不動産市場は依然として厳しい状況にある
VARの最新レポートによると、不動産は国のGDPの15％に直接貢献しており、その影響は建設、銀行金融、証券、保険、観光、農業など経済の主要40産業に及んでいます。
不動産市場は経済の「エコシステム」において重要な役割を果たし、生産チェーンに影響を与え、マクロ経済の安定、成長、社会保障、雇用に影響を及ぼします。
不動産市場は依然として厳しい状況にある。（写真：DT）
しかし、2022年5月中旬から現在に至るまで、伝染病、市場の成長サイクル、経済成長の鈍化、市場の困難など、多くの客観的な理由により、
さらに、信用、社債などに対する一連の引き締め政策や、プロジェクト実施過程における法的問題が未だ完全に解決されていないことなど、主観的な要因もあり、市場は停滞状態に陥っています。金利は2022年末から高止まりしており、今年初めには若干低下したものの、依然として企業が耐えられる水準にあります。
商品が売れない、債券から資金を動員できない、信用融資の基準を満たせないなどによりキャッシュフローが「乏しい」状態で財務コストが増加するという圧力は、企業の健全性をますます弱めます。
長期化する困難な状況は、不動産市場の参加者に影響を及ぼすだけでなく、他の関連産業にも一連の停滞を引き起こしています。
不動産サービス業を営む会員を対象としたVARの調査データによると、市場状況が引き続き厳しい場合、最大23％の事業者が2023年第3四半期末までしか事業を維持できず、43％の事業者が2023年末まで存続できるという。
適切なタイミングで「出口」が見つからなければ、不動産投資・開発企業から不動産サービス企業、不動産仲介業者に至るまで、一連の事業体の退出シナリオに直面する可能性が高い。多くの労働者が職を失い、社会保障にも影響が及ぶだろう。
「資産の山に溺れないように」自分を救わなければならない
最近、政府は企業の債務返済猶予・延期を支援するための一連の政策を発表しました。しかし、不動産事業者は自らを救うために、自らの経営資源と既存プロジェクトの見直しを積極的に行う必要があります。
イラスト写真。（写真：DC）
事業として実行可能な潜在的プロジェクトのみを保有すべきです。投資、合弁事業、提携を呼びかけ、継続不可能なプロジェクトの一部または全部を売却します。
VARのグエン・ヴァン・ディン会長は、企業は積極的に顧客／投資家を探し、あるいは専門機関に連絡を取り、投資協力やプロジェクトの買い戻しを希望する人々との橋渡しを支援する必要があると述べた。早期に合意に至るには、企業は期待値を抑え、損失を出しての売却も覚悟し、「困難に立ち向かうのではなく、利益を求める」必要がある。
「コスト負担を軽減するために期待値を下げ、キャッシュフローを取り戻して体制を立て直し、実現可能なプロジェクトを実施することと、プロジェクトを『保留』し続け、コストを負担し、利益を増やすことに『泥沼にはまり込み』、『資産の山に溺れる』リスクに直面することの間でバランスを取らなければならない」とディン氏は述べた。
現実には、多くの企業は、能力不足の中、何とか持ちこたえようと必死で、様々な「利息に利息を重ねる」ことで行き詰まり、元本の何倍もの利息を伴う巨額の負債という苦い果実を背負うことになります。
潜在的なプロジェクトに投資する意思のある投資家はまだ存在します。
VARのレポートによれば、ここ1年以上、合併・買収（M&A）市場は徐々に活況を呈しているという。
一部の企業は、市場拡大と事業セグメントの利益率向上の機会を模索するため、M&Aに多額の資金を投入しています。また、「多額の」キャッシュフローを持つ多くの投資家グループも、機会を模索しており、潜在的なプロジェクトへの投資を準備しています。
中でも、ベトナムに流入してきた、そして今後も流入し続けるであろう外国投資家からの資金流入について言及しなければなりません。これらの投資家の多くは、リスクを回避するため、比較的充実した法的文書を備えたプロジェクトを目指しています。
「これは、多くの『クリーン』プロジェクトを保有する投資家にとって、プロジェクトの売却や提携といった双方にとって価値を生み出す機会です。これは、企業がキャッシュフローを管理し、債務返済を行い、倒産や解散を回避するための支援となります。あるいは、他のプロジェクトを継続して実施するためのキャッシュフローを生み出すことも可能です。土地資源の損失や浪費を防ぎ、生産活動と事業活動を回復させ、商品を市場に届けることにも繋がります」とディン氏は述べた。
外国資本が引き続き力強く流入し、市場の「推進力」となるためには、当局は、外国投資家がベトナムに投資するための法的枠組みや投資優遇政策を継続的に改善する必要がある。
同時に、国は、市場のニーズに適合した緊急プロジェクトを優先し、移管に適さないプロジェクトに関する困難や法的問題を徹底的に排除するための解決策を継続的に持つ必要がある。
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