2010年代、フーミーフンは高級マンションの建設ラッシュで急速に不動産ブームを巻き起こし、ホーチミン市の裕福な南部地域の象徴となった。一方、トゥーティエムは、かつて「川向こうの土地」と呼ばれていた、葦や池、渡し船が点在する湿地帯で、旧2区と中心部の1区を結んでいた。
しかし、わずか10年ほど、特に2015年から現在にかけて、トゥーティエムは劇的な変貌を遂げ、ホーチミン市の新たな都市の象徴の一つとなった。かつてはほとんど開発されていなかった地域から、徐々に高級不動産市場の中心地へと発展し、高級物件の地位と価格帯においては、フーミーフンを凌駕する存在とさえ見なされるようになった。
トゥーティエムの不動産価格は10年間上昇し続けている。
1996年にトゥーティエム新都市開発区のマスタープランが初めて承認された当初、多くの人々はそこを既存の都市中心部とは別の地域と捉えていた。しかし、2005年までに計画が改訂され、サイゴン川トンネル、マイチトー大通り、トゥーティエム橋1号といった一連のインフラ整備事業が次々と実現し、この半島に対する人々の認識は変わり始めた。
しかし、この都市部が本格的に形を成し始めたのは2015年頃になってからで、近代的な都市中心部の基礎を築く最初のプロジェクトが始まった。
サラ都市開発地区の第一段階は、トゥーティエム地区における開発ブームの火付け役となったプロジェクトでした。これに続き、2015年にはエンパイア・シティ、2018年にはメトロポールが誕生し、多くの大手不動産開発業者を惹きつけました。
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サラ都市開発地区の第一段階は、トゥーティエムにおける不動産開発の波の始まりを告げるものとなった。写真：クイン・ダン。 |
Tri Thuc - Znewsの取材に対し、 JLLベトナムのゼネラルディレクターであるレ・ティ・フエン・チャン氏は、2015年から2018年までの期間は、トゥーティエムの不動産市場の形成期であると述べた。
Dai Quang Minh社によるSalaのような先駆的なプロジェクトでは、マンション価格が1平方メートルあたり約5600万～7000万ベトナムドンという価格帯を記録しました。当時、この価格はホーチミン市東部では非常に高額と考えられていましたが、この半島地域の将来への期待感から、市場はすぐにこの価格を受け入れました。
マンションだけでなく、低層住宅も急速に新たな価格水準を確立しつつある。チャン氏によると、サラの主要道路沿いにある多くのタウンハウスやヴィラは、かつて土地1平方メートルあたり約2億ベトナムドンという価格で注目を集めたという。これは、10年前には旧2区ではめったに見られなかった価格だ。
2019年から2022年にかけての期間は、数多くのデベロッパーが新商品を投入し、高級セグメントに参入したことで、より大きな変革が起こり、トゥーティエムは高級不動産競争の舞台へと躍り出た。
トゥーティエムのマンション価格は当初はわずか数千万ベトナムドン/平方メートルだったが、2019年から2022年にかけて、多くの河川沿いのプロジェクトでは、初値で1億6000万～1億7000万ベトナムドン/平方メートルに達した。
Le Thi Huyen Trang 氏、JLL Vietnam ゼネラルディレクター
ソンキム・ランド、GS E&C、ケッペル・ランドといった大手企業の参入は、市場全体の再編に貢献した。国際基準に重点を置いたトゥーティエムのプロジェクトは、初期段階と比較して価格を2～3倍に押し上げた。
「初期段階ではマンションの価格はわずか数千万ベトナムドン/平方メートルでしたが、2019年から2022年の期間には、多くの河川沿いのプロジェクトで一次市場価格が1億6000万～1億7000万ベトナムドン/平方メートルに達しました」と、チャン氏はJLLの統計を引用して述べた。
2022年にバソン橋が開通して以来、トゥーティエム地区の不動産価格は上昇を続け、新たな高みへと達した。この橋は単なる交通インフラ整備にとどまらず、トゥーティエム地区とホーチミン市の既存の中心業務地区を直接結びつける「心理的な後押し」にもなっている。
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2022年に開通したバソン橋は、単なる交通プロジェクトにとどまらず、トゥーティエムの不動産価格を新たな高みへと押し上げる「心理的な後押し」にもなった。写真：クイン・ダン。 |
2025年から2026年にかけて、トゥーティエムの不動産市場は正式に超高級物件市場に突入する見込みだ。JLLによると、多くの川沿いのマンションの再販価格は1平方メートルあたり1億8000万～2億ベトナムドンに達しており、東南アジアの多くの高級都市部の価格水準に近づいている。中には、この水準をはるかに超える物件もある。
トゥーティエムの不動産価格は今後も上昇し続けると予測されている。
アビソン・ヤング・ベトナムのゼネラルディレクターであるデビッド・ジャクソン氏は、トゥーティエムの不動産価格は、旧1区中心部への近さ、土地供給の少なさ、インフラ整備の同期、ホーチミン市の新たな金融センターとなるという方向性など、いくつかの基本的な要因のおかげで、2015年から2025年の間に急激に上昇すると予想されると指摘した。
