住宅プロジェクトが不足する懸念

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規制は企業を「困惑させる」

VietNamNet新聞が掲載した記事「住宅地規制により企業がプロジェクトを断念」のように、プロジェクト実施の条件を制限するだけでなく、土地法案（改正案）では、依然として企業がプロジェクト実施のために土地の譲渡を受けることが制限されている。

なぜなら、法案の規定では、事業実施のために土地使用料が支払われた、または地代が一度支払われた住宅用地および住宅用地以外の非農地の譲渡のみが許可されているからである。

現実には、投資家は現在、都市部および商業住宅プロジェクトを実施するために土地使用権の譲渡交渉を行うことが奨励されています。しかし、企業によると、土地法案（改正案）のように、宅地と地代を一括して支払った非農地を保有しなければならないという要件は、多くのプロジェクトの転換や実施を不可能にするだろうという。

グローバル不動産投資株式会社（GP.Invest）のグエン・クオック・ヒエップ取締役会長は、 VietNamNet記者に対し、このような規制の導入は企業にとって「難問」だと語った。

なぜなら、彼によれば、商業目的またはサービス目的で土地を使用している企業は、50年間のプロジェクト期間全体にわたって土地使用料を支払うことはないからだ。

「サービス業向け土地のほぼ100%が毎年地代を支払っています。土地価格は変動する可能性があり、プロジェクト期間全体にわたって地代を一括で支払うプロジェクトはごくわずかで、企業にはそれだけの資金がありません。そのため、この規制を適用するとしたら、非常に非現実的になるでしょう」とヒエップ氏は述べた。

ランドロングソング2.jpg — 企業も専門家も、利益を調和させるために土地法案を改正する必要があると考えている。（写真：ホアン・ハ）

Dat Xanh Mien Bacのジェネラルディレクター、Vu Cuong Quyet氏はさらに、企業がプロジェクトを開発する場合、土地を収集する必要があると分析した。条例案通りであれば、譲渡する土地を持つ人は一度税金を払わなければならなくなるが、支払うお金はどうやって捻出するのだろうか。

さらに、土地税の決定は、国家機関から 50 年分の税額を一度に決定するように求められた場合、あえて決定するため、簡単ではありません。しかし、土地の価格を評価するための専門機関を設立することは非常に複雑であり、不適切です。これにより、大企業のプロジェクトを立ち上げるのに十分な広さの土地を確保することも非常に困難になります。

「企業と土地譲渡者双方にとって分かりやすい規制を設け、その手続きをすべての法律で統一すべきです。そうでなければ、施行後、企業と国の管理機関に支障をきたすことになります」とクエット氏は述べた。

聞いて修正する必要がある

土地法案（改正版）の第128条第1項b点および第6項の欠陥に直面して、GP.Investのグエン・クオック・ヒエップ委員長は、国会の経済委員会と法律委員会は企業の意見をすべて聞き、利益を調和させる改正を行うべきだと提案した。その問題が解決されれば、特定の分野だけでなく、社会経済の発展にとって好ましい結果となるでしょう。

「法案第128条の指示に従えば、あらゆるプロジェクトが阻害されることになります。不動産業界が発展できなければ、多くの産業に影響が及ぶため、経済と社会の発展が阻害されるのではないかと懸念しています」とヒエップ氏は述べた。

弁護士グエン・タン・ハ氏によれば、規制案は、土地利用計画に従って、住宅地と他の種類の土地を基礎として商業住宅プロジェクトを開発する方向に修正することができ、より柔軟になるだろう。この規制は投資家を支援するものであり、当局の障害除去と不動産市場の促進の政策と一致している。

土地法改正案に「懸念」を抱くホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、土地法改正案（改正版）の第128条第1項b号および第6項は、不動産プロジェクトに対する法的障害を取り除くという方針と一致しておらず、2013年土地法ほど「オープン」ではないと評価した。

その理由は、2013年土地法以前は、非農地を利用するプロジェクトの投資家は土地使用料を支払う必要があるという規制があったが、2023年土地法では、非農地を利用するプロジェクトの投資家は地代を支払う必要があるという規制のみがあり、賃貸期間全体にわたって地代を一括で支払うか、毎年地代を支払うかを選択できるからだ。

そのため、チャウ氏は、企業が投資政策を承認される方向へ土地法案を改正することを提案した。商業住宅プロジェクトの投資家が、住宅地やその他の土地（農地または一回払いまたは年間支払いで賃貸される非農地）を含む土地使用権を持っているか、土地使用権を取得している場合は、その投資家を承認します。土地利用目的の変更条件が満たされている場合（計画の種類に応じて）は、商業住宅プロジェクトの実施に使用できます。

土地法は重要な役割を果たし、他の多くの法律に影響を及ぼします。したがって、企業や団体は、今回の法改正によって、実態に即した規制が整備され、関係者の利益が調和されることを期待しています。

大都市の人々の住宅ニーズは非常に大きいです。法的問題が解決されなければ、現在の住宅供給不足を解消することは困難だろう。

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