人民委員会は、これら2つの計画機能における住民のニーズへの対応が現在非常に限られていることを認めています。ビンタン区都市管理局長のグエン・ヴァン・スー氏は、現在の土地法では、新しい住宅建設用地と既存の土地が定義されておらず、住宅用地であり計画に適合している土地は他の用途に転用されると規定されていると説明しました。新しい住宅建設用地は基本的に既存の住宅用地であるため、ビンタン区は、計画に適合している場合は土地利用の転用を許可し、これらの場合に正式な建設許可を与えることを提案しています。

土地利用転用の規制が承認されれば、多くの世帯の困難が軽減されるだろう。

ホックモン区人民委員会の代表者も、人々の正当な権利と利益を保障するため、新築住宅地と長期居住用地の土地利用目的変更手続きを、既存の住宅地や既存住宅地と同様に解決すべきだと提言した。第6区人民委員会は、ホーチミン市人民委員会と計画建築局に対し、新築住宅地の計画機能を削除し、土地利用機能を既存住宅（詳細な1/500スケールの計画がない地域）に調整するよう、繰り返し書面で要請してきた。これは都市計画法に合致している。一方、ビンチャン区は計画調整プロジェクトを準備し、新たに建設された農村地帯を全面的に住宅地に調整し、人々が土地利用目的を変更し、区画を分割し、建築許可を取得できるようにすることを提案している。

目的の変更に合わせて計画を調整する

区や町村からの提案に対し、計画建築局の代表者は、新規住宅建設予定の市街地については、天然資源環境局が土地法に基づき、土地利用転換の条件、内容、手続きについてホーチミン市人民委員会に助言していると述べた。住宅、商業、公共事業、緑地公園など複数の機能を包含する複合用途地域に指定された市街地については、1/2,000区画計画段階では、これらの機能群の具体的な割合や位置をまだ決定できない。そのため、複合用途地域に指定された市街地については、トゥドゥック市を含む区や町村の人民委員会が1/2,000区画計画の見直しや調整を提案するか、1/500詳細計画の作成・評価・承認を組織し、街区内の住宅地の具体的な位置を決定する必要がある。これは、土地利用転換、土地区画整理、建築許可の根拠となる。

ホーチミン市天然資源環境局長グエン・トアン・タン氏は、現在、都市計画を適用して他の土地の種類から世帯や個人の住宅用地への土地利用目的の変更申請を解決する際に各地区や町が直面している共通の困難は、計画されている土地の場所を決定する根拠が欠如していることだと認めた。 「現在、1/2,000スケールのゾーニング計画における計画住宅街区については、どのエリアが住宅地で、どのエリアが公共用地、公園、遊び場、駐車場、構内道路など、それぞれの土地利用機能の配置を具体的に特定することができません。そのため、都市管理と開発には、詳細な1/500スケールの計画または都市設計が必要です。街区が複合利用の土地利用を計画している場合、区・県・トゥドゥック市の人民委員会は、1/2,000スケールのゾーニング計画の見直しと調整を提案するか、または、当該街区における詳細な1/500スケールの計画の作成、評価、承認を組織し、街区内の住宅地の具体的な位置を特定し、土地利用目的の変更、建設許可の付与、土地の分割の根拠とする必要があります。」とグエン・トアン・タン氏は述べた。

最近、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、各部署および区との会合を経て、ホーチミン市天然資源環境局に対し、計画建築局、司法局、その他の関連部署と調整し、2013年土地法の規定に基づき、都市計画法の規定に従ってゾーニング計画で住宅団地として計画されている区域において、他の土地種別から世帯および個人用の住宅地への土地利用用途転換を許可する決定案を起草するよう指示した。土地利用用途転換を許可する条件には、転換予定の土地の計画および立地が計画（計画では住宅地（PV）として指定）と一致していること、管轄当局が承認した関連計画プロジェクトとの整合性が確保されていることが含まれる。同時に、転換予定の土地の位置は道路（既存道路または規則に従って検査および引き渡しが完了した新設道路）に隣接している必要があり、土地区画整理に必要な制限を満たしている必要がある。この情報は多くの地区や郡に解決策を提供するとともに、長い間これらのサービスにアクセスできなかった多くの世帯に希望を与えています。

土地利用転換の基礎を提供するため、計画建築局は、地区、県、トゥドゥック市の人民委員会を指導し、1/2,000規模のゾーニング計画の検討と調整を提案したり、住宅地の具体的な位置を決定するための混合利用の土地利用計画機能を備えた都市ブロックの1/500規模の詳細計画の作成、評価、承認を組織したりします。

ホーチミン市人民委員会副委員長、ブイ・スアン・クオン

出典: https://thanhnien.vn/cho-chuyen-dat-khac-sang-dat-o-185240510201419952.htm