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| ベトナム不動産協会の調査データによると、手頃な価格のアパート（1平方メートルあたり2,500万ドン以下）――つまり手頃な価格の住宅――は「絶滅」したという。（写真：リン・アン） |
手頃な価格の住宅ニーズは「放棄」されている
ベトナムの不動産市場は、政府による新たな供給・支援政策の推進力により、徐々に「活況」を呈し始めています。しかし、主に高級住宅セグメントを中心とした供給増加は、人々の住宅ニーズのごく一部しか満たしておらず、大多数の人々のニーズである手頃な価格の住宅は「見捨てられ」ており、需給の不均衡はますます深刻化しています。
ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによれば、手頃な価格のアパート部門（1平方メートルあたり2,500万ドン以下の価格）（手頃な価格の住宅）はここ数年で「絶滅」し、 ハノイとホーチミン市で再び出現するのは非常に困難、あるいは不可能である。
具体的には、VARS統計によると、2018年から2023年にかけて、両特別市街地におけるマンション供給量は継続的に減少しているだけでなく、供給構造もますます不均衡になり、高級住宅・ラグジュアリー住宅セグメントへの「傾斜」が顕著になっています。
ハノイでは、この節目を迎える前に、2018年に新規発売された手頃な価格のマンションの割合が35％に達した後、2019年には20％に減少し、2020年にはわずか12％にとどまりました。2021年と2022年には、ハノイの手頃な価格のマンションの供給量は減少を続け、販売開始されたマンションの総供給量のわずか4％程度にとどまりました。
ホーチミン市では、2018年以降、手頃な価格のアパートの割合が2018年の20％から2020年には0.5％へと2桁の割合で急激に減少し、2021年には完全に消滅しました。
2024年の最初の9か月までは、ハノイのマンション供給は大幅に回復していましたが、2024年の最初の9か月間にハノイとホーチミン市で販売開始されたマンションの約80％が販売価格5,000万ドン/m2以上となり、需要と供給の不均衡はさらに深刻になりました。
価格が高いにもかかわらず、新規開発プロジェクトや新規発売物件は、居住用と投資用の両方のマンション需要が常に高く、上昇傾向にあるため、非常に高い販売率を達成しています。一部のマンションプロジェクトでは、正式発売直後から最大99%の成約率を記録しました。
この状況により、アパートの価格は継続的に上昇し、一次市場と二次市場の両方で、大多数の人々の購入能力と収入増加率をはるかに超える高水準の新しいレベルを確立します。
VARSが選定・観察した150件のプロジェクトサンプルセットにおけるプロジェクトの平均販売価格変動を反映したマンション価格指数の調査によると、2024年第3四半期時点でハノイのサンプルプロジェクト群の平均販売価格は6,000万VND/m2に迫っており、2019年第2四半期と比較して64.0%増加しています。
ホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は4,920万VND/m2から6,420万VND/m2に上昇し、基準期間と比較して30.6%の増加となった。
ダナンでは、ダナン市場価格指数が第3四半期に46.2%上昇し、ホーチミン市を上回り、第3四半期の新規供給の50%以上が1平方メートルあたり8,000万ドンを超える価格となった。
したがって、大都市では、手頃な価格の住宅に対する需要が非常に高く、満たされていないと言えるでしょう。しかし、高級マンションの供給は過剰ではなく、需要の一部しか満たしていません。
原因は何ですか？
VARSは、近年投資承認された住宅プロジェクトの数が「指で数えられるほど」しかないことから、ハノイ市とホーチミン市の中心部に手頃な価格の住宅が「出現」する可能性は低いと考えています。2023年から2024年初頭にかけて、手頃な価格の住宅分野では新規プロジェクトはほとんど実施されず、実施される不動産プロジェクトは主にハイエンドセグメントに集中するでしょう。
VARSはその理由を次のように説明した。
まず、手頃な価格の住宅が不動産開発業者からあまり注目されない主な理由は、この分野の利益率が高級住宅分野よりも低いためです。
手頃な価格の住宅を建設するには、開発業者は土地資金から建設、運用に至るまでのコストを最適化する必要があります。一方、プロジェクト開発業者の試算によると、利益率はわずか15%程度で、資金が1～2年滞ったり、販売が1～2年遅れたりすると、開発業者は損失を被ることになります。
さらに、中心部の土地はますます不足しており、現在および将来にわたって、投資を必要とする一連のインフラストラクチャと公共設備を備えた大都市圏に主に位置しており、さらに、入力コスト、特に土地コストが増加しているため、価格が手頃ではありません。
第二に、政府は社会住宅や手頃な価格の住宅開発を促進するための多くの政策を導入しているものの、土地や計画に関する法的手続きは依然として大きな障壁となっています。複雑な許認可手続き、長期間にわたる手続き、そして大都市における住宅開発のための土地資金の枯渇といった問題により、プロジェクト開発者は、この分野への投資を慎重に検討する必要があります。
さらに、この層の住宅購入者に対する信用支援政策は、同期的に実施されていません。低・中所得者向けの金融支援パッケージ（優遇金利や融資先など）は、依然としてアクセスが困難で手続きも複雑です。
第三に、高級プロジェクトは高い利益率をもたらし、売却も容易です。居住用と投資用の両方を含む高級住宅の需要は非常に大きく、経済発展に伴い高所得層の顧客層は絶えず増加しており、外国投資の波、そして新たな法的枠組みに基づく海外在住ベトナム人による所有条件の「緩和」も、この層にとって重要な要素となっています。
実際、プロジェクト内で最も限定的で高級な製品を所有するために、プレミアム価格を支払うことをいとわない顧客は多くいます。そのため、手頃な価格の住宅セグメントは、プロジェクト開発者にとってさらに魅力を失っています。
デュイティエン市都市住宅プロジェクトのために12.5ヘクタール以上の土地を引き渡した。
ハナム省人民委員会は、チュンドン建設投資株式会社（チュンドン社）に対し、ズイティエン町における都市型住宅地建設プロジェクト実施のため、125,012.07平方メートルの土地を割り当てる決定を下した。このうち11,979.28平方メートルは社会住宅建設用地となる。
決定によると、ハナム省人民委員会はチュンドン社に対し、ズイティエン町ホアンドン区とティエンノイ区にまたがる125,012.07平方メートルの土地を都市住宅地区建設プロジェクトの実施に割り当てた。このうち82,882.5平方メートルの土地は、承認された詳細計画に基づき、社会住宅（11,979.28平方メートル）、文化施設、学校、緑地、水面、交通施設などを含む技術・社会インフラ整備に使用される。
建設投資後、投資家が使用しないインフラ工事は、規定に従って地方自治体や専門機関に引き渡され、管理されます。
さらに、ハナム省人民委員会は、チュンドン社に42,129.57平方メートルの住宅用地を50年間の使用期限付きで割り当てました。住宅用地使用権の譲受人および住宅用地使用権付住宅の購入者は、当該土地を安定的かつ永続的に使用することができます。
さらに、省人民委員会は法律に基づき、商業・サービス活動を目的として、ティエンノイ区の土地10,409.48平方メートルをチュンドン社に50年間賃貸した。
ハナム省人民委員会は、土地の割り当てと賃貸は、土地使用権の競売や、土地を利用したプロジェクト実施のための投資家選定のための入札を行わずに行われると述べた。ハナム省人民委員会は、ズイティエン町人民委員会に対し、ホアン・ドン区およびティエン・ノイ区の当局、天然資源環境局と調整し、境界を確定してチュン・ドン社に土地を引き渡すとともに、プロジェクト境界内の残りの土地の復旧と整地を迅速に進めるよう要請した。
省人民委員会は、チュンドン社に対し、プロジェクトの迅速な実施に向けてリソースを集中させるよう要請した。プロジェクト完了後、同社はインフラ工事と未利用地を地方政府に引き渡す必要がある。
関係部門および機関は、引き続き同社が投資手続きを遂行し、土地使用料を支払い、法律に従ってプロジェクトを実施するよう調整し、支援していきます。
デュイティエン町の都市住宅プロジェクトは、都市インフラを開発し、人々の住宅ニーズを満たし、地域の社会経済発展の促進に貢献する重要なプロジェクトの一つです。
ハノイ：土地使用権オークションに関する2つの決定を廃止
ハノイ市人民委員会は、ハノイ市における土地使用料を支払って土地を配分、または土地を賃借するための土地使用権の競売開始価格の承認権限に関する規則に関する2つの決定を廃止する決定第67/2024/QD-UBND号を公布した。この決定は2024年12月1日から発効する。
具体的には、ハノイ市人民委員会は、ハノイ市で土地使用料を支払って土地を割り当てたり、土地を賃貸したりするための土地使用権の競売の開始価格を承認する権限を規定した、2019年10月15日付市人民委員会決定第19/2019/QD-UBND号を全面的に廃止した。
同時に、ハノイ市は、ハノイ市内で土地使用料を支払って土地を割り当てたり、土地を賃貸したりするための土地使用権のオークションの開始価格を承認する権限に関する規定に関する2019年10月15日付決定第19/2019/QD-UBND号第1条を改正する市人民委員会の2023年4月21日付決定第07/2023/QD-UBND号も廃止した。
これを受けて、ハノイ市人民委員会は、決定第07/2023/QD-UBND号において、300億ドン以上の価値がある土地区画または土地面積に適用される、土地使用料を支払って土地を割り当てる、またはリース期間全体にわたって一括払いで土地をリースする土地使用権のオークションの開始価格を承認します。
この決定は2024年12月1日から発効します。
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