社会住宅や手頃な価格の住宅の供給を急速に増やすには、まず建設用のきれいな土地基金を創設する必要があります。
グリーンリバープロジェクトは、ホーチミン市第8区第6区ファム・ザ・ヒエン通りに位置する、社会住宅（ブロックB）と商業ユニット（ブロックA）からなる統合モデルとして建設されたアパートメント複合施設です。写真：TTD
手続きの長期化は多くのコストを生み出すため、きれいな土地（きれいな土地があれば住宅は建つ）に加えて、不動産市場に「新しいプレーヤー」を生み出すことに参加する事業者は、政府が手続きを緩和することはまるでお金を与えているのと同じで、投資コストを削減すると考えています。これがマンション価格を引き下げる条件となっています。
土地が整地されると、アパートの価格は下がります。
この問題についてコメントしたホアビングループのグエン・ヒュー・ズオン会長は、次のように見解を述べた。「社会住宅を開発するために最も重要なことは、地方自治体が住宅法を適切に施行しなければならないということだ。」
つまり、省や市の人民委員会は毎年、社会住宅プロジェクトのための土地を開墾し、きれいな土地を造成するための予算を割り当て、その後、これらのプロジェクトの投資家を選定するための入札を実施しなければなりません。社会住宅を建設するには、まず建設用の土地が必要であり、住宅が完成して初めて販売できるのです。
ドゥオン氏によると、 ハノイ市は近年、5つの集中型社会住宅プロジェクトを実施している。これら5つの集中型社会住宅プロジェクトの用地造成にかかる土地造成費用だけでも約12兆3500億ドンに上る。しかし、2021年から現在までに市が土地造成に割り当てた金額はわずか470億ドンにとどまっており、きれいな土地の確保は非常に困難となっている。
ドゥオン氏は、市が社会住宅プロジェクトのための土地開墾資金を欠いている場合、企業が土地開墾資金を前払いし、その資金を税金から控除できる仕組みが必要だと提案した。
「土地は地方自治体によって管理されているため、住宅建設のために企業が土地にアクセスしやすくする仕組みが必要だ」とドゥオン氏は強調した。
より広い視点から見ると、ホーチミン市で賃貸住宅の建設に関わった初期の投資家の1つであるLe Thanh社のゼネラルディレクター、Le Huu Nghia氏は、国家住宅基金を創設するために予算資金を配分するメカニズムが必要であると考えています。
ギア氏によると、社会住宅や手頃な価格の住宅開発のための資金については、長らく銀行融資に頼ってきた。しかし、国家住宅基金が設立される今、国家予算から資金の一部を国家住宅基金に配分する仕組みが必要だという。
国は毎年、数千億ドンを公共投資に費やしており、その資金の一部を国家住宅基金に充当し、国民に住宅と社会保障を提供するという目標を達成すべきである。資金が確保できれば、国家住宅基金は住宅購入者の社会住宅購入ローンの利子の一部を補助するために活用できる。
住民が新しく完成したトゥー・ティエム・グリーンハウス社会住宅団地を訪問 - 写真：TU TRUNG
5 年の手続きが 1 年に短縮されました。素晴らしいですね!
Le Huu Nghia 氏は、手頃な価格の住宅を実現するためには、土地代、建設費、ローン利息など、住宅建設にかかる主な費用を把握する必要があると考えています。
特に、社会住宅と商業住宅の基本的な建設コストはそれほど変わりません。
コスト削減のために、内装や設備の品質を調整したり、新技術を導入したりすることは可能ですが、価格の大幅な削減には至りません。土地費用に関しては、ギア氏によると、州が企業開発に適したきれいな土地を確保して初めて、価格が手頃になるとのことです。
しかし、補償は時価で決めるという規定があるため、国が土地収用を代行したり、事業者が交渉したりしても、低価格で土地を取得することは難しい。
したがって、住宅コストの削減に向けた最大の支援は、法的および制度的な障害を取り除くことです。政府は、企業が社会住宅プロジェクトを建設し、承認を迅速に得られるよう、メカニズム、政策、行政手続きを改革する必要があります。
現在、プロジェクトの完了には4～5年かかり、金利費用、機会費用、その他の費用が大幅に増加しています。手続きが簡素化され、効率化されれば、企業はプロジェクトをわずか1年で完了させることができ、コストを大幅に削減し、最終的には住宅価格の低下につながります。法的障壁を取り除くことで、プロジェクトの供給量が増加し、市場競争が激化し、最終的には住宅の質の向上と価格の低下につながります。
さらに、ギア氏は、同じ土地に商業用と社会住宅の両方を10階建てで建設できる場合、企業は利益率の高さから商業開発を優先するだろうと主張した。したがって、政府は企業が手頃な価格の社会住宅プロジェクトに参加するよう促すため、土地利用比率を引き上げるインセンティブを提供する必要がある。
「経済界は、国家住宅基金の設立により、企業や公営住宅の購入者に対する優遇融資の源泉が創出されると期待している。」
「資本動員の仕組みに加え、政府は投資家や住宅購入者向けの優遇融資パッケージを創設するための予算資金の割り当ても検討する必要がある」とンギア氏は提案した。
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出典: https://tuoitre.vn/go-vuong-thu-tuc-con-hon-cho-tien-20250309083110708.htm
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