手頃な価格の住宅に関する物語を解き放つ

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予定通り、再び投資新聞社から「手頃な価格の住宅」をテーマにした記事の執筆を依頼されました。

G-Homeゼネラルディレクター、社会住宅専門家、グエン・ホアン・ナム氏

正直に言うと、私はこの件に関して多くのテレビインタビューに参加し、過去1年間に住宅に関する多くの記事も書いてきましたが、「手頃な価格の住宅」という話題になるたびに、難しいと感じます。

難しいのは、この話がすでに多くの専門家や研究者によって分析・解剖されており、私がもっと良いものを書けるかどうかという点だけでなく、実際には、プロジェクト開発コンサルタント、ブローカー、そしてある面では投資家の役割を果たしながらも、実際に「手頃な価格の住宅」を作るにはあまりにも多くの障害があるからです。

財務的な可能性は不動産投資プロジェクトの成功を大きく左右しますが、現状を踏まえて、住宅を本当に必要としている大多数の人々にとって本当に「手頃な」価格戦略を構築することは、どんなビジネスにとっても大きな課題です。

十分な広さの土地を所有していることは、プロジェクトを実施するための必要条件に過ぎません（住宅プロジェクトの費用が高いか安いかは言うまでもありません）。しかし、十分な条件となるのは、完了までに数年かかる可能性のある一連の長い手続きです。その土地が計画対象であり、土地利用転換の対象となるかどうか（非農地でない場合）は、考慮されていません。

これは、プロセスが非常に長く、プロジェクトの投入コストが非常に高くなることが多いことを示しています。現在の長期にわたるプロジェクト承認プロセスでは、投入コストが非常に高くなることが多く、最も高いのは土地のコストです。多くの企業が財務レバレッジを利かせなければならないという状況を考えると、興味深い話であることは言うまでもありません。

プロジェクト実施のために土地を購入するために3,000億ドンの借入が必要だとします。プロジェクト手続きの完了が1年遅れるごとに、企業は借入金利の10%、つまり300億ドンの損失を被ることになります。そして、投資効率を確保するために、企業はこの費用を価格に上乗せせざるを得ず、販売価格を下げることが不可能になります。

つまり、通常の「手頃な価格の住宅」の場合、社会住宅の場合、従来の現行法による投資家向けの手続きや優遇投資政策は「優遇」されているように見えても、実際には投資家が想像するほど「優遇」されておらず、はるかに困難です。

例えば、2014年住宅法第54条第3項では、投資家はプロジェクト内の社会住宅面積の少なくとも20%を賃貸用に留保しなければならず、5年経過後にのみ売却できると規定されています。実際には、各社会住宅プロジェクトにおいて、投資家は最大10%の利益しか得られない一方で、賃貸用に留保しなければならない面積は最大20%であるため、利益はほとんど残っていません。

公営住宅の土地使用料優遇措置に関する一連の規制は言うまでもなく、事業者に前払いと後払いを義務付けています。事業手続きに5年ほどかかると、事業者はほぼ麻痺状態に陥るでしょう。

実際、住宅法（改正）が昨年末に正式に可決された後、私や業界の多くの同僚は、少なくとも起草機関が問題を認識し、法律の条項にもっと実際的な変更を加えたことに安堵しました。

特に、住宅購入者の主体を解き放つことから、社会住宅プロジェクトの実施時にプロジェクト投資家が優遇政策を受けるという規制に至るまで、この分野の発展を妨げてきた長年の障害も明らかにしました。

たとえば、第 85 条によると、土地使用料、土地賃貸料の免除、優遇付加価値税、法人所得税など、優遇金利による融資、省人民委員会によるプロジェクトの技術インフラシステムと地域の技術インフラシステムの連携支援、プロジェクト範囲の内外における社会インフラの同期の確保などが挙げられます。

さらに、投資家は、社会住宅建設分野の総建設投資コストの最大 10% の利益を得る権利があります。また、ビジネス、サービス、商業、または商業住宅施設の建設への投資については、住宅用地総面積の最大 20% またはビジネス、サービス、および商業用住宅の総床面積の 20% を得る権利があります。ビジネス、サービス、商業、または商業住宅施設分野のすべての利益を個別に会計して享受する権利があります。法律の規定 (ある場合) に従ったその他の優遇措置もあります。

