その他の土地を住宅用地に転換する

人々を苦しめる

グエン・ヴァン・ヒュー氏（ホーチミン市第7区）は、第7区フートゥアン区に2,000^{平方メートル}以上の土地を所有しているが、既存の住宅地区にあるにもかかわらず、公園、交通、住宅地を含む混合利用計画区域内にあるため、10年近くも用途変更や区画分けができないでいるという。同じ年数、彼はあらゆる場所で支援や計画変更の嘆願をしてきたが、すべて無駄だった。土地が計画地区内にあるという事実により、彼の土地の価値は悲惨なほど下がっている。隣の土地が1^{平方メートル}あたり数億ドンで売られている一方で、彼の土地は1^{平方メートル}あたりわずか1,600万ドンという安い価格で売りに出されているが、誰も買っていない。

計画中の土地を住宅用地に転換することが期待されています。

「私の土地の周りの土地は計画区域外なので、人々は自由に売買し、建てることができ、価値があります。しかし、私の土地は残念ながら計画区域の真ん中に位置し、はみ出しています。計画区域内にはみ出している土地は、土地利用者の基本的権利を制限するだけでなく、土地の価値を急落させます。上記の計画プロジェクトは数十年も前から存在しており、実現不可能で困難であることは誰もが知っていますが、誰も改善しようとしていません。もし、この中断された計画プロジェクト内の住宅地の一部を転用できるような仕組みがあれば、人々の生活に少しでも役立つでしょう」とヒュー氏は説明した。

多くの地区の指導者によると、計画されている住宅機能付き多目的用地については、住宅地の具体的な位置が決まらずに、全体の面積の割合に応じて住宅地の面積を分割しているだけなので、用途変更を認める根拠がないとのこと。計画建築局（QH-KT）のゾーニング計画プロジェクトでは、各土地機能の位置がまだ具体的に決まっておらず、住宅地、緑地公園、交通、医療・教育用地などが決められていない。そのため、計画されている多目的用地ブロックや短期・長期住宅群（新築住宅地）の各区画が承認された計画に適合しているかどうかを判断する十分な根拠がない。これは、計画プロジェクトに住宅地が含まれている世帯に損害と不満をもたらしている。

統計によると、ビンタン区では、新築住宅地と混合地の2つの用途で計画されている土地が合計155区画あり、その規模は341ヘクタールを超えています。ビンタン区人民委員会は、これら2つの計画機能における人々のニーズの解決は現在非常に限られていると認めました。ビンタン区都市管理局長のグエン・ヴァン・スー氏は、土地法には新築住宅地と既存の土地という概念はなく、計画に適した住宅地は別の土地利用用途に転用されると規定されていると説明しました。新築住宅地は基本的に住宅地であるため、ビンタン区は計画に適している場合は用途変更を行い、正式な建築許可証を発行することを提案しています。

土地利用目的の変更に関する規制が可決されれば、多くの世帯の困難が解消されるだろう。

ホックモン区人民委員会の代表も、人々の正当な権利と利益を保障するために、既存の住宅地計画地区や現在の住宅地と同様に、新築住宅地や長期住宅地についても、土地利用目的の変更手続きを解決する必要があると提案した。第6区人民委員会は、都市計画法に基づき、新築住宅地の計画機能を削除し、土地利用機能を現在の住宅グループ（詳細計画のない地域は1/500）に調整するよう、市人民委員会と計画投資局に繰り返し文書を送付した。一方、ビンチャン区は計画調整プロジェクトを策定し、その中で、新築の農村地帯を全面的に住宅地に調整し、土地利用目的の変更、区画割り、建築許可の取得を可能にすることを提案している。

目的の変更に応じて計画を調整する

地区の提言に対し、計画投資局の代表者は、新規住宅建設計画機能を有する街区については、天然資源環境局が土地法に基づき用途変更の条件、内容、手続きについて市人民委員会に助言する機関であると述べた。住宅地、商業サービス、公共事業、緑地公園など、多くの機能を備えた複合用途開発計画機能を有する街区については、1/2,000区画計画レベルで機能グループの具体的な比率や位置を決定することはできない。したがって、複合用途開発計画機能を有する街区については、地区人民委員会とトゥドゥック市が1/2,000区画計画を検討・調整するか、1/500詳細計画の策定・評価・承認を組織して街区内の住宅地の具体的な位置を確定し、土地利用目的の変更、区画割り、建設許可の根拠とする必要がある。

ホーチミン市天然資源環境局長グエン・トアン・タン氏は次のように認めた。現在、各地区や市町村が都市計画を適用して、他の種類の土地から世帯や個人の居住用地への土地利用転換記録を解決することが一般的に困難になっているのは、土地計画の場所を決定する根拠が欠如しているためである。 「現在、1/2,000スケールのゾーニング計画における計画住宅街区については、住宅地、公共用地、公園、遊び場、駐車場、構内道路など、各土地利用機能の具体的な位置を特定することができません。そのため、都市管理・開発には、1/500スケールの詳細計画、すなわち都市設計が必要です。複合用途の土地利用計画の街区については、区、町、トゥドゥック市の人民委員会が1/2,000スケールのゾーニング計画を検討・調整するか、または上記街区の1/500スケールの詳細計画の策定、評価、承認を組織し、街区内の住宅地の具体的な位置を確定する必要があります。これは、土地利用目的の変更、建築許可の交付、区画割りの根拠となります。」とグエン・トアン・タン氏は述べた。

最近、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、各部署や区との会合の後、ホーチミン市天然資源環境局に対し、計画投資局、司法局および関連部局と調整し、2013年土地法の規定に基づき、都市計画法の規定によるゾーニング計画の住宅グループの計画区域内の地域において、世帯および個人の他の種類の土地から住宅地への土地利用用途の転換を許可する決定書を起草するよう指示した。 土地利用用途の転換を許可する条件、計画、および土地利用用途の転換が提案されている土地の位置は、計画（計画は住宅地 - PV）と一致している必要があり、管轄当局によって承認された関連計画計画との整合性を確保する必要があります。同時に、用途変更が提案されている土地の位置は、交通道路（既存道路または規則に従って受け入れおよび引き渡された新設道路）に隣接している必要があり、土地区画整理に十分なスペースが確保されている必要があります。この情報は、多くの地区や郡に解決策を提供するとともに、長い間支援を必要としていたものの支援ができなかった多くの世帯に希望を与えています。

土地利用目的の転換の根拠とするため、計画投資局は、トゥドゥック市の人民委員会を主導し、1/2,000規模のゾーニング計画の検討と調整の提案を行うか、または、特定の住宅地の位置を決定するための混合用途の土地利用計画機能を備えた街区の1/500規模の詳細計画の策定、評価、承認を組織するものとする。

ホーチミン市人民委員会副委員長ブイ・スアン・クオン

出典: https://thanhnien.vn/cho-chuyen-dat-khac-sang-dat-o-185240510201419952.htm