不動産需給の不均衡と社会的圧力

(CPV) - 低価格・中価格帯の住宅が市場から徐々に「消えて」いくにつれ、中低所得者層にとって安定した住居を持つことがますます困難になっています。市場における需要と供給の不均衡は、経済に悪影響を及ぼすだけでなく、社会生活にも圧力をかけています。

低所得者層や中所得者層の多くは、適切な住宅への「渇望」に直面している（写真：HNV）

ベトナムの不動産市場における需要と供給のアンバランスは、顕著な問題となり、ますます注目を集めています。市場においては、国民の大多数にとって基本的なニーズである手頃な価格の住宅が徐々に「消え去り」、高級住宅や贅沢品に取って代わられています。この状況は、何百万人もの労働者の定住の夢を直接的に損なうだけでなく、経済と社会にも潜在的な影響を及ぼしています。

ハノイに住む若い夫婦、ミンさんとランさんは、1年以上貯金と家族からの借り入れを繰り返し、ついに20億ドン近く貯まったので、郊外にマンションを購入したいと考えていました。しかし、物件を調べ始めると、20億ドン以下のマンションはほとんど存在しないことが分かりました。現状では、市内中心部から遠く離れた古いマンションを借りることしかできず、長期滞在先への定住は依然として遠い夢でした。

手頃な価格のアパート不足は深刻化しており、Batdongsan.com.vnの調査によると、平均所得層および低所得層の多くが適切な住宅への「渇望」に直面しています。新規物件はすべて1平方メートルあたり4,500万ドンから1億ドンを超える高額で、高所得層のみを対象としているため、市場の製品構成に深刻な不均衡が生じています。

ベトナム不動産協会（VARS）によると、市場に新たに供給されている物件のほとんどは高級マンションで、平均価格は1㎡あたり6,000万ドンです。高級・ハイエンド物件のプロジェクトが急速に増加している一方で、手頃な価格帯や中価格帯のマンションはほぼ「姿を消した」状態です。特にハノイやホーチミン市といった大都市では、1㎡あたり2億ドンにも及ぶ高級マンションが登場しています。これは、市場が徐々に大多数の人々の真のニーズから乖離しつつあることを示しています。

CBREのレポートによると、今年第3四半期のハノイにおける不動産供給は主に高級住宅セグメントによるもので、総供給量の75%を占めています。これは、国民の平均所得が住宅価格の上昇に対応できないことを考えると、憂慮すべき数字です。この不均衡の結果、不動産「バブル」が形成されています。ほとんどの住宅商品は投資家や高所得者向けであり、実際に住宅を購入する人が徐々に市場から締め出されているのです。

需要と供給の不均衡は、適切な住居を探している家族に直接影響を与えるだけでなく、社会と経済に大きな問題を引き起こします。手頃な価格のマンションが不足し、高級物件ばかりが売り出されれば、市場に深刻な不安定さが生じます。

まず、社会へのプレッシャーにより、労働者や低所得者は持ち家という夢から遠ざかり、長期賃貸住宅に居住する状況がますます蔓延しています。これは心理的な不安定さを引き起こし、生活の質に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、中心部から離れた地域に居住せざるを得なくなるため、労働者の移動が困難になり、労働生産性の低下につながります。

さらに、供給の大部分が高級セグメントに集中すると、経済が不安定になるリスクがあり、市場が「インフレ」し、不動産バブルが発生するリスクがあります。このバブルは、市場が実需に追いつかなくなると崩壊し、高級マンションの価値が下落し、経済全体に悪影響を及ぼす可能性があります。

不動産が富裕層や投資家にのみ提供されるようになると、不平等が拡大します。低所得者はますます市場から排除されるようになります。これは不平等の拡大につながり、少数の人々が巨額の資産を所有できる一方で、大多数の人々は住宅を購入できないという状況に陥ります。

不動産の需給不均衡の問題を解決するには、国と民間部門の両方からの同時介入が必要だと専門家は指摘する。

したがって、今喫緊の解決策の一つは、手頃な価格の住宅と社会住宅プロジェクトの開発を促進することです。 建設省は、2025年までに100万戸の社会住宅を建設するという目標を設定しています。この進捗を加速させるため、政府は地価税や付加価値税（VAT）の免除、さらには融資金利の支援といった投資家支援策を検討することができます。これらの優遇措置は企業の投入コストを削減し、高級住宅プロジェクトだけでなく、手頃な価格の住宅分野への投資を促進するでしょう。さらに、インフラ整備が進んだ地域における建設密度の調整も、土地面積を拡大することなく手頃な価格の住宅供給を増やすための解決策となります。

投機による住宅価格の高騰を防ぐため、政府はより厳しい規制を課すことができる。専門家は、短期取引への増税といった解決策を議論しており、これは短期的な利益を狙った投機的な取引の抑制に役立つだろう。同時に、不動産所有に関する規制も見直し、購入者が短期的な転売ではなく、長期的に物件を保有するよう促すべきである。これらの措置は、住宅価格の安定に寄与し、真に住宅を必要としている人々にとってより良い条件を整えるだろう。

政府の役割に加え、官民連携も手頃な価格の住宅開発において不可欠です。政府は、社会住宅プロジェクトのために土地を無償または割引価格で提供することで支援することができ、企業はプロジェクトの実施と管理に責任を負います。官民パートナーシップ（PPP）モデルは、リスクと利益を分担し、手頃な価格の住宅の持続可能な開発を促進するのに役立ちます。

さらに、不動産市場に関する情報の透明性は、個人や企業が正確な判断を行う上で重要な要素です。管理機関は、価格、計画、プロジェクトの進捗状況に関する情報を十分に開示し、人々が正しい認識を持つようにする必要があります。そうすることで、投機による不動産価格の「熱狂」状態を回避することができます。また、コミュニケーション活動は、市場心理を方向づけ、人々が住宅の真の価値を理解し、「仮想の熱狂」を追いかけることを避ける上で、大きな役割を果たさなければなりません。

政府は、手頃な価格の住宅を建設する企業を支援するだけでなく、このセグメントの住宅購入を希望する人々に対する金融支援プログラムも提供すべきです。優遇金利の住宅ローンパッケージは現実的な選択肢となり、低所得者・中所得者が容易に資金調達を行い、長期分割払いで住宅を購入できるようにします。困難な状況にある世帯に対しては、直接的な金融支援や住宅購入価格の一部を補助することも、彼らが定住する機会を得る上で有効な解決策となります。

もう一つの不可欠な解決策は、郊外の交通インフラの整備です。交通事情が限られているため、多くの労働者は都心部から離れた地域で住宅を探さざるを得ません。これは都心部の住宅価格の上昇につながるだけでなく、人々の仕事や社会福祉へのアクセスにも悪影響を及ぼします。郊外地域を結ぶ交通網が改善されれば、これらの地域は中所得者層にとって理想的な選択肢となり、都心部の住宅市場への圧力が軽減され、より安定した住宅供給が実現するでしょう。

不動産市場の需給バランスを回復させるには、政府、企業、金融機関の協調的な取り組みが必要です。手頃な価格の住宅開発の促進、投機の抑制、官民連携の促進、交通インフラの整備といった施策は、現状の改善に役立つでしょう。これらの施策が実施されれば、より多くの人々が住宅にアクセスできるようになり、不動産市場は将来的に、よりバランスの取れた持続可能な形で発展していくでしょう。

出典: https://dangcongsan.vn/cung-ban-luan/lech-pha-cung-cau-bat-dong-san-va-ap-luc-xa-hoi-682305.html