住宅法（改正）の核心的な変更に加え、約1か月後に可決された土地法（改正）も、多くの専門法の「複雑」、「重複」、「絡み合った」投資手続きを軽減するために、困難を取り除くために多くの内容を変更しました。

これらは、より調和のとれた、透明で、明確な投資環境を作り出すための、国家管理機関による画期的かつ非常に受け入れられる変更です。

少なくとも、これにより、ビジネスリーダーは、解決策を見つけるために各機関を駆け回って、ある機関では正しく実行されているものの、別の機関では依然として間違っている可能性があるために、依然として解決策を見つけられない、という状況を避けることができます。

「コミューンレベルが地区レベルに問い合わせ」、「地区レベルが省レベルに問い合わせ」、「省レベルが大臣レベルに問い合わせ」、「省レベルが首相に問い合わせ」…というプロセスだけでも、私の計算では平均的な質疑応答サイクルは最大3ヶ月かかります。そして、このプロセスを短縮できれば、住宅を本当に必要としている人々に届く際に、1平方メートルあたりで計算される住宅価格のコストを大幅に削減できるでしょう。

カインホア省の社会住宅プロジェクト。

一般的に、手頃な価格の住宅不足はベトナムだけの問題ではなく、先進国を含む世界中の多くの国々で発生しているという現実があります。住宅問題、特に手頃な価格の住宅の解決は、個人や組織が一夜にして解決できるものではなく、社会のあらゆるセクターからの貢献、つまり公共部門、民間部門、そして国民の共同の努力が必要です。

国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長が5月20日午前の第7回国会会議で国会に提出した報告書には、政府が状況を評価して安定化のための解決策を持つべきだとする意見や、同時に、これまでの社会住宅開発について政府が全面的に検査し、問題点、不十分さ、違反、悪質性を特定して法律の規定に従って厳正に対処するよう求める意見もあった。

検査には賛成です。メカニズムと政策は課題ではありますが、現状の非効率的な状況を変えるために極めて重要です。問題は、この「困難な」分野に投資家を惹きつけるためのネガティブな心理を醸成することなく、合理的な解決策と改善策を講じるために、何を、どのように検査するかということです。

現在、政令第49/2021/ND-CP号第1条第4項に基づき、特別市街地および第1種市街地において土地利用規模が2ヘクタール以上、または第2種および第3種市街地において土地利用規模が5ヘクタール以上の商業住宅プロジェクトは、総土地面積の20％を社会住宅建設用に確保しなければならない。

理論上、この土地基金はインフラ整備済みであっても、清浄な土地（開墾地）でなければならない。実際、63省市の全ての省に都市部が存在する。では、なぜ未だに社会住宅事業を実施していない省が数多く存在するのだろうか？この土地基金は一体どこへ向かうのだろうか？国会経済委員会の要請に基づき、この問題は重点的に検証されるべき課題である。

もちろん、これまでの記事でも、手続き上の問題で貧困層や恵まれない人々が公営住宅へのアクセスに苦労している事例を数多く取り上げてきました。公営住宅の購入資格を持つ10グループのうち、「公務員、公務員、公務員」のみが対象となっている現行の規制は、契約を締結したばかりでまだ給与計算に入っていない労働者も対象としています。これは大きな制約であり、これを検証し、撤廃する必要があります。そうすることで、公営住宅の購入資格があるにもかかわらず、地元の印鑑がないというだけで、いまだにうんざりして待っている貧困層のような状況をなくすことができます。

購入される人が本当に低所得者かどうかも議論の余地がある問題です。実際、多くの人の主な収入は「低い」ものの、「副業」の収入は非常に高い場合があり、現在のデータシステムではこれを検出できません。

最近の法律改正プロジェクトにおいて私が高く評価しているのは、起草機関が非常に受容的で、市場関係者の意見に積極的に耳を傾け、現状を調査・評価していることです。これは前向きな点です。なぜなら、双方の実際の問題点を深く掘り下げることによってのみ、市場が直面している障害の除去と根本原因の解決を加速させることができるからです。

したがって、私は今後の実施、監督、検査のストーリーもオープンの精神に基づき、市場が直面している中核的な問題に焦点を当てて解決していくことを期待しています。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html