不動産株の評価はそれほど魅力的ではない

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不動産市場は、2025年初頭に施行される予定の土地法、住宅法、不動産事業法という3つの重要法の改正を待ち望んでいます。専門家は、改正法の施行により、法的困難が解消され、プロジェクトの資金調達源が確保され、需給バランスが整い、実需に結びついた住宅セグメントが活性化すると期待しています。信用融資と債券による資金調達の活性化が加速しています。2019年には新旧ローンの金利が低下し、銀行は優遇融資パッケージを実施したため、不動産ローンの信用融資は既に促進されており、今後も促進されるでしょう。

しかし、専門家は、不動産市場における地域、セグメント、事業間の明確な差別化が2024年以降に顕在化し始めると予測しています。そのため、VCBS証券会社の専門家は、深刻な流動性不足に直面している一部の不動産事業者は、市場からの撤退を余儀なくされるか、債務処理のためにプロジェクトポートフォリオや事業セグメントを段階的に移転せざるを得なくなる可能性があると見ています。

法的に行き詰まったプロジェクトを抱える大規模企業に対しては、不良債権やプロジェクトの長期中断のリスクを回避するため、引き続き積極的な資金調達支援が行われている。しかし、一部の企業は、以前のような地位とプロジェクト開発規模の回復は困難になると予想している。

VCBSは、市場の純化と差別化の局面を捉え、新たなサイクルを突破できる事業があると考えています。これらの事業とは、健全な財務構造を持ち、借入金を適切な水準で運用し、事業効率が高いことで高いキャッシュフローを生み出し、過大なプロジェクトに縛られていない事業、法的問題が少なく、クリーンな土地資金を保有し、プロジェクトを体系的に入札・実施する能力を持ち、製品に高い付加価値を生み出している事業、市場の嗜好に適した製品と事業立地を持ち、真の居住者を誘致できる事業などです。

不動産株のバリュエーションについて、アグリセコ・リサーチ証券は、不動産グループの平均バリュエーション水準は過去10年間の平均PBR8.1倍に対して1.3倍で取引されているとコメントした。バリュエーション水準の低下は主に2020年第4四半期の急落によるもので、株価は以前の価格帯まで回復していない。

しかし、業績が低迷し、業界環境が依然として非常に厳しい状況にあるにもかかわらず、多くの不動産関連銘柄が年初来で値上がりしていることを考えると、不動産関連銘柄の価格水準が魅力的な水準にあることを意味するわけではない。明るい材料としては、土地資金とプロジェクト実施能力に恵まれ、適切な評価水準にある企業の銘柄が依然として存在しており、投資家にとって中長期の投資判断と保有を検討する好機となっている。

Agriseco Researchによると、上場不動産企業の利益は2023年も引き続きマイナスになると予想されていますが、一部の企業は依然としてプラスの利益を記録しています。2024年は、経済の回復と吸収力の鈍化により、業績の大幅な成長は難しい可能性があります。今年は業界全体の回復にとって極めて重要な年となります。

そのため、アグリセコは不動産業界に対する見方を慎重から中立に引き上げ、投資家に対し、土地の引き渡し段階にある大規模な資金を持つ企業の不動産株の評価と選択を検討するよう推奨した。また、経済低迷と不動産業界の困難という状況下で、手頃な価格と中価格帯の住宅セグメントに焦点を当て、その地位を維持するよう推奨した。

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