銀行は資産を低く評価する一方、顧客は高い評価を求める。これは、銀行から融資を受けるために資産を担保にする際に多くの人が懸念する点です。多くの商業銀行は、顧客と銀行双方の利益を確保するため、融資の根拠となる資産評価を行うコンサルタントを雇用しています。しかしながら、多くの顧客は依然として、商業銀行が融資のために担保を設定する際に、顧客資産の価値を高く設定するよう求めています。
銀行業務はリスクの高い業務です。法律で認められた定款に定められた業務に加え、銀行の主な業務は資金調達と貸出です。貸出業務には常に潜在的なリスクが伴います。様々な理由で資金を借り入れた顧客が債務（元本と利息を含む）を返済できない場合、銀行は締結した信用契約に基づいて返済できない顧客への融資の補填と、組織や個人から調達した資金の利息の支払いに「苦戦」し、銀行業務に深刻な影響を及ぼします。不良債権を最小限に抑えるため、多くの商業銀行は融資手続きにおいて、顧客の担保資産を市場価格よりもはるかに低い水準で評価しています。多くの顧客は、これが資金調達の困難につながると考えています。
ハイバーチュン区（フーリー市）1グループのグエン・ティ・ハさんは次のように話しています。「2024年初頭、家族で事業を行うため、銀行に20億ドンの融資を申請しました。フーリー市の中心部にある、土地面積64㎡の3階建て住宅を担保にしました。市場価格で計算すると、この住宅の価値は約42～45億ドンです。しかし、銀行融資を申請した後、融資担当者が物件を査定しに来たところ、評価額は約20億ドンでした。この住宅を抵当に入れて資金を借りると、家族が借りられる金額は最大で約14億ドン（物件価値の70%に相当）までです。商業銀行は、人々が資金を借りやすい条件を整えるために、資産を市場価格に近い価格で評価する必要があると提言します。」
商業銀行の分析によると、不動産市場が活況を呈している時期には価格が急騰するため、銀行は顧客の不動産を担保に融資を行う際に、担保資産の評価を非常に慎重に行っている。銀行が国が定める土地の立地価格で担保資産を評価すると、融資額は非常に少額になり、市場価格で評価する場合、注意を怠ると「仮想担保資産」を抱えることになる。多くの銀行は、資金の安全性を確保するため、毎年コンサルタントを雇用し、当該地域の土地を評価することで、資産評価能力を向上させている。コンサルタントは、国が定める土地価格と市場価格を勘案し、顧客と銀行双方の利益を確保するため、最も適切な価格を提示する。
アグリバンク・キムバン支店長のトラン・ホン・ヴィエット氏は、「銀行から融資を受ける際に担保を利用する際の困難を克服するため、同支店では毎年、国が定めた価値と市場価格の両方を基準にしています。それに基づき、アグリバンク・キムバン支店では、その都度、顧客の担保を評価し、適切な融資を行います。担保を利用することで、融資の際の法的手続きが確保されるほか、最も重要な点として、顧客の責任が増します。同支店の考え方は、土地の価値のみを計算し、その価値の70%で融資を行うことであり、土地上の不動産は考慮しません。土地上の不動産を考慮すると、顧客が建て替えのためにその不動産を取り壊したり、売却のために解体したりした場合に、銀行は担保の価値を失うことになります」と述べた。
ハナム国家銀行支店は、資本借り入れの際に資産を担保とする顧客の管理を改革するため、ハナム省での銀行業務に関連する土地使用権証明書の取消・キャンセル通知に関する情報交換・提供、および土地使用権登録事務所での担保登録において、天然資源環境局との連携を強化した。 両部署は情報交換・提供の連携に関する規則を策定し、信用機関が資本貸付の根拠として、また貸出プロセス中のリスク処理として使用できる法的根拠の構築に貢献している。 このアプローチは、商業銀行が担保を保有する際のリスクを制限し、資本支出活動の効率性を向上させるのに役立つだろう。 適格担保については、区、町、市の土地使用権登録事務所が顧客に速やかに確認し、銀行が融資実行手続きを行えるようにする。
商業銀行の評価によれば、天然資源・環境省と地元銀行部門の間の情報提供は、信用機関が融資を迅速に実行し、管理と予防を適切に行い、顧客への融資時のリスクを制限することを積極的に支援することになるだろう。
トラン・トアン
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出典: https://baohanam.com.vn/kinh-te/tai-chinh-ngan-hang/nang-cao-gia-tri-tai-san-khi-the-chap-vay-von-ngan-hang-135773.html
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