海外在住のベトナム人にとって国内で住宅を購入する機会、ハノイのアパート価格は下がるどころか上がるばかり

高級マンションセグメントが優勢、タインホア省が「黄金の土地」エリアの価格を確定、公有住宅の差し押さえや強制差し押さえの事例など、最新の不動産ニュースです。

不動産業法には多くの新しい内容が含まれており、今後の市場に大きな影響を与えるでしょう。（出典：XD新聞）

海外在住のベトナム人は国内で住宅を購入する機会があります。

改正不動産業法は第15期国会第6回会議で正式に可決され、2025年1月1日から正式に施行される。

専門家によると、不動産事業法には多くの新しい内容が含まれており、今後の市場に大きな影響を与えるだろうとのことです。注目すべき新しい点の一つは、ベトナム国内で不動産を購入する際の海外在住ベトナム人に対する差別の撤廃です。

改正不動産事業法は、海外に居住するベトナム国民（ベトナム国籍を引き続き保持する者）は、ベトナム国内のベトナム国民と同様の土地に関する権利と義務を有すると規定しています。海外に居住するベトナム系住民（ベトナム国籍を喪失した者）には、現行の規定が適用されます。

不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は、この規制は土地法（改正）草案に沿ったものだとコメントした。これにより、ベトナム国籍を保持したまま海外に居住するベトナム人は、ベトナム国内のベトナム国民と同様に、不動産事業、住宅や建設工事の売買、賃貸、割賦販売を行う権利を有する。

これにより、海外在住のベトナム人が国内で不動産を所有しやすくなり、不動産市場の発展に貢献し、需要がさらに高まるだろうとディン氏は分析した。

これまで、ベトナム国内で不動産を購入する際、多くの海外在住ベトナム人は親族に名義変更を依頼する必要があり、法律の透明性の欠如により訴訟や紛争といった事態に発展していました。今回の不動産事業法改正により、国内在住ベトナム人と海外在住ベトナム人の不動産購入における平等性が確保されました。

LMP法律事務所の所長であるレ・ミン・フィエウ弁護士は、これまで多くの海外在住ベトナム人にベトナムへの帰国による不動産購入を勧めてきたものの、契約書の譲渡が必要となり、ピンクブックに名前を載せることができなかったと述べた。こうした障壁や困難は、多くの問題、特に法的な問題に起因していた。

在外ベトナム人企業家協会常任副会長で、カナダ系ベトナム人のピーター・ホン氏は、「これが実現すれば、2023年には海外に流出したベトナム資本約192億ドルがベトナムに戻ってくると予想され、送金資金によって不動産を救済できるだろう」と述べている。

こうした人々の多くは、何十年も海外で働き、利息もかからず、手数料さえ払わずに銀行に預金してきたため、ベトナムに戻って投資し、不動産を購入し、それを次世代のための資産として活用したいと考えているという同じ考えを共有しています。そのため、先日可決された不動産事業法の新たな条項は、こうした資本流入の促進と誘致に貢献するでしょう。

高級マンションが主流、価格は上昇を続ける

建設省は、第3四半期のハノイのマンション市場によると、主要市場で売りに出されたマンションの平均販売価格は前期比約7％、前年比14％上昇し、1平方メートルあたり約5,080万ドンに達したと発表した。

建設省は、高級セグメントにおける新規供給の割合が圧倒的に高い（90%以上）ため、価格調整は上昇傾向にあると評価しました。これに伴い、一部の投資家は価格を引き上げ、高層階の在庫を追加で販売しています。

二次市場では、アパートの平均販売価格は前四半期から上昇傾向を維持し、1平方メートルあたり約3,200万ドンとなり、前四半期比2.7%増、前年比0.8%増となった。

ハノイのすべての地区で第3四半期の二次販売価格が第2四半期と比べて上昇し、ドンダー、タンスアン、タイホー、ナムトゥーリエム、ジアラムの各地区では3%以上上昇した。

ハドン（ハノイ）の不動産取引フロアのディレクター、フック・アン氏は、不動産市場が厳しい状況にあるにもかかわらず、マンション価格は継続的に上昇していると述べた。供給が限られている一方で実需は増加しているため、マンション価格は上昇傾向にあるものの、近い将来も引き続き上昇するだろう。

「今後、プライマリーマンションの価格も高騰するでしょう。あらゆるコストが上昇する中で、投資家は利益を最大化しなければならないからです。新規プロジェクトがまだ少なく、人々の収入も限られている状況では、マンションの購入はますます困難になっています。収入の増加が住宅価格の上昇に追いつかないのです」とフック・アン氏は述べた。

アン氏によると、現在、購入者は利便性に加えて、価格と支払い方法にも関心を持っているとのことです。そのため、価格が安く、支払い方法が良好な物件はすぐに売れるでしょう。しかし、多くの購入者は金利への懸念から、まだローンを組んで購入に至っていません。

タインホア省の「黄金の土地」エリアの開始価格は4510億ドンを超えています。

タンホア省人民委員会常任副委員長のグエン・ヴァン・ティ氏は、タンホア市南部都市地区クアンタン区の商業用地およびサービス用地の土地使用権のオークション開始価格を承認する決定書に署名した。

競売にかけられた土地面積は約105,000平方メートルで、タインホア市人民委員会は土地回収を組織し、補償計画を承認し、用地の整地を支援し、補償と用地の整地支援を完了した。

この土地は国が50年間賃借し、賃料は一括徴収されます。用途は商業サービス用地です。

技術的なインフラに関しては、オークションに出品された土地は、片側がフン・ヴオン通り（南北大通り）に隣接し、もう片側が完成した東ルートに隣接しているため、落札者が投資と建設を行うことができることが保証されています。

技術インフラへの被害の影響を最小限に抑えるため、競売対象地の隣の道路の一部は、競売対象地での工事と並行して建設、接続、実施の責任をタインホア市人民委員会に委任されています。

オークションの開始価格は4,510億ドンを超えています。この開始価格は、落札者が管轄当局が承認した計画に基づき、当該土地における技術インフラおよび工事の同時かつ完全な建設に投資し、土地使用権オークション計画に定められた義務を完全に履行することを条件として決定されます。

オークションの開始価格は承認日から 6 か月間有効であり、規定の目的および土地利用基準に応じて決定されます。

タインホア省人民委員会は、天然資源環境局、土地評価評議会のメンバーである部局、支部、ユニットに、法律に対して全責任を負うよう割り当てています。

タインホア市人民委員会は、規制を遵守しながら、上記の土地使用権を競売にかける次のステップを実行する責任を負います。

公有財産である住宅の差し押さえおよび強制差し押さえの事例

改正住宅法第１２７条は、公有財産住宅の差し押さえや強制差し押さえの場合について明確に規定している。

したがって、公有財産住宅の回収は、次のいずれかの場合に行われます。

正当な権限なく、または不適切な対象に、あるいは住宅に関する法律で定められた条件を満たさずに、住宅を賃貸、割賦販売、または売却すること。

賃貸借期間は、借主が賃貸借の継続を希望しなくなったとき、または双方が住宅賃貸借契約の終了に合意したときに終了します。

借主または割賦購入者は、賃貸または割賦購入した住宅を返却します。

借主は、本法律の規定に基づいて住宅を賃貸する資格を失います。

賃借人が死亡するか、同居人がいない状態で裁判所により行方不明と宣告された場合、または公邸を借りている人が死亡するか、裁判所により行方不明と宣告された場合。

住宅の賃借人または賃借購入者が正当な理由なく契約どおりに家賃全額を3ヶ月以上支払わない場合。

管轄の政府機関の決定に従って改修または再建のために取り壊さなければならない賃貸住宅または割賦販売住宅、建築法の規定に従って安全に使用できない住宅。

借主又は割賦購入者が、住宅の賃貸借若しくは割賦購入契約で合意された目的以外の目的で住宅を使用したり、住宅を勝手に転用、売却、転貸、貸与したり、又は、賃貸若しくは割賦購入住宅を勝手に壊し、増改築若しくは取り壊したりすること。

公営住宅の入居者は、他の地域で働くために動員、交代、または出向させられる。

住宅の不法占拠。

改正住宅法第127条第1項の規定に基づき差し押さえの対象となる住宅を賃貸、購入賃貸、購入、または使用している者は、当該住宅を管理委託された機関に当該住宅を引き渡さなければならない。住宅を引き渡されない場合、公有財産に属する住宅の所有者の代表者が強制差し押さえを決定する。省人民委員会は、強制差し押さえの決定が出された日から30日以内に、住宅の強制差し押さえを組織するか、当該住宅が所在する地区人民委員会に強制差し押さえの実施を委託する責任を負う。

所轄官庁は、家屋の回収後、それぞれの具体的な事例に基づいて、本法の規定に従って機能の転換、引き続き管理、賃貸、割賦購入、売却の手配を行うものとする。

政府は、公営住宅の差し押さえおよび差し押さえの執行の手続きの詳細を定めるものとする。

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