「虚偽広告」を防止する
2023年住宅法のいくつかの条項を詳述する政令草案を最終決定するための最近の会議で、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、投資家がマンションを販売開始する前に等級登録を行うことを義務付ける規制を設けるべきだと提案した。
この提案を説明するにあたり、チャウ氏は次のように分析した。従来の住宅法では、 建設大臣にマンションを1、2、3、4級に分類する規則を制定する権限を与えていた。現在はA、B、C級に分類されている。しかし、現実には、投資家やマンション所有者（顧客）の団体がマンションの分類を提案し、それを実行したことはない。まもなく発効する2023年住宅法では、マンションの分類は政府に委ねられており、2023年住宅法のいくつかの条項を詳述した政令草案では、マンションの分類はプロジェクトが完了した後にのみ実施できるとされている。しかし、2023年不動産事業法では、技術インフラの建設が規定に従って完了した場合、投資家は将来の住宅を売却またはリース購入できると規定されている。マンションや住宅との混合用途の建物の場合は、基礎工事を規定に従って完了させるだけでよい。
投資家に対し、資金調達や販売開始前にマンションのランキング登録を義務付けることで、「自称」や「虚偽広告」といった事態を回避することができる。
「投資家が自らマンションを超高級、一流、あるいはハイエンド、プレミアムといった外資系ブランドに格付けし、法外な価格で販売する段階で、顧客は簡単に騙されてしまいます。『羊の頭を下げて犬肉を売る』ような状況があちこちで発生しています。一方、広告法では、「ナンバーワン、一流」を謳う企業（DN）の商品の販売を禁止する規定も設けられています。そのため、プロジェクトが投資政策の承認を受ける段階から、企業がマンションの格付け登録を行うことを規定する必要がある」と、レ・ホアン・チャウ氏は強調しました。
HoREA会長はまた、プロジェクト実施当初からマンションのランク付けを義務付けることで、投資家が後からマンションの種類を変更することを制限するものではないと述べた。実施プロセスにおいて、投資家はより高いレベルにアップグレードする場合、ランク付けの変更を通知することができる。「現在の規制は、投資家が環境に優しく省エネな建物を建設することを奨励している…」
投資家が長期的なビジョンを持ち、このトレンドに沿ったプロジェクトを建設することを目指している場合、コストの増加は2～3%にとどまります。一方、建設途中で変更する場合は、コストははるかに高くなります。今日の顧客は単なる居住場所以上のものに興味を持っているため、投資家はアパートだけでなく、居住空間とユーティリティサービスも販売しています。多くの樹木、ユーティリティサービス、そして調和のとれた生活環境を備えたプロジェクトは顧客に人気が高く、そこから高級で豪華なアパートと呼ばれるようになるのです」とチャウ氏は述べました。
高級マンションランキングの混乱
住宅開発公社（HoREA）が販売開始前にマンションのランク付けを発表することを提案したのは今回が初めてではない。2018年以降、同局は住宅市場における高級マンションの混沌とした現状を指摘する文書を発表してきた。当時、マンション販売業者は常に「高級」や「ラグジュアリー」という言葉を恣意的に使い、顧客獲得に努めていた。しかし実際には、企画、設計、設備、サービスにおいて品質と格式を確保し、ハイエンド基準を満たす不動産プロジェクトはごくわずかだった。多くのプロジェクトは、投資家が自称する高級プロジェクトだが、建設局や独立評価機関の認定を受けていない。このため、住民が高級マンションと謳いながら質の低いマンションを購入するという「悲喜劇」が数多く発生している。
例えば、同社のウェブサイトでは、ザ・アート・アパートメント（ホーチミン市トゥドゥック市）が、若い知識層専用の高級マンション複合施設を建設するというアイデアを初めて実現した画期的なマンションプロジェクトとして紹介されている。このマンションは、高級住宅街であるザーホア・アート・ビレッジに位置し、広さは約28.5ヘクタールで、多くの公共施設が住宅コミュニティにサービスを提供している。ここのマンションの販売価格は3,540万～4,270万ドン/㎡とかなり高額だ。しかし、2023年には、このマンションで住民が集まり、エレベーターの水漏れ、雨が降るたびに滝のように水が流れ込む、防火ボックスが空っぽで設備がないなど、インフラやサービスの多くの欠陥に抗議する横断幕を掲げる状況が続いた。地下駐車場では、4つの出口のうち2つが塞がれており、事件や火災などが発生した場合に逃げ場がないことを住民は不安に思っている。
特筆すべきは、管理委員会が600億ドンものマンション維持管理基金を管理していることです。住民は、管理委員会が職務を果たさず、維持管理基金を効果的に管理していないため、マンションの老朽化が進んでいると考えています。900人以上の住民が、このマンションに対する一連の不満を反映し、管理委員会の辞任を求める嘆願書に署名しました。住民の不満が一時的に「沈静化」したのは、2023年7月末に地方政府が臨時マンション会議を開催し、管理委員会を再選し、旧管理委員会全員が辞任した時でした。
