2024年土地法に基づく土地利用目的の変更や土地区画の分割・併合の際に知っておくべき新たなポイント

2024年8月1日に施行される2024年土地法には、土地利用者にとって有利な点が数多く盛り込まれています。用途変更が禁止され許可が必要となる7つのケースを除き、用途変更や土地区画の分割は、規定に従って自由に行うことができます。

土地利用者の権利拡大

2024年土地法のこの比較的柔軟な規制を利用して、2024年10月から現在までに、他の省と同様に、ゲアン省の人々、特にヴィン市郊外や近隣の郡や町の一部では、区画を分割し、規制に従って庭地や農地から住宅用地への用途を変更する手続きを行う機会を得ています。

具体的には、2024年土地法第121条には、管轄当局の許可が必要となる土地利用目的の変更が7件規定されている。残りのケースでは、土地使用者が土地利用目的を変更することが認められており、管轄の政府機関は規則に従って人々のために手続きを促進しなければならない。

ヴィン市行政サービスセンターに土地手続きのために人々がやって来る。写真：グエン・ハイ

具体的には、目的変更の7つのケースは管轄当局の許可が必要となります。

・稲作地、特別用途林地、保安林地及び生産林地を農地群の他の種類の土地に転用すること。

- 農地を非農地へ転換する。

- 大規模な集中畜産プロジェクトの実施時に、他の種類の土地を集中畜産地に転換する。

- 土地使用料を徴収せずに国から割り当てられた非農地を、土地使用料を徴収するか土地をリースして国から割り当てられた他の種類の非農地へ転用すること。

- 居住用地ではない非農地を居住用地へ転用すること。

- 公共事業の建設用地、事業目的の公共用地を非農業生産および事業用地へ転用すること。

- 商業用地またはサービス用地ではない非農業生産事業用地を商業用地またはサービス用地に変換する。

土地利用変更や土地の分割・統合に関する書類は、ヴィン市行政サービスセンターの行政書類の60%以上を占めている。写真：グエン・ハイ

ゲアン省土地使用権登録事務所のグエン・コン・タイン所長は次のように付け加えた。「2024年土地法が発効した後、2024年9月30日に省人民委員会は決定第34/2024/QD-UBND号を発行し、決定第28/2021/QD-UBNDおよびその他の決定を廃止し、住宅用地の制限、土地の分割と合併の条件に関するより柔軟な規制を提供し、人々にとってより有利な条件を作り出します...したがって、決定第34/2024/QD-UBND号の第10条では、ビン市、沿岸国境地域の町、地区、コミューン、最小面積が50平方メートルの土地区画を持つ世帯は、証明書を発行するために土地の分割と合併の手続きを実行できることが規定されています。」

権限については、2024年土地法第123条において、組織に対する土地利用目的の変更を許可する権限は省人民委員会、個人に対する土地利用目的の変更を許可する権限は区人民委員会であると規定されている。

また、個人が農地の利用目的を商業目的またはサービス目的に変更する場合、制限はないものの、面積が0.5ヘクタール（5,000平方メートル）以上の場合は、地区人民委員会が決定する前に省人民委員会の書面による承認を得る必要がある。法律に基づき土地利用目的の変更を許可する権限を有する国家機関は、権限の分散または再委任を受けることはできない。

新しい土地価格表に従って財務上の義務が増加する

私たちに話を聞いた第10地域の税務署の代表者は次のように話しました。「以前は、2013年土地法の施行を導く法令45/2024によれば、土地利用目的を変更する場合、住宅地価格に基づいて計算された土地使用料の50％のみを支払う必要がありました。同様に、庭地から住宅地に用途を変更する場合も、土地使用料の50％が計算されました...」

ディエンチャウ省ゴック・ビック村ワンストップ課における行政手続きの様子。写真：グエン・ハイ

しかし、現在、2024年土地法の施行を定める政令103/2024/ND-CP第8条第1項第2項に基づき、住宅用地への用途変更に伴う土地使用料は、用途変更後の住宅地価格から、それ以前の農地または庭地の土地使用料を差し引いた金額に、用途変更を希望する面積を乗じた金額の100％とされています。そのため、2024年土地法に基づく土地の用途変更に伴う金銭的負担は、2013年土地法と比較して増加しています。

しかし、土地利用目的を変更した人々によると、ゲアン省をはじめとする多くの省では現在、2020年から2024年までの土地価格表を適用しているため、上記の財政負担は新しい土地価格表と比較すると依然としてかなり低いとのことです。2024年土地法の施行に関する国会決議によると、2025年から2050年までの新しい土地価格表をまだ発行していない地方自治体は、2020年から2024年までの土地価格表を2025年12月31日まで暫定的に適用することになっています。

ヴィン税務署で登録税を支払う人々。写真：グエン・ハイ

ゲアン省では、第10管区税務局の代表者が次のように述べた。「2025年5月9日、ゲアン省人民評議会は、2020年1月1日から2024年12月31日までの当該地域の土地価格表を承認する決議第19/2029/NQ-HDND号を修正および補足する決議第03/2025/NQ-HDND号を発行しました。その後、2025年5月21日、ゲアン省人民委員会委員長は、2020～2024年の期間のヴィン市および郡鎮における土地価格表の公布に関する省人民委員会の以前の対応する決定を修正および補足する決定に署名しました。」したがって、規則によれば、業界は2026年1月1日まで待たずに新しい規則を適用しなければなりません。2025年5月21日から受領した土地の整理、土地の分割、または土地利用目的の転換の書類は、決議03/2025/NQ-HDNDおよび省人民委員会の20の地区、市、町の価格表に関する詳細な決定の規定に従って適用されます。

省の決議第03/2025/NQ-HDND号に付随する付録によると、土地基金開発オークションの計画区域には、年間開始価格を含む独自の価格表が定められている。写真：グエン・ハイ

上記の規定と比較すると、2025年5月21日以前に土地分割または土地統合の申請を受理した場合は、旧土地価格表に基づいて処理され、2025年5月21日以降に申請を受理した場合は、決議03/2025/NQ-HDNDに規定された土地価格表に基づいて算定されます。住宅用地、土地分割、土地利用目的の変更を希望する個人および企業は、規定を遵守するための条件、手続き、および資金について調査し、参照する必要があります。

「

2025年5月9日に発行されたゲアン省人民評議会の決議第03/2025/NQ-HDND号は、次のように規定しています。

- 2019年1月1日から2024年12月31日までの20の地区、町、ヴィン市の土地価格リスト。

- 非農業生産・事業用地（商業・サービス用地を除く）の価格表は、隣接する住宅地（同じ路線位置）または同等の位置にある住宅地（同じ路線、同じインフラ）の価格の 20% に相当します。

- 商業用地およびサービス用地の価格表は、隣接する住宅用地（同じ路線の場所）または同等の場所（同じ路線および同じインフラストラクチャ）の住宅用地の価格の 25% に相当します。

- 鉱物資源の採掘を目的とした生産・事業用の土地価格表：隣接する土地（同じルートの場所）または同等の場所の価格の 40% に相当します。

（決議第03/2025/NQ-HDND号からの抜粋）

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出典: https://baonghean.vn/diem-moi-can-biet-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-va-tach-hop-thua-dat-theo-luat-dat-dai-2024-10298486.html