住宅価格は上がるでしょうか？
不動産譲渡益に20％の税金を課すという提案が発表される前に、 ハノイの経験豊富な投資家であるグエン・ミン・ニャット氏は、この政策により住宅所有者が売却価格に税金を追加することになるため、 ハノイやホーチミン市などの大都市の住宅価格が上昇する可能性があると予測した。
所有期間に基づいて課税する場合、不動産の所有期間が2年未満の場合、最大10%の税率が想定されるのは高すぎます。例えば、100億ドンで住宅を売却した場合、税額は最大10億ドンになります。この場合、税額は売却価格に即座に加算され、住宅価格の上昇につながる可能性があります。
そのため、ナット氏によると、投機を防ぐ目的で、時間の経過とともに2軒目と3軒目の住宅の売買に対してのみ課税する方が合理的だという。
「高い譲渡税は土地価格を上昇させ、その負担は買い手に転嫁されるだろう。必要なのは、空き地への課税だ。土地を使わず放置している人、事業を行っていない人、貸し出していない人には課税すべきだ。不動産を多く所有しているのに使っていない人には、より多くの課税をすべきだ。個人も不動産会社も、空き地税を計算する必要がある。そうして初めて、土地は本来の価値に戻り、今のように投機ではなく、生活や事業、生産のための土地となるだろう」とナット氏は自身の見解を述べた。
また、多くの専門家は、不動産譲渡益に20％の税金を課すことで不動産価格が上昇し、本当に住宅を必要としている人々が住宅を購入することがますます困難になると考えている。
ベトナム南部のPropertyGuru Vietnam社のディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は次のように分析しています。「不動産販売業者は、税金を含むすべての費用を販売価格に上乗せすることがよくあります。税率が上昇すると、販売価格も上昇し、最終購入者がこの追加費用を負担しなければならない可能性があります。」
譲渡益への20％課税で不動産価格が上昇する可能性（イラスト写真）
さらに、投資家の実際の利益にも影響が及び、不動産投資チャネルは他のチャネルに比べて魅力が低くなります。
さらにトゥアン氏は、売却価格と所有期間に基づいて税金を計算し、保有期間が2年未満の場合、最高10％（現在の5倍）となることで、取引が減少し、流通市場が一時的に凍結する可能性があると述べた。
なぜなら、多くのベトナム人の投資マインドには「サーフィン」精神が深く根付いており、土地、アパート、低層ビルなど、様々なセグメントにまたがっているからです。彼らは「価格が適切になったら売る」という傾向があり、その時々でより収益性の高い他の資産へと資金の流れを柔軟にシフトさせています。
EZプロパティのゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、税制政策に透明性と合理性を備えた取引価格管理メカニズムが伴わなければ、市場は初期段階で「停滞」する可能性があると警告した。投資家は売買を一時的に停止し、様子見する可能性がある。
一方、売り手が譲渡価格に税金を上乗せするため、本当に必要としている人は価格の上昇に直面することになる。
さらに、原価と経費に関するデータベースは、特に明確な請求書や書類のない過去の二次取引については、まだ十分に更新されていません。税務当局が原価を検証できず、人々が過剰課税されていると感じた場合、紛争につながる可能性があります。
グエンチャイ大学金融学部CEOのグエン・クアン・フイ氏も同様の見解を示し、この提案は短期的に住宅価格の上昇を招く可能性があると述べた。なぜなら、短期的には、売り手の心理として、買い手が税金負担を「負担」できるように価格を高く設定する可能性があるからだ。特に、土地区画や、不動産価格が高騰している地域のタウンハウスといった伝統的な投機分野では、その傾向が顕著に現れるからだ。
しかし、フイ氏によると、中長期的には市場は利益期待を再調整する必要があるという。「住むために、実際に使うために買う」不動産は安定し、影響を受けることはないだろう。投機目的の不動産は魅力を失い、流動性が低下するため、買い手を引き付けるために価格を引き下げる必要があるだろう。
元天然資源・環境省（現農業環境省）副大臣のダン・フン・ヴォ教授も、不動産譲渡利益への課税が不動産価格の引き下げにつながる可能性は低いと述べた。
