安価な賃貸住宅の供給不足で賃貸住宅が過熱
DKRAグループが最近発表した2024年5月の市場レポートによると、ホーチミン市と周辺省では、新規プロジェクト2件と次期開業予定のプロジェクト4件を含む6件のプロジェクトが販売開始となり、1,327戸が市場に供給されています。前月と比較すると、新規供給は17%減少しましたが、2023年の同時期と比較すると3.4倍増加しました。
注目すべきは、新規供給の78%がホーチミン市に集中しており、主に高級セグメントと東部に集中していることです。また、マンションの主要販売価格も上昇し、ホーチミン市で記録された新規供給価格の最高値は4億9,300万ドン/㎡、最低値は5,260万ドン/㎡でした。
DKRAレポートに新たな供給と販売価格が記録される
価格高騰と新規供給が高級住宅に集中し続ける中、住宅需要は主に手頃な価格帯と中価格帯に集中しており、市場は需要を満たすのに苦労しています。これはホーチミン市の賃貸市場にも大きな影響を与えており、多くの人が経済的な制約から中心部の賃貸を選択しています。
さらに、市場における住宅ローンの変動金利は依然としてかなり高く、多くの中所得層は住宅購入のためのローン購入をためらっており、適切な商品を選ぶことができません。多くの投資家は、元金据置期間、最大36ヶ月の無金利、15年間の分割払いなど、様々な支援策を導入していますが、住宅価格が高止まりしているため、依然として市場の需要を満たすには至っていません。
Batdongsan.com.vnの不動産消費者心理レポートによると、近年、賃貸アパートの需要が急増しています。多くの若者が住宅購入のための貯蓄から長期賃貸へと移行した主な理由は、近年の住宅価格高騰の圧力によるところが大きいです。この傾向はアパートに集中しており、43%を占めています。次いで、民家と下宿（いずれも18%）となっています。
「2023年後半には、家を買うお金が足りないことが賃貸を選択する理由の26％を占めていましたが、2024年前半には、家を買うお金が足りないことが人々が家を借りることを選択する主な理由となり、33％を占めるようになりました」と、Batdongsan.com.vnの副社長、グエン・クオック・アイン氏は述べています。
この部門のデータによると、ホーチミン市における賃貸アパートの需要は今年最初の4ヶ月間でプラスに回復し、ほぼ着実に増加しました。具体的には、2024年第1四半期には、ホーチミン市における賃貸アパートの検索数が29%増加し、下宿の検索数は同時期に33%増加しました。特に、ビンタン区、タンフー区、ビンタン区、7区の賃貸アパートの需要は、前四半期と比較して平均41～55%と大幅に増加しました。
最近、いくつかのプロジェクトでアパートの賃貸価格が急騰しています。
需要の増加に伴い、アパート、サービスアパートメント、下宿の賃貸価格が大幅に上昇しています。実際の記録によると、ビンチャン区など中心部から離れた地域の一部のアパートプロジェクトでは、50～80㎡の2ベッドルームアパートメントの賃貸価格が月額900万～1500万ドンに達しており、以前と比べて約20%上昇しています。ビンタン区など中心部に近い地域でも、家具付き2ベッドルームアパートメントの賃貸価格は月額2000万～4000万ドンの範囲で変動しています。
サービスアパートメントと同様に、7区のいくつかの建物では、スタジオまたはメゾネットタイプの賃貸物件を月額600万〜800万ドンで提供しており、居住面積はデザインに応じてわずか25〜40平方メートルです。
アパートの利益率は依然として魅力的
賃貸価格と需要はともに上昇しているものの、ホーチミン市のマンションの利益率はハノイやビンズオン省、ロンアン省などの近隣地域に比べて依然として低い。さらに、2024年第1四半期では、このタイプの利益率は前年同期と比較して大幅に低下している。具体的には、Batdongsan.com.vnのデータによると、ホーチミン市のマンション投資の利益率は3.9%で、2023年第1四半期の4.5%を大幅に下回っている。
その理由は、マンションの売価と賃貸価格の差にあります。売価は四半期ごとに3～5%と急速に上昇する一方、賃貸価格は年間5～10%の上昇にとどまっています。特にホーチミン市市場では、高級・ハイエンドセグメントにおいて大量の新規供給が記録されており、市場全体の平均売価が上昇しています。
しかし、多くの専門家は、マンションは市場変動期においても依然として安定した投資チャネルであると考えています。特に不動産市場がまだ苦境を脱していない現状では、多くの投資家が1～2年の賃貸契約や転貸支援といった魅力的な政策を打ち出しており、資産価格の上昇を待つ間、投資家の利益率を高める上で有利な状況となっています。
PropertyGuru Vietnamの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏は、賃貸アパートは長期的に見て依然として魅力的な投資チャネルであると述べています。その理由は、平均利益率（経時的な価格上昇と賃貸収入を合わせた利益）が年間約12.5%と高いためです。これは、株式、金、外貨、土地、貯蓄など、他の多くの投資チャネルと比較して、より優れた安定した利益率です。
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出典: https://www.congluan.vn/gia-can-ho-chung-cu-lien-tuc-lap-dinh-lam-tang-nhet-thi-truong-cho-thue-tai-tp-hcm-post298719.html
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