土地価格を規制する法令第44号に2つの料金を追加する提案

[広告_1]

最近、ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、天然資源環境省に対し、「土地価格を規制する政令案第44/2014/ND-CP号」第5条d項第3項に準備費用と借入金利息費用を含む2つの費用を追加するよう検討し首相に提出するよう求める文書を送付した。

不動産プロジェクトの評価における障害を取り除く

HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏によると、協会は天然資源・環境省が「土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号の一部条項を修正および補足する政令案」の完成に向けて多大な努力を払っていることを歓迎しており、この政令案が間もなく発布されれば、数百の不動産および商業住宅プロジェクトの土地使用料と地代を計算する評価作業の障害が取り除かれることになる。

不動産 - 土地価格を規制する法令44号に2つの料金を追加する提案 — 「土地価格を規制する法令案第44/2014/ND-CP号」が早期に公布されれば、数百の不動産および商業住宅プロジェクトの土地使用料や地代を計算する評価作業における障害が取り除かれることになる。

HoREAの議長によると、土地価格を規制する政令第44号のいくつかの条項を修正および補足する政令を早期に公布することで、国家予算の収入の損失を防ぎ、顧客とプロジェクト投資家が国家に対する財務上の義務を果たせるようになるという。

同時に、「ピンクブック」を付与された住宅購入者（外国人を含む）の合法的な権利と利益も保証され、プロジェクト投資家は契約金額の残りの5％を徴収することが認められ、土地使用料と地代金の延滞は投資家の「責任」によるものではない。

しかし、HoREA は、第 1 条第 8 項で修正および補足された法令第 44 号の第 5d 条第 3 項には、建設中の予備費とローン利息費用の 2 つの項目が含まれていないことを確認しました。

これは、第3項の「土地区画、土地面積の見積総開発費」の算出と、第2項の「土地区画、土地面積の見積総開発収益」の算出との間に不均衡があり、あまり合理的ではありません。

HoREA によれば、「剰余金方式は、管轄当局が承認した土地利用計画、詳細な建設計画に基づく最も効率的な土地利用 (土地利用係数、建築密度、建物の最大階数) に基づいて、土地区画、土地面積の総推定開発収益から総推定開発費用を差し引くことによって実施される」とのことです。

また、第 5 条 d 項第 2 項の「土地区画および土地面積の推定総開発収益」のセクションでは、「プロジェクト実施期間中の移転価格および賃貸価格の変動」という要素が考慮されています。

さらに2種類のコストを追加することを提案する

しかし、第5条dの第3項の「土地区画または土地面積の総開発費用の見積り」の部分は、「予備費」の要素を考慮しておらず、不均衡かつ不合理です。

実際には、プロジェクトの実施中に追加の建設投資コストが発生することが多いため、「予備費」を確立することが非常に重要です。

不動産 - 土地価格を規制する政令44号に2つの料金を追加する提案（図2）。 — HoREAは、天然資源環境省に対し、土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号にさらに2種類の費用を追加して首相に提出することを検討するよう提案した。

なお、レ・ホアン・チャウ氏によれば、「利息費用」は不動産企業を含むすべてのプロジェクト投資家の実際の費用です。

政令43/2014/ND-CP第14条第2項および不動産事業法2023第9条第2項c項（2025年1月1日発効）はともに、「不動産プロジェクトを通じた不動産事業企業は、土地利用規模が20ヘクタール未満のプロジェクトについては総投資資本の20％以上の自己資本を、土地利用規模が20ヘクタール以上のプロジェクトについては総投資資本の15％以上の自己資本を保有し、投資プロジェクトを実施するための資金動員能力を確保しなければならない」と規定している。

不動産事業者が多数のプロジェクトを同時に実施する場合、すべてのプロジェクトを実施するために、各プロジェクトが上記の割合を確保できるように十分な自己資本が割り当てられていなければなりません。

したがって、企業は信用融資を含む他の資金源を動員する必要があり、「利息費用」はすべての不動産プロジェクト投資家の実際の費用となります。

ただし、現在は、政令132/2020/ND-CP第16条第3項a号の規定により、「関連者間取引のある企業の課税所得を決定する際に控除できる支払利息総額（納税者の事業期間中に発生した預金利息および借入金利息を控除した後の支払利息総額を含む）は、当該事業期間中の事業活動による純利益総額の30％を超えず、これに、当該事業期間中に発生した預金利息および借入金利息を控除した後の支払利息と、納税者の事業期間中に発生した減価償却費を加えた金額を加算したものとする」とされています。

したがって、HoREAは、天然資源環境省に対し、「土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号の一部条項を改正および補足する政令案」第1条第8項で改正および補足された政令第44号の第5d条第3項に「予備費」および「借入金利息費用」を含む2つの費用項目を追加して首相に提出することを検討するよう提案する。

[広告2]
ソース