土地オークションによる市場の混乱を防ぐ

8月初旬以来、タンオアイ区とホアイドゥック区での土地オークションには多数の参加者が集まり、数千件の登録が行われ、市場に波紋を呼んでいる。

ハノイのホアイドゥック区での土地オークションを待ちながら、人々は徹夜で情報を調べている。写真：寄稿者。

9月19日にホアイドゥック市で行われた最新のオークションでは、10区画以上の土地が1平方メートルあたり1億ドンを超える価格で落札され、最高値は1平方メートルあたり1億3,300万ドンを超えた。

この水準は開始価格の18倍であり、同じ地域の他の土地と比較して実際の価値を上回っています。

肉眼で見ると、これらの土地は首都の中心部から少なくとも20km離れており、周囲に同期インフラはないが、価格は大規模投資プロジェクトよりもはるかに高いことがわかる。

異常に高い土地価格は、社会経済の発展、プロジェクト実施のための土地取得、特に交通プロジェクトや都市部に対して重大な影響を及ぼし、市場の変動を引き起こします。

しかし、この仕組みには抜け穴があることも認めざるを得ない。

地方自治体は法令71号を適用し、古い土地価格の枠組みに従って調整係数を土地価格表に乗じて開始価格を決定していますが、市場原理に従ってそれを再決定していません。

同時に、開始価格の最大 20% を預託するという規制により、預託価格も低く時代遅れになっています。

また、不動産オークション法2024では、土地使用権オークションの落札者が落札価格の支払い義務に違反した場合、オークション結果の承認決定が取り消され、6か月から5年間、その種類の不動産のオークションへの参加が禁止されることが規定されています。

しかし、この規制は適用されていない。

他に方法はなく、そのギャップは埋められなければなりません。土地オークