残余法を廃止すると土地評価が遅くなるでしょうか?

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土地評価の難しさがプロジェクトの進捗を「遅らせた」。

建設省の調査によると、不動産プロジェクトの50％以上が、市場価格を知るための土地評価方法の決定が難しいために、困難、障害、実行の遅れに直面しています。法制面、計画面、投資面などでも困難があり、特に土地使用料の決定だけでも1～2年かかります。これらが、2022年の供給が前年同期に比べて急激に減少する兆候を示している理由です。

多くのプロジェクトが検査された後、多くのプロジェクトでの土地評価が以前よりもさらに遅くなったことは言及する価値があります。土地価格が決まらないまま、2～3年、あるいは10年も遅延するプロジェクトもあります。近年、こうした問題により多くの投資プロジェクトが承認されなくなっています。

土地の価格を決定する際にさまざまな意見が存在するため、「市場」価格を決定することはさらに困難になります。一方、プロジェクトは、土地の引き渡しを開始するために当局に金銭を支払うのをまだ待っている。この土地評価は、投資プロジェクト、特に不動産プロジェクトの進捗を「妨げている」ため、多くの企業や地方自治体が不満を訴えている問題でもある。

データ駆動型の方法は本当に土地評価を遅くするのでしょうか?図1 — 土地評価の遅れにより、多くの不動産投資プロジェクトが何年も遅れることになります。

土地評価に関する見解の不一致は、特に土地を評価する際に剰余金方式を放棄するか維持するかに関する最近の多くの意見にも反映されており、この方式は、土地価格を規制する法令44/2014/ND-CPを修正および補足する法令草案では言及されなくなったためである。

したがって、特に不動産プロジェクトの場合、直接比較法、控除法、収益法は剰余金法を完全に置き換えることは難しいという意見が多くあります。したがって、この方法を草案から削除すると、価格設定に関連する困難に加えて新たな困難が生じ、プロジェクトの実施が遅れる可能性があります。また、評価方法の変更は政策の不安定さをさらに示し、剰余金方式で評価されている投資プロジェクトに影響を与え、企業の業績に影響を及ぼすことになります。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長もこの見解を共有し、ホーチミン市は過去8年間以上、プロジェクトの土地使用料と土地賃貸料を計算するために主に剰余金方式を適用してきたと述べた。地域内の商業住宅および市街地プロジェクト320件中280件がこの方式を採用しており、87.5%を占めています。したがって、剰余金方式を引き続き維持するとともに、土地評価方式の詳細を規定した回状 36/2014/TT-BTNMT を改正して、プロジェクトの総費用および想定総収入の見積りの計算をより正確にする必要があります。

しかし、この専門家は、剰余金方式を適用すると、公務員や関係者に法的リスクが生じるとも指摘した。例えば、剰余法はプロジェクトの総投資額と総収入の両方を前提とした推計であるが、最も重要な基礎となる入力データベースは不正確で、リアルタイムで更新されないため、誤差が大きく、平均価格指数が求められないという問題があります。

そのため、剰余金方式を廃止するのではなく、剰余金方式を利用する際の情報収集の精度を向上し、その排除を図る方策を講じるべきだという意見が多く寄せられています。

なぜ剰余法は今でも遅いのでしょうか?

上記の意見に対し、先日開催された「プロジェクトのブロック解除に向けた適切な土地評価に関するワークショップ」において、天然資源・環境省計画・土地資源開発局長で土地法（改正版）編集チーム長のダオ・チュン・チン氏は、法案では廃止するとは述べていないものの、今のところ剰余金方式は適用されないことを強調した。

データ駆動型の方法は本当に土地評価を遅くするのでしょうか?図2 — 新しい草案から剰余金方式が削除されたことで、多くの意見の相違が生じています。

説明によれば、土地利用管理に関する中央委員会の決議18-NQ/TWでは、土地価格を決定する際には市場に厳密に従わなければならないと規定されている。一方、剰余金法では、想定されるコストと収益に基づいて価格を決定することが規定されています。過去には、譲渡契約における土地価格の情報は実際よりも低く表示されていました。この価格に従って決定した場合、鑑定士の保証は得られますが、市場を正確に反映するものではありません。

また、残差法の実際の実施においては、仮説的な要素が多く存在します。たった一つの指標が変われば、剰余金方式で決定された土地価格は大きく間違ったものになってしまう。言うまでもなく、この方法では、実行する人、情報を収集する人が異なれば、パラメータによっても異なる価格が示されます。

チン氏は特に、「地方自治体や投資家は、剰余金方式の廃止によって土地評価が遅れることを懸念している。なぜ剰余金方式が依然として遅いのか、それが問題だ」と指摘した。

同氏によれば、現在の市場データベースは不完全で、標準化されておらず、市場価値を正確に反映していないため、当面は土地評価の剰余金方式は適用されないだろう。したがって、土地法案（改正案）では、土地を評価する際に、少なくとも 2 つの方法が使用されます。これら 2 つの方法の値が異なる場合は、高い方の値が採用されます。

現行法では、直接比較法を含む 5 つの土地評価方法が規定されています。減算法;収益法;剰余金法;調整係数法。天然資源・環境省が協議中の政令第44/2014/ND-CP号および回状第36/2014/TT-BTNMT号の改正案では、比較法、所得法、土地価格調整係数法の3つの方法のみが規定されている。
この選択肢により、草案は、起草機関が修正を提案した現在の土地評価方法をめぐって多くの意見を受け取っており、その中で、剰余金方式の廃止が最も議論を呼んでいる。

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