社会住宅や手頃な価格の住宅の供給を急速に増やすためには、まず建設用地のためのクリーンな土地基金を創設する必要がある。
グリーンリバープロジェクトは、ホーチミン市8区6区ファム・テー・ヒエン通りに位置する、社会住宅（B棟）と商業施設（A棟）からなる統合型集合住宅です。写真：TTD
煩雑な手続きは多くのコストを生み出すため、土地の確保（土地が確保されれば住宅が建つ）に加え、不動産市場に「新規参入者」を創出する企業にとって、政府による手続きの簡素化は、投資コストを削減し、資金援助のようなものであり、マンション価格の引き下げにつながる条件だと考えている。
更地になれば、アパートの価格は下がるだろう。
この問題について、 ホアビングループの会長であるグエン・フー・ズオン氏は、「社会住宅を開発する上で最も重要なことは、地方自治体が住宅法を適切に施行することだ」との見解を示した。
つまり、毎年、各省・市の人民委員会は、社会住宅建設事業のための用地確保と整地を行う予算を計上し、その後、これらの事業への投資家を選定するための入札を実施しなければならない。社会住宅を建設するには、まず建設用地が必要であり、住宅が完成して初めて販売できるのである。
ズオン氏によると、 ハノイ市は近年、5つの集中型社会住宅プロジェクトを実施してきた。これらの集中型社会住宅プロジェクト用地を確保するための土地造成費用だけでも約12兆3500億ベトナムドンに上る。しかし、2021年から現在までに市が土地造成に割り当てた予算はわずか470億ベトナムドンに過ぎず、用地確保が非常に困難な状況となっている。
ズオン氏は、市が社会住宅プロジェクトのための用地取得資金を不足している場合、企業が用地取得資金を前払いし、その資金を税金から控除できる仕組みを設けるべきだと提案した。
「土地は地方自治体によって管理されているため、企業が住宅建設用地を利用しやすくするための仕組みが必要だ」とズオン氏は強調した。
より広い視点から見ると、ホーチミン市で賃貸住宅建設に初期段階から関わってきた投資家の1社であるレ・タイン社のゼネラルディレクター、レ・フー・ギア氏は、国家住宅基金を創設するためには、予算配分の仕組みが必要だと考えている。
ンギア氏によると、社会住宅や低価格住宅の開発資金については、これまで長らく銀行融資に頼ってきた。しかし、現在、国家住宅基金が設立されつつあるため、国家予算から国家住宅基金に資金の一部を割り当てる仕組みが必要だという。
毎年、この国は数億ドンもの巨額を公共投資に費やしており、その資金の一部を国民住宅基金に充当し、国民への住宅供給と社会保障の実現を目指すべきである。資金に余裕があれば、国民住宅基金は住宅購入者の社会住宅購入ローンの利子の一部を補助するために活用できる。
住民たちが完成したばかりのトゥーティエム・グリーンハウス社会住宅団地を見学 - 写真：TU TRUNG
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レ・フー・ギア氏は、手頃な価格の住宅を実現するためには、土地代、建設費、ローン利息など、住宅建設にかかる主な費用を把握する必要があると考えている。
特に、公営住宅と商業住宅の基本的な建設コストには大きな違いはない。
コスト削減策としては、内装や設備の質を調整したり、新技術を導入したりすることが考えられるが、価格の大幅な引き下げにはつながらないだろう。土地価格については、ンギア氏によれば、国が企業が開発できる良質な土地を確保できた場合にのみ、価格が手頃になるという。
しかし、市場価格での補償を規定する規制があるため、国が土地取得を引き継いだり、企業が交渉したりしても、低価格で土地を取得することは難しい。
したがって、住宅費削減のための最大の支援策は、法的・制度的な障害を取り除くことである。政府は、企業が社会住宅プロジェクトを建設する際に、承認をできるだけ迅速に得られるよう、制度、政策、行政手続きを改革する必要がある。
現在、プロジェクトの完了には4～5年を要し、金利コスト、機会費用、その他の費用が大幅に増加しています。手続きを簡素化すれば、企業はわずか1年でプロジェクトを完了させることができ、コストを大幅に削減し、最終的には住宅価格を下げることができます。法的障害を取り除くことで、プロジェクトの供給が増加し、市場競争が激化し、最終的には住宅の質の向上と価格の低下につながるでしょう。
さらに、ンギア氏は、同じ土地に商業施設と社会住宅の両方を10階建てで建設できる場合、企業はより高い利益が見込める商業開発を優先するだろうと主張した。したがって、政府は企業が手頃な価格の社会住宅プロジェクトに参加するよう促すため、土地利用率を高めるためのインセンティブを提供する必要があると述べた。
「経済界は、国家住宅基金の設立によって、企業だけでなく社会住宅の購入者にとっても優遇融資の源泉が生まれることを期待している。」
「国は、資金を動員するための仕組みに加えて、投資家や住宅購入者向けの優遇融資制度を創設するために予算を割り当てることも検討する必要がある」と、ンギア氏は提言した。
出典： https://tuoitre.vn/go-vuong-thu-tuc-con-hon-cho-tien-20250309083110708.htm
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