近日、 ハノイ郊外のタインオアイ区やホアイドゥック区などで行われた土地競売の動向と結果が世論を騒然とさせている。応募件数と落札価格が急騰し、開始価格の数十倍に達するケースも相次いでいる。こうした状況と結果は、投機的な利益追求の兆候がないかという深刻な疑問を投げかけている。
異常に高い落札価格は「異常」と言えるだろうか？
そのため、8月10日、タインオアイ区は、面積60平方メートルから85平方メートル、開始価格860万ベトナムドン/平方メートルから1250万ベトナムドン/平方メートルのタインカオ村タインタン地区ゴバ地区の土地68区画の競売を成功裏に実施した。競売には4,600件の応募があったが、資格基準を満たしたのは1,545人からの4,201件の応募のみだった。
特筆すべきは、オークション終了時に角地が1平方メートルあたり約1億50万ベトナムドンという最高価格で落札され、開始価格の8倍に達したことである。通常の区画の落札価格は1平方メートルあたり6300万～8000万ベトナムドンで、開始価格の5～6.4倍だった。
ハノイ郊外のタインオアイやホアイドゥックといった地区における土地競売の動向と結果について、世論は絶えず活発な議論を交わしている。（写真：VARS）
タンオアイ区での物議を醸した土地競売に続き、8月19日にハノイ市ホアイドゥック区ティエンイエン村ロンクック村LK04地区で行われた19区画の土地競売も、引き続き大きな国民の関心と参加を集めた。
約74平方メートルから118平方メートルまでの広さの土地19区画が競売にかけられた。開始価格は1平方メートルあたり730万ベトナムドンだった。保証金は1区画あたり1億900万ベトナムドンから1億7200万ベトナムドンだった。
19時間に及ぶオークションの結果、19区画の土地が落札された。最高落札価格は1平方メートルあたり1億3330万ベトナムドンで、開始価格の約20倍に達した一方、最低落札価格は1平方メートルあたり9130万ベトナムドンで、開始価格の12.5倍だった。
VARSは、これらの土地競売の展開と結果は、異常であると同時に正常でもあると主張する。なぜなら、正常と異常の境界線が曖昧になっているように見えるからだ。異常なものが正常になり、そして異常な形で「正常」に存在し続けているのである。
実際、これは新しい現象ではない。2024年上半期においても、土地市場全体が低迷する中で、一部の地域で行われた土地オークションには、主に投資家を中心に数千人から数万人の参加者が集まった。場所によっては、落札価格が開始価格の10倍にも達した。
VARSはその理由について次のように説明した。第一に、今後、地方自治体が予算収入を増やすために多くの競売を実施するため、都市部や住宅地の競売物件に資金が確実に流入するだろう。これは、こうした土地は問題がなく、紛争や訴訟がなく、土地所有権証明書やインフラが整備されており、商業用、賃貸用、そして月々の収入を生み出すための住宅建設に適しているためである。
近年、ハノイでは新規プロジェクトがほとんどなく、新たな不動産事業法により105の市町村で土地の分割販売が禁止され、企業がこれらの地域で販売用地として住宅を建設せざるを得ない状況にあるため、土地の供給はますます不足すると予測されていることを考えると、これは特に魅力的な選択肢と言えるでしょう。一方、居住用と投資用の両方を含む不動産需要は非常に強く、増加の一途を辿っています。
第二に、数十倍にもなる価格上昇は非常に異例に聞こえるかもしれないが、実際には土地競売の開始価格が低かったことが原因である。具体的には、以前は土地価格を決定する際の規制でコンサルタントの雇用が認められていた。
8月10日にタインオアイ区で競売にかけられた土地も、コンサルタントが開始価格を決定し、1平方メートルあたり4,000万～4,500万ベトナムドンに設定した。しかし、政令12号（2013年土地法の実施を規定する政令44号の一部の条項を改正および補足する政令）、現在は政令71号（2024年4月27日に政府が公布した土地価格規制政令）により、コンサルタントを雇う規定が削除され、市の土地価格表に係数Kを掛けて価格を決定する方式に変更された。
ハノイ人民委員会が2024年7月18日に発出した決定第46号によると、タインオアイ区の地価調整係数は2.35である。2020年に発行された現行の有効な地価表は、360万～530万ベトナムドン/平方メートルとなっている。したがって、これら2つの係数を掛け合わせても、860万～1250万ベトナムドン/平方メートルの価格帯しか得られない。