譲渡益課税の提案は、不動産使用権から生じる所得に焦点を当てています。これは現代的な管理手法ですが、多くの国では、管理インフラの未整備や所得の算定が困難であることから、導入にあたり困難に直面しています。そのため、所得を算定できないケースへの対応が依然として求められています。
代わりに、住宅価格を落ち着かせるには、第2固定資産税や放棄資産税などの不動産への直接税が必要です。
「所得を算定するための管理の質を向上させる必要があると思います。所得が算定できないケースを分析して、あれこれやろうとするのではなく。所得を算定するには、国家価格表を市場価格と同じ水準に引き上げ、その誤差を20%以内に抑える以外に方法はないのです」とヴォ氏は述べた。
課税対象物は分類する必要があります。
専門家によると、公正かつ合理的な税制を確保するには、適用される対象を分類する必要がある。
専門家は課税対象を分類する必要があると述べている（イラスト：ミン・ドゥック）
グエン・クアン・フイ氏は、税制政策を効果的に行うためには、課税対象者を明確に区分する必要があるとの見解を示した。したがって、住宅の単独所有者には免税措置や特別な優遇措置が与えられるべきである。家族間の取引、相続、生活上の必要による住宅の交換についても、それぞれ独自の仕組みを設ける必要がある。
この政策は、特に短期投機を中心とした専門的な投資活動に焦点を当てています。このグループに対しては、保有期間に応じた累進課税を設計する必要があります。例えば、1年以内に売却する場合は15～20%の高い税率が適用されます。3～5年保有する場合は税率が段階的に低下し、5年以上保有する場合は免税または大幅な減税となります。これにより、長期投資へのインセンティブが生まれ、市場の安定化につながります。
さらに、脱税や人為的な差異を生み出すために仮想価格を申告するといった現象を回避するために、透明かつ公開された価格データシステムを構築する必要がある。
さらに、ロードマップと市場の支援を伴う柔軟なアプローチが必要です。具体的には、20%の固定税率を直ちに適用するのではなく、大都市や明らかに投機的な不動産を対象に試験的に導入することを検討することも可能です。ロードマップは、定期的な影響評価を行いながら、徐々に拡大していく予定です。
さらに、フイ氏によると、供給、土地基金、プロジェクトの合法性、インフラの問題を同時に解決せずに税金だけを課すと、市場の欠陥により住宅価格は依然として高騰圧力にさらされることになるという。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・チ・タン副会長も同様の見解を示し、高収益の個人に税金を課すのは正しいが、不動産価格の高騰や人々の負担増を避け、市場の透明性と安定性を保つための税金計算方法については検討する必要があると述べた。
「不動産価格や住宅価格は国民の所得に比べて高すぎることを認識しなければなりません。課税だけに焦点を当て、主体を区別しなければ、せっかく投資して建てた土地を買って3年経っても建てられないのは明らかに無駄であり、そのような主体には重い税金を課す必要があると認識しなければなりません。」
あるいは、未完成で購入された住宅にも、一定期間に応じて課税する必要があります。一度に課税すれば、適切な目標を達することができず、意図せず不動産価格を押し上げてしまうことになります」とタン氏は強調した。
プロパティグル・ベトナムのグエン・クオック・アン副総裁も、新たな提案が承認された場合、多くの課題が生じると指摘した。
一つ目は、相続財産と贈与財産に関する話です。初期段階では、確定価値と推定価値の根拠が十分に定まっていないからです。
第二に、ベトナムの不動産市場データは透明性が低く、継続的に監視されておらず、正確性が保証されていないという点が非常に重要です。そのため、当初から正確な購入価格を決定することは非常に困難です。
第三に、収入については、収入と費用があります。仲介手数料やリフォーム費用などの費用については、利益の正確性を確保するために添付書類が必要です。しかし、ユーザーは必ずしもこれらの書類を保管しているわけではなく、正確な計算が困難になっています。
出典: https://baolangson.vn/danh-thue-20-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san-co-lam-gia-nha-tang-5054055.html
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