レ・ホアン・チャウ氏は、ホーチミン市の発展を支援するための具体的な仕組みをいくつか提案した。
それらはどのようなメカニズムによるものだと思いますか？
まず、ホーチミン市の既存道路インフラの改修、拡張、近代化のための投資プロジェクトには、BOT（建設・運営・譲渡）契約を適用すべきではありません。これは、プロジェクト投資家と、通行料を支払わなければならないBOT道路利用者との間の利益相反を回避し、社会不安の発生を防ぐためです。代わりに、既存道路インフラの改修、拡張、近代化のための投資プロジェクトは、市の予算から投資家に支払うBT（建設・譲渡）契約に基づいて実施されるべきです。
さらに、ホーチミン市がBT契約モデルに基づき建設投資プロジェクトを再開できるよう、国家予算資金を投資家への支払いに充てることを検討する必要がある。ただし、投資家が他のプロジェクトを実施するために土地資金を使用することは絶対に避けるべきである。同時に、国家は改正土地法草案に規定されている通り、土地開発への投資、土地開発基金、土地開発組織、土地使用権オークションなどを通じて予算資金を創出し、都市インフラ開発、交通プロジェクトなどへの投資のために民間セクターの資金を動員すべきである。
不動産市場における現在のボトルネックに関して、それらを解決し、ホーチミン市の発展に突破口を開くための提案はありますか？
現在、最大の障害となっているのは、土地使用料の算定に関する法的問題です。現行の算定方法では土地使用料を支払えないため、多くのプロジェクトが実施できていません。そこで、商業住宅プロジェクトにおいて土地価格調整係数（K係数）の適用を認め、ホーチミン市人民評議会に提出して、土地価格表に基づく価値に関わらず、すべての土地区画の土地使用料および土地賃貸料の算定に適用できるよう承認を得ることを提案します。
現在、土地評価においては、不動産プロジェクト、商業住宅、都市部における土地使用料や土地賃貸料を算出するための具体的な土地価格を決定するために、剰余金法が広く用いられています。しかしながら、この方法は必ずしも信頼できる土地評価結果をもたらすとは限りません。専門家によると、同一の不動産プロジェクトであっても、評価会社が2つの異なる土地評価方法を適用すると、約17%の差が生じる2つの異なる結果が出ます。また、同一の不動産プロジェクトを2つの異なる評価会社が同じ土地評価方法を用いて評価した場合でも、同様に約17%の差が生じる2つの異なる結果が出ます。したがって、不動産および商業住宅プロジェクトにおける土地使用料や土地賃貸料の算出には、土地価格調整係数法を適用することが不可欠です。
K係数を適用する利点は何ですか？
私の知る限り、ホーチミン市人民委員会はかつて、現在のようにコンサルティング会社に土地評価を依頼するのではなく、土地使用料が300億ベトナムドン以上か未満かに関わらず、すべての不動産および商業住宅プロジェクトの土地使用料と土地賃貸料の計算にK係数方式を適用することを提案する文書を発行しました。K係数方式を適用して土地使用料を決定すれば、そのプロセスは6ヶ月以内に完了する可能性があります。これにより、国家予算への十分かつ正確でタイムリーな歳入徴収が保証されるとともに、プロジェクト投資家の権利も保護されます。
土地使用料が支払われないため、多くのプロジェクトが実施できない。
同時に、ホーチミン市人民委員会の提案通りに実施されれば、不動産プロジェクト、商業住宅、都市部における土地使用料と土地賃貸料の計算が標準化され、透明性が確保されるとともに、国と企業の両方が国家予算に納められる土地使用料と土地賃貸料の額を事前に把握できるようになる。
土地使用料および土地賃貸料が未確定である現状に対処することで、州職員および関係者の職務遂行における法的リスクを回避できるとともに、州機関が土地使用料および土地賃貸料の金額を州予算に納付する権限を完全に有すること（土地価格調整係数（K4係数）を毎年、または市場の変動に応じて、不動産プロジェクトの種類（商業住宅、都市部など）に応じて決定する権利を通じて、市場をリードする国家の役割を果たすこと）が保証されます。同時に、プロジェクト投資家の権利を保護しつつ、州予算への十分かつ正確な、適時な徴収が確保されます。
現在、企業にとっての大きな課題の一つは、投資方針の承認手続きと投資家の承認手続きです。これらはプロジェクト実施における最初の2つのステップです。この課題に対処するためのご提案はありますか？
投資方針の承認と投資家の承認を同時に行う手続きは、不動産および商業住宅プロジェクトにおける投資・建設手続きの「連鎖」の最初の段階に過ぎないことがわかっています。そのため、この手続きにおける「ボトルネック」が、近年の社会住宅プロジェクトや商業住宅プロジェクトにおける「ボトルネック」につながっています。したがって、この障害はホーチミン市だけでなく、国全体にとって解決すべき課題です。
さらに、現在の課題の一つは、社会住宅プロジェクトのための1/2000スケールの計画調整です。多くのプロジェクトは、社会住宅プロジェクトの大部分が、以前は商業住宅用地として指定されていた土地を転用したために実施できない状況にあります。この土地に社会住宅を建設すると、土地利用係数が1.5倍に増加します。つまり、従来の1/2000スケールの計画をそれに応じて調整する必要があるということです。
1/2000スケールの区画整理計画の調整は、国家機関の責任と権限であり、都市計画および建設に関する法律に従って「定期的に」調整されます。しかし、「投資および建設の実現可能性調査報告書を作成し、プロジェクトの次の段階を実行する前に、区画整理計画および詳細計画を法律に従って承認または調整しなければならない」という規定はありません。そのため、社会住宅プロジェクトは省の人口規模を増加させないにもかかわらず、社会住宅プロジェクトへの投資家は、どれくらい待たなければならないのかも分からないまま待たなければなりません。これは、社会住宅の購入者は少なくとも6か月間永住または一時居住し、社会保険に加入している必要があり、プロジェクトはプロジェクトが所在する地域の人口規模を増加させるだけだからです。
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