大都市で2500万ドン/m2以下のマンションが「絶滅」した理由、ハノイが土地オークションに関する2つの決定を廃止

ベトナム不動産協会の調査データによれば、手頃な価格のアパート部門（1平方メートルあたり2,500万ドン以下の価格）つまり手頃な価格の住宅は「絶滅」したという。 （写真：リン・アン）

手頃な価格の住宅ニーズは「放棄」されている

ベトナムの不動産市場は、政府による新たな供給・支援政策の推進力により、徐々に「活性化」してきている。しかし、主に高級住宅セグメントによる供給の増加は、人々の住宅ニーズのごく一部しか満たしておらず、大多数の人々のニーズである手頃な価格の住宅は「放棄」されており、需要と供給の不均衡はますます深刻化しています。

ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによれば、手頃な価格のアパート部門（1平方メートルあたり2,500万ドン以下の価格）（手頃な価格の住宅）はここ数年で「絶滅」し、 ハノイとホーチミン市で再び出現するのは非常に困難、あるいは不可能である。

具体的には、VARS統計によると、2018年から2023年にかけて、数量が継続的に減少しただけでなく、2つの特別市街地におけるアパートの供給構造もますます不均衡になったことが示されています。供給構造はますます高級・贅沢品セグメントへと「傾き」つつあります。

ハノイでは、この節目を迎える前に、2018年に新規発売された手頃な価格のマンションの割合が35％に達した後、2019年には20％に減少し、2020年にはわずか12％にとどまりました。2021年と2022年には、ハノイの手頃な価格のマンションの供給量は減少を続け、販売開始されたマンションの総供給量のわずか4％程度にとどまりました。

ホーチミン市では、2018年以降、手頃な価格のアパートの割合が2018年の20％から2020年には0.5％へと2桁の割合で急激に減少し、2021年には完全に消滅しました。

2024年の最初の9か月までは、ハノイのマンション供給は大幅に回復していましたが、2024年の最初の9か月間にハノイとホーチミン市で販売開始されたマンションの約80％が販売価格5,000万ドン/m2以上となり、需要と供給の不均衡はさらに深刻になりました。

価格が急騰しているにもかかわらず、居住用と投資用の両方のアパートの需要が常に高く、上昇傾向にあるため、新しく開始されたプロジェクトや新規発売は非常に良好な販売率を達成しています。一部のアパートプロジェクトでは、販売開始時点で最大 99% の吸収率が記録されました。

この状況により、アパートの価格は継続的に上昇し、一次市場と二次市場の両方で、大多数の人々の購入能力と収入増加率をはるかに超える高水準の新しいレベルを確立します。

VARSが選定・観察した150件のプロジェクトサンプルセットにおけるプロジェクトの平均販売価格変動を反映したマンション価格指数の調査によると、2024年第3四半期時点でハノイのサンプルプロジェクト群の平均販売価格は6,000万VND/m2に迫っており、2019年第2四半期と比較して64.0%増加しています。

ホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は4,920万VND/m2から6,420万VND/m2に上昇し、基準期間と比較して30.6%の増加となった。

ダナンでは、ダナン市場価格指数が第3四半期に46.2%上昇し、ホーチミン市を上回り、第3四半期の新規供給の50%以上が1平方メートルあたり8,000万ドンを超える価格となった。

したがって、大都市では、手頃な価格の住宅に対する需要が非常に大きいにもかかわらず、満たされていないと言えます。しかし、高級マンションの供給は過剰ではなく、需要の一定部分しか満たしていない。

原因は何ですか？

VARSは、近年投資が承認された住宅プロジェクトの数が「指で数えられるほど」しかないことから、ハノイ市とホーチミン市の中心部に手頃な価格の住宅が「出現する」可能性は低いと考えている。 2023年から2024年初頭にかけて、手頃な価格の住宅分野では新規プロジェクトの実施はほとんどなく、実施される不動産プロジェクトは主に高級セグメントに重点が置かれることになります。

VARSはその理由を次のように説明した。

まず、手頃な価格の住宅が不動産開発業者からあまり注目されない主な理由は、この分野の利益率が高級住宅分野よりも低いためです。

手頃な価格の住宅を建設するには、開発者は土地資金から建設、運用に至るまでのコストを最適化する必要があります。一方、プロジェクト開発者の試算によれば、利益率はわずか15％程度で、資金が1～2年停滞したり、販売が1～2年遅れたりすると、開発者は損失を被ることになる。

さらに、中心部の土地はますます不足しており、現在および将来にわたって、投資を必要とする一連のインフラストラクチャと公共設備を備えた大都市圏に主に位置しており、さらに、入力コスト、特に土地コストが増加しているため、価格が手頃ではありません。

第二に、政府は社会住宅や手頃な価格の住宅の開発を奨励するために多くの政策を導入しているものの、土地や計画に関する法的手続きが依然として大きな障害となっている。複雑な許認可手続き、長い待ち時間、そして大都市の住宅開発のための土地基金のますます不足により、プロジェクト開発者は、この分野に投資する前に慎重に検討する必要があります。

さらに、このセグメントの住宅購入者に対する信用支援政策は、同時に実施されていません。低・中所得者層に対する優遇金利や融資などの金融支援策は、依然として利用上の困難や手続きの煩雑さに直面している。

第三に、ハイエンドプロジェクトは利益率が高く、販売も難しくありません。経済発展に伴い、高所得の顧客からの居住用と投資用の両方を含む高級住宅の需要が絶えず増加しているため、外国投資の波に乗っている外国人や、このグループの所有条件を「緩和」する新しい法的回廊に基づく海外ベトナム人が増えています。

プロジェクト内で最も限定された高級製品を所有するために追加料金を支払うことをいとわない顧客もかなりいます。これにより、手頃な価格の住宅セグメントはプロジェクト開発者にとってさらに魅力が薄れてしまいます。

デュイティエン市都市住宅プロジェクトのために12.5ヘクタール以上の土地を引き渡した。

ハナム省人民委員会は、ズイティエン町の都市住宅地区建設プロジェクトを実施するために、チュンドン建設投資株式会社（チュンドン社）に125,012.07平方メートルの土地を割り当てる決定を下した。そのうち、11,979.28平方メートルは社会住宅建設用の土地です。

決定によれば、ハナム省人民委員会は、チュンドン社に対し、ズイティエン町ホアンドン区とティエンノイ区の125,012.07平方メートルの土地を、都市住宅地区の建設プロジェクトを実施するために割り当てた。そのうち82,882.5平方メートルの土地は、承認された詳細計画に従って、社会住宅（11,979.28平方メートル）、文化住宅、学校、緑地、水面、交通施設などの技術的および社会的インフラストラクチャー工事の建設に使用されます。

建設投資後、投資家が使用しないインフラ工事は、規定に従って地方自治体や専門機関に引き渡され、管理されます。

さらに、ハナム省人民委員会はチュンドン社に、50年の土地使用期間で42,129.57平方メートルの住宅用地も割り当てた。土地使用権の譲受人及び土地使用権付住宅の買受人は、その土地を安定的かつ永続的に使用することができます。

さらに、省人民委員会は法律に基づき、商業・サービス活動を目的として、ティエンノイ区の土地10,409.48平方メートルをチュンドン社に50年間賃貸した。

ハナム省人民委員会は、土地の割り当てと土地の賃貸の方法は、土地使用権の競売や入札を行わず、土地を使用してプロジェクトを実施する投資家を選定するものであると述べた。ハナム省人民委員会はズイティエン町人民委員会に対し、ホアンドン区およびティエンノイ区の当局、天然資源環境局と調整して境界を確定し、チュンドン社に土地を引き渡すとともに、プロジェクト境界内の残りの土地区域の土地回収と敷地整地の進捗を加速するよう要請した。

省人民委員会はまた、プロジェクトを迅速に実施するために Trung Dong 社にリソースを集中するよう要請した。プロジェクト工事が完了した後、同社はインフラ工事と未使用の土地を地方自治体に引き渡す必要がある。

関係部門および機関は、引き続き同社が投資手続きを遂行し、土地使用料を支払い、法律に従ってプロジェクトを実施するよう調整し、支援していきます。

デュイティエン町の都市住宅プロジェクトは、都市インフラを開発し、人々の住宅ニーズを満たし、地域の社会経済発展の促進に貢献する重要なプロジェクトの一つです。

ハノイ：土地使用権オークションに関する2つの決定を廃止

ハノイ市人民委員会は、ハノイ市で土地使用料を支払って土地を割り当てたり、土地を賃貸したりするための土地使用権オークションの開始価格を承認する権限に関する規制に関する2つの決定を廃止する決定第67/2024/QD-UBND号を発行した。この決定は2024年12月1日から発効します。

具体的には、ハノイ市人民委員会は、ハノイ市で土地使用料を支払って土地を割り当てたり、土地を賃貸したりするための土地使用権の競売の開始価格を承認する権限を規定した、2019年10月15日付市人民委員会決定第19/2019/QD-UBND号を全面的に廃止した。

同時に、ハノイ市は、ハノイ市内で土地使用料を支払って土地を割り当てたり、土地を賃貸したりするための土地使用権のオークションの開始価格を承認する権限に関する規定に関する2019年10月15日付決定第19/2019/QD-UBND号第1条を改正する市人民委員会の2023年4月21日付決定第07/2023/QD-UBND号も廃止した。

これを受けて、ハノイ市人民委員会は、決定第07/2023/QD-UBND号において、300億ドン以上の価値がある土地区画または土地面積に適用される、土地使用料を支払って土地を割り当てる、またはリース期間全体にわたって一括払いで土地をリースする土地使用権のオークションの開始価格を承認します。

この決定は2024年12月1日から発効します。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html