同様に、ホーチミン市8区在住のミン・マン氏は、トパーズホーム2（トゥドゥック市）のマンション購入を検討していた際、「東部の中心にある明るいスポット」、近代的で発展した都市部の中心に位置し、高級感だけでなくモダンなマンションにふさわしい充実した設備を備えているといった、数々の魅力的な言葉に惹かれました。ただし、これはあくまでも公営住宅プロジェクトであることは特筆に値します。現地に到着したマン氏は、マンションのドアに多くの横断幕が掲げられているのを見て「衝撃を受けた」とのことです。防火対策の不備、駐車スペース、エレベーターシステムの劣化、損傷、安全性の低さ、維持費など、投資家への抗議が込められています。
投資家が資本を調達し、顧客に販売する前にアパートの建物をランク付けする提案
ハノイのアルテミス・マンション（タンスアン区レ・トロンタン3番地）は、高級マンションとして宣伝されているにもかかわらず、投資家が駐車料金を恣意的に値上げし、管理委員会の設置を遅らせ、防火対策を怠ったことなどから、住民は繰り返し怒りを表明し、抗議の横断幕を掲げてきました。昨年末には、自家用車のホイールロックをめぐる論争が巻き起こりました。なお、高級マンションというレッテルを貼られているため、マンション価格も1平方メートルあたり5,020万ドンから7,000万ドン近くまでと、非常に高額です。
マンションの分類において「各自が勝手にやっている」という状況は、至る所で見受けられます。不動産取引サイト「Batdongsan.com.vn」によると、この分類は販売価格に基づいているものの、価格は市場によって異なるとのことです。例えば、ハノイでは、低価格マンションの主な販売価格は1㎡あたり3,000万ドン以下、中価格帯マンションは1㎡あたり3,000万～5,000万ドン、高級マンションは1㎡あたり5,000万ドン以上となっています。ホーチミン市では、低価格マンションは1㎡あたり3,500万ドン以下、中価格帯マンションは1㎡あたり3,500万～5,500万ドン、高級マンションは1㎡あたり5,500万ドン以上となっています。
一方、CBRE社は、マンションの区分価格を引き上げることを提案しました。2024年第1四半期から、CBREは新たなマンション区分基準を適用します。超高級マンションは平均物件価格が3億VND/m²を超えるプロジェクト、高級マンションは平均物件価格が1億2,000万～3億VND/m²のプロジェクト、ハイエンドマンションは平均物件価格が6,000万～1億2,000万VND/m²、中価格帯のプロジェクトは平均物件価格が3,500万～6,000万VND/m²、エコノミークラスは平均物件価格が3,500万VND/m²未満となります。
基準に従ったアパートの分類が必要です
不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏によると、 世界では不動産市場は公開されており、透明性が高く、消費者保護のレベルが高いため、投資家に登録とマンションランキングの公表を義務付ける規制は必要ないという。しかし、ベトナムの不動産市場は現状ではそうではない。実際には、投資家がどのようにプロジェクトを建設するのか、その品質はどのようなものか、顧客がどのように情報にアクセスするのか…主に仲介業者からのニュースや画像を通してであり、建設工事の品質を通してではない。そのため、マンションのランキング付けと基準に従ったプロジェクトの品質評価は非常に必要である。消費者は、高級マンションに求められる条件、面積、公共サービスエリアが中級・低級マンションと比べてどの程度広いのか…といった情報を正確かつ明確に入手する必要がある。評価は客観性と妥当性を確保するために、独立した機関によって実施されるべきである。
ある不動産会社の代表者は、8月1日に施行される住宅法に伴い、政府が定めるマンション等級規制により、投資家が自らプロジェクトを等級分けしたり、コンサルティング会社や仲介会社が時価に基づいて恣意的に等級分けしたりする状況が抑制されるだろうと認めた。「等級分けがなければ、誰もが価格を吊り上げて売却を容易にするために、自らを一級マンション等級に分類するでしょう。これは購入者に混乱と損害を与えるだけでなく、適正な事業運営を行う投資家にも悪影響を及ぼします。合法化によって市場を適切な秩序に再編する必要があります」と強調した。
アパートの分類
マンションは、Aクラス、Bクラス、Cクラスの3クラスに分けられます。このクラス分けは、計画 - 建築、技術設備システム、サービス、社会インフラ、品質、管理、運営を含む4つの特定の基準グループに基づいています。クラスAは、分類の要件を完全に満たし、付録No.01に規定されている合計20の基準のうち少なくとも18を達成する必要があるマンションです。クラスBは、付録No.02に指示されている合計20の基準のうち少なくとも18を達成する必要があるマンションです。クラスCは、分類の要件を完全に満たしていますが、規定されているクラスAおよびクラスBとして認定されるには十分な基準を満たしていないマンションです。
建設省通達第31/2016号
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出典: https://thanhnien.vn/chuan-hoa-quy-trinh-xep-hang-chung-cu-185240623205407405.htm
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