製品の安全性に加え、低価格の開始価格と少額の保証金（1億～2億ベトナムドン）が、購入者にとって非常に魅力的だった。そのため、このオークションに数千件もの応募があったのも当然と言える。これほど多くの参加者が集まるのは、ごく普通のことだ。
土地の蓄積に対して高額な税金を課す。
VAR（付加価値再販業者）は、今回の高額落札は、入札件数が競売にかけられた土地の区画数をはるかに上回ったため、需給の不均衡という通常の現実を反映していると主張している。
しかし、インフラやアメニティが特に整っていない郊外地域で、価格上昇の可能性が通常あるにもかかわらず、土地価格が1平方メートルあたり1億ベトナムドンを超え、都市部や人口密集地と同等の水準に達しているという事実は異常であり、その実際の価値をはるかに超えている。これは非倫理的な動機によるものだ。
具体的に言うと、これらのオークションに参加する投資家の多くは、土地オークションの「プロ」である。彼らはしばしば「投機」という「単純な」目的で参加し、実際の価値には関心を持たず、ただ入札に成功してすぐに売買して利益を得るか、市場が反応しない場合は手付金をあっさり放棄する。
VARsは土地蓄積に対する高額課税を提案している。（写真：VS）
あるいは、さらに危険なことに、彼らは土地の「熱狂」を引き起こそうと企んでいる。こうした人々は、競売保証金制度を悪用して、対象となる土地の価格をつり上げる。リスクを顧みずとも、彼らは落札価格を全額支払うことで価格を正当化し、この価格を基準として郊外地域の土地価格を人為的に吊り上げ、多くの地域で土地価格を急騰させ、さらには人為的な「熱狂」を生み出すのである。
こうした状況の結果、既に高騰している不動産価格はさらに上昇し、特に若者にとってマイホームを持つという夢はますます手の届かないものとなっている。実際の価値をはるかに超える法外な競売価格は、地元の競売会場だけでなく、国内の他の多くの地域におけるその後の競売の不動産評価プロセスを複雑化させている。
メディアの注目が広がるにつれ、不動産価格が十分に長い期間上昇傾向を維持すると、FOMO（乗り遅れることへの恐怖）心理が高まり、投資家は価格が上昇し続けると予想し、リスクの高い決断を下すようになる。
この決定の背景には、近い将来、各地で地価表が調整されることで、間接的に地価が上昇するという懸念がある。その結果、多くの投資家の資金が拘束され、放棄された土地が増え、健全かつ安全な方向への復興と開発のプロセスに悪影響を及ぼすことになるだろう。
オークションの透明性を確保し、予算収入を増やすためには、国家は投機を抑制する仕組みを早急に確立する必要がある。投機と価格操作の問題を解決し、都市部の住宅価格を引き下げるためには、人々の住宅に対する意識改革が不可欠である。住宅は、蓄積のための資産ではなく、人々の基本的な生活ニーズを満たすための住まいとして捉えられるべきである。
居住用や事業用として不動産を購入する人ではなく、資産を蓄積したり投機したりする人を対象に課税することで、蓄積された富の要素は減少するだろう。
不動産取引において、売主が物件を短期間しか保有しない場合、または物件所有者が物件を事業目的で使用しない場合、あるいは土地を受け取った後に建設を開始しない場合は、税率が徐々に上昇する可能性があります。
不動産に適切な課税を行うことで、人々が不動産投機を行う動機は減少または排除されるだろう。なぜなら、利子コストやその他の機会費用に加え、投機的な不動産を所有することのリスクが高まるからだ。利益目的で不動産を売買したり、不動産価格をつり上げるために人為的な需要と供給を作り出したりすることは、次第に無意味になっていく。
したがって、国民が保有する遊休資金は、生産的な事業分野に振り向けられ、社会にとって有益な製品や付加価値を生み出すことになる。これにより、不動産市場は地価の高騰や価格変動に悩まされることなく、長期的に健全かつ効率的に発展していくことが期待される。
出典： https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
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