移住区域の清掃
好立地を誇り、930ヘクタール（新都市エリア770ヘクタール、再定住エリア160ヘクタールを含む）に及ぶトゥーティエム都市エリアは、長年にわたりホーチミン市の「金のなる木」とみなされてきた。しかし、長年にわたり、このエリアの公共資産の多くが十分に活用されていない。これには、数千戸の空きアパートや、かつて競売にかけられたものの、開発に成功しなかった土地区画などが含まれる。
計画によると、ホーチミン市は今年5月に3,790戸の移転アパートを対象とした第5回オークションを実施する予定だ。今回のオークションの新たな特徴は、魅力を高め、参加者層を拡大するために、物件を2つのグループに分けることである。
具体的には、グループ1はR1、R2、R3区画（約2,220戸）からなり、グループ2はR4、R5区画（約1,570戸）からなります。この小規模な開発により、投資家の初期資金負担が軽減され、より多くの企業が参加することが期待されます。
専門家によると、今回のオークションの本質は、既に建設済みのマンションを売却することだけではなく、トゥーティエム地区の中心部にある希少な土地を再開発する権利を移転することにある。これにより、投資家は既存の建物を改修したり、取り壊したりして、新たなプロジェクトを建設する大きな機会を得ることができる。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、「この地域の計画は、土地利用係数の90倍への引き上げや、建物の高さが約40～45階建てにまで引き上げられるなど、大幅な変更が加えられました。これらの変更により、オークションに参加する投資家にとってより有利な条件が生まれることが期待されます。したがって、落札者は、承認された計画に従って新しいプロジェクトを実施するために、既存の仮設住宅をすべて取り壊すことを検討できます」と述べました。
専門家の中には、土地利用率を最大で約15倍にすることを推奨する者もいる。これは、この地域に既に存在する多くの高層建築物と同等の水準である。土地利用率を高めることで総床面積が増加し、プロジェクトの価値と魅力が向上する。
現在、トゥーティエムの不動産価格は既に高騰しており、1平方メートルあたり2億～3億ベトナムドン、場所によってはさらに高額になっている。計画指標の拡大は、財政的な実現可能性を確保するための重要な要素と考えられている。
過去の事例の再発を防ぐため、オークションの条件を厳格化する。
アンカイン区の移転区域に加え、トゥーティエムの「優良地」7区画の競売計画も再開された。ホーチミン市は2026年に、トゥーティエム新都市開発地区の7区画の土地使用権を競売にかける予定だ。
リストには、区画3-8、3-9、3-12（機能区域3）、区画7-1、7-17（機能区域7）、区画1-12（機能区域1）、区画4-21（機能区域4）が含まれています。これらはすべて、技術インフラが整備され、補償および土地造成工事がほぼ完了しており、市場に出せる状態にある土地です。
今回のオークションは、予算の財源となるだけでなく、地域全体の新たな価格基準を確立する可能性もある。回復に向けて大きな転換点を必要としている市場において、広大な土地をオークションにかけることは、資源の解放に役立つと期待されている。
しかしながら、2021年のオークションで保証金の取り消しが市場を混乱させたことから得られた教訓は、依然として重要である。したがって、今回のオークションでは、より厳格かつ実質的なアプローチが採用され、持続可能な価値に重点が置かれることが期待される。
専門家によると、重要な要素はオークションプロセスの透明性を確保し、市場状況を的確に反映した価格決定メカニズムを確立することである。独立した評価専門家からなるワーキンググループの設置は、適正価格を決定するために必要な解決策と考えられている。
評価基準は、プロジェクト規模、開発形態、立地、市場吸収率など、複数の要素に基づいて設定されるべきです。加えて、投資家が優良不動産を所有することで得られるブランド価値も重要な要素となります。今回のオークションの注目点の一つは、投機行為や保証金の没収を抑制するため、参加条件を厳格化したことです。
専門家は、入札後のプロジェクトの「ライフサイクル」全体を監視する必要があり、特に投資家の財務能力と実行能力に重点を置くべきだと提言している。評価には、財務構造、負債比率、過去の類似プロジェクトにおける実施経験を含めるべきである。
さらに、プロジェクトの実施プロセスを監視するためには、税務、金融、銀行などの規制機関間の緊密な連携が不可欠である。これは、入札プロセスの厳格性と有効性を確保するための重要な「技術的障壁」とみなされている。
不動産専門家は、土地の競売が適切に実施されれば、市場に大きな刺激を与えるだろうと考えている。逆に、管理がずさんであれば、「投機バブル」を生み出すリスクにつながる可能性がある。
2026年の最初の3か月間において、ホーチミン市の土地使用料収入は約8兆9000億ベトナムドンに達し、予算構造における土地資源の重要性がますます高まっていることを示している。
ホーチミン市資源環境経済研究所によると、特にトゥーティエム都市部における公有地の効率的な利用は、無駄の削減と資源の最適化という目標において優先されるべきである。その他の土地は、用途転換のために競売にかけられたり、建設・譲渡（BT）方式で投資家によって購入されたりしている。これらは、土地資源の再配分における重要な解決策と考えられている。
しかし、経済専門家は、競売にかけられた土地の魅力を左右する重要な要素は、落札後の土地利用率と建物の高さであると指摘している。以前は、移転プロジェクトは市場需要が限られていたため、投資家を惹きつけるのに苦労することが多かった。現在では商業住宅に転換されたことで、その可能性はより明確になったものの、土地利用率や建物の高さといった具体的な計画指標については、まだ明確化する必要がある。「企業は常に利益を追求するため、計画通りに機能性が最大限に発揮されれば、投資家はより安心して参加できるだろう」と、ある経済専門家は強調した。
オークションが成功し、空間と時間を最大限に活用できる仕組みが組み込まれれば、トゥーティエムの不動産価値は急激に上昇し、同時に市の予算に数十兆ベトナムドンもの歳入をもたらすだろう。
「技術インフラシステム、交通網、特に地下鉄路線への投資が同時に行われれば、この地域は地域を代表する不動産エリアになる大きな可能性を秘めている」と、ホーチミン市不動産協会の代表者はコメントした。
出典: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm
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