ベトナム国家銀行（SBV）の通達06に関するVTCニュースに応えて、EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、不動産市場が依然として困難に直面し、流動性とキャッシュフローが減少している状況において、SBVの通達06は「ダブルパンチ」のようなもので、多くの困難を引き起こしているとコメントした。
住宅購入者、投資家、プロジェクト開発者にとって、銀行からの資金流入は常に主要な資金源であるため、信用資本にアクセスできないケースが増えることは間違いなくマイナスの影響を及ぼすでしょう。
「 政府が不動産市場の『凍結解除』に向けたインセンティブ・メカニズムを導入する中で、特定の対象者への融資制限は、住宅購入者と売却者双方に悪影響を及ぼします。企業は投資協力や株主再編を通じて資金を調達することが非常に困難になるでしょう。実際、非上場企業の数は証券取引所で営業している企業の数をはるかに上回っています」とトアン氏は分析した。
さらに、プロジェクトが「事業不適格」の場合に融資を制限することは、企業にとって本当に困惑です。なぜなら、適格であれば、企業には他の多くの動員オプションがあるからです。言うまでもなく、通達06によると、現在のプロジェクトの約90％は法的に行き詰まり、融資の不適格となっています。
不動産業界は通達06号に混乱している。
PPPプロジェクト、特にインフラ整備事業は多額の資本を必要とし、その回収期間が長期にわたるため、プロジェクト実施のためには合法的な資金源の動員が不可欠です。しかし、通達06号は、投資家のパートナー（第三者）が事業協力を通じて資金を借り入れることを禁じており、事業条件が満たされた場合にのみ融資を認めています。また、資金需要が最も限定的な段階は建設実施段階です。
「したがって、通達06の新しい追加内容は、企業や進行中のプロジェクトの資金不足を悪化させるだけであり、2023年上半期にすでに非常に低かった信用の伸びをさらに低下させるだけだ」とトアン氏は強調した。
EZ のような企業にとって、Circular 06 の直接的な影響は、新規投資の削減、進行中のプロジェクトへの投資期間の延長、銀行融資や債券発行などの多額の財務コストが発生するレバレッジの使用の制限です。
現状では、財務的に余裕のある企業と利益とリスクを共有する投資協力が優先課題となっています。しかし、通達06号はこの戦略に悪影響を及ぼしています。なぜなら、プロジェクトはすべて未完成で、事業化の資格を満たしていない上に、管理機関による解決を待っている法的問題も残っているからです。
グローバル不動産投資株式会社（GPインベスト）のグエン・クオック・ヒエップ取締役会長も同様の見解を示し、不動産業界が困難に直面している状況において、政府は安定した市場を発展させたいと考えており、今回の規制の適用は全ての事業を締め付けていると述べた。
現在、プロジェクトの法的側面は行き詰まっており、融資に関しては銀行が法的手段を用いて企業を二重に圧迫しています。プロジェクトが建設段階に達すると、多くの法的困難を乗り越えなければならず、企業は用地の整地や土地の取得に数千億ドンもの費用を費やすことになります。
不動産の場合、土地使用料とインフラ整備費用はプロジェクト総投資額の60～70%を占め、プロジェクト開始当初から融資を受ける必要があります。特に、投資資金が数千億～数兆円に及ぶプロジェクトでは、当初から信用資金の調達が不可欠です。
「このように信用が引き締められれば、不動産業界は信用に何を期待できるのか、不動産開発は今後どう発展していくのか。これは再考すべき規制だ」とヒエップ氏は断言した。
ある不動産会社のリーダーも、現時点では融資条件を緩和し、投資方針の承認のみで融資を受けられるようにしたり、企業を支援するために債務グループに入る基準を調整したりする必要があるが、銀行はそれを厳しくしていると語った。銀行は、自分の健康のことしか考えていない医者のようで、患者を診すぎると自分に影響が出ると恐れている。
DKRAグループのプロジェクト開発およびコンサルティングサービス担当ディレクターのヴォ・ホン・タン氏は、国家銀行による通達06号の発行により、不動産市場において住宅購入者とプロジェクト開発者の両方の信用および借入条件が厳しくなるだろうと語った。
これまで、不動産会社は事業協力契約を通じて資金調達を行い、プロジェクトのための資金を借り入れていました。会社が法律に違反したり、資金を不正に使用したりした場合、会社が責任を負わなければなりませんでした。この新たな規制により、投資家の参入が阻まれます。
個人信用においては、資金を補うための融資も限られています。そのため、将来的に不動産購入のために銀行融資を受けることは、間違いなく困難になります。
国立銀行の通達06/2023は、信用機関が融資できない資本ニーズを明確に規定している。（図解写真：インターネット）
最近、国立銀行の通達 06/2023 では、信用機関が融資できない資本ニーズが明確に規定されており、その中には以下が含まれます。
借入金を預金に充当することは認められていません。ベトナム国家銀行は、顧客の貯蓄預金および金融証明取引の性質は、借入金ではなく、顧客自身の資金源から形成されるべきであると考えています。したがって、通達06は、借入金の適切な目的への使用と貸出リスクの管理、そして貯蓄預金の性質と金融証明取引の性質との整合性を確保するため、信用機関（CI）が預金のために資本を貸し出すことを禁止するという規則を補足しています。
非上場企業の株式購入資金の貸付は許可されていません。国立銀行は、信用機関が有限責任会社またはパートナーシップの資本拠出、購入、または資本拠出の譲渡を受け取るための貸付、および株式市場に上場されていない、または Upcom 取引システムでの取引に登録されていない株式会社の資本拠出、株式の購入、または譲渡を受け取ることを許可していません。
不適格契約に基づく出資のための貸付は認められません。通達06号は、信用機関が融資を決定した時点で法律の規定に基づき事業化が認められていない投資プロジェクトを実施するための出資契約、投資協力契約、または事業協力契約に基づく出資のための貸付は認められないと規定しています。
法律の規定により経営が認められる投資プロジェクトについては、信用機関は引き続き、規定に基づき出資契約、投資協力契約、業務協力契約に基づき顧客が出資金を負担するための融資を検討します。
金銭補償のための貸付は許可されていません: 通達 06 によると、金銭補償のための貸付とは、信用機関が顧客に、顧客自身の資本、個人、組織 (信用機関ではない) から借りた資本で支払われた費用を補償するために貸付を行うことで、事業計画、プロジェクト、または生活ニーズを満たすための計画、プロジェクトを実行します。
国立銀行は、顧客への金融損失の補償のための融資は、融資需要と顧客の融資の金銭的価値の適合性、および取引の真正性を評価することが難しいため、借入資本の使用にリスクをもたらすと考えています。
チャウ・アン
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