彼によると、旧市街中心部とは異なり、トゥーティエム地区は低密度建築、広範な交通網、公園、広場、コミュニティスペースなどの大規模なアメニティ開発のための十分な余地を備えた、綿密に計画された地区だという。一方、旧1区は開発がほぼ完了した段階に入っており、今後の価格上昇は緩やかになると予測されている。
レ・ティ・フエン・チャン氏は、トゥーティエム地区は今や「新たな中心地」としての地位を確立し、旧1区と直接競合し、市内の他の多くの歴史ある高級住宅地を凌駕しているとさえ示唆した。
チャン氏によると、計画面での利点に加え、トゥーティエムからベンタイン市場へのトゥーティエムトンネルまたはバソン橋を経由する交通アクセスは、旧1区郊外の一部地域よりも速いという。これにより、両地域間の価格差が縮小した。
彼女は、ホーチミン市の南部と比較すると、フーミーフンは現在、家族の実際の住宅ニーズを満たす安定した都市部としての役割を果たしている一方、トゥーティエムは不動産価値の上昇と長期投資資金を引き付ける能力という点で大きな魅力を持つ新たな中心地として台頭していると主張した。
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フーミーフンは現在、家族の実際の住宅ニーズに応える安定した都市部としての役割を果たしている。写真：クイン・ダン。 |
そのため、トゥーティエムの不動産価格は2015年から2025年の期間に急激に上昇し、マンションでは年間平均約20.4%、低層住宅では年間平均約23%の成長率を記録しているものの、デイビッド氏は、この地域はまだ新しく形成された都市部からより完全に発展した段階へと変貌を遂げている最中だと考えている。
アビソン・ヤングの専門家は、インフラ整備、象徴的な建物、高級アメニティへの継続的な投資のおかげで、トゥーティエム地区には依然として価格上昇の大きな可能性が秘められていると評価している。同氏によれば、この地域はホーチミン市の高級不動産価格水準を決定づけるリーダー的存在になりつつあるという。
一方、フーミーフンは、その包括的な都市計画と実績のある生活の質の高さから、今後も魅力を維持すると予測されているが、開発サイクルの成熟期に入りつつあるため、価格上昇の可能性は大幅に低いと推定される。
「トゥーティエム地区の不動産需要の違いは、その将来的な位置づけにある。タオディエンやフーミーフンは既に確立された居住環境が魅力である一方、トゥーティエムは長期的にホーチミン市の新たな金融センターおよび都市の象徴となるという期待感から購入者を惹きつけている」とデビッドは述べた。
2025年までの価格水準を考慮すると、トゥーティエムはタオディエンやフーミーフンと比べて大きな価格差を生み出している一方で、旧1区との価格差はかなり縮まっていると彼は考えている。
実際、 Tri Thuc - Znewsの調査によると、フーミーフン地区のマンション価格は現在、エリアによって8,000万～1億5,000万ベトナムドン/平方メートルで、年間平均約10%上昇している。フーミーフン地区の「ザ・リージェンシー」のような新規プロジェクトは現在、1億7,000万～1億8,000万ベトナムドン/平方メートルで転売されている。一方、トゥーティエム地区の多くの新規プロジェクトは、2億ベトナムドン/平方メートルをはるかに超えている。
デイビッド氏は、現在から2030年までの間に、トゥーティエムは「都市機能完成」段階に入り、トゥーティエム橋3号と4号、歩道橋、ベンタイン・トゥーティエム地下鉄線、中央広場、国際金融センター、大規模不動産プロジェクトなど、一連の重要な要素が同時に稼働すると予測している。
その時、不動産価格はもはや期待値だけではなく、実際のキャッシュフロー、企業や専門家からの実際の需要、そして高付加価値の経済活動によって左右されるようになるだろう。彼によれば、2026年から2030年にかけて新たな中心業務地区のエコシステムが完成すれば、トゥーティエムは新たな成長サイクルに入り、一部の高級物件では価格水準が1区の平均を上回る可能性があるという。
価格上昇が続くとの予測にもかかわらず、専門家は、主要な顧客層が長期投資家であり、彼らが不安定な経済環境の中で中心部の不動産を安全な避難先資産とみなしているため、この地域の流動性はプラスを維持すると考えている。
「この半島における不動産需要は、単に資産を蓄積することだけではなく、経験を重視するライフスタイル哲学や、将来の国際金融センターへの直接的なアクセスといった要素にも結びついています。これにより、現代的な地域都市の基準を目指す、非常に選りすぐりの市場セグメントが生まれています」と、トラン氏は付け加えた。
出典：https://znews.vn/gia-bat-dong-san-thu-thiem-vuot-phu-my-hung-post1653778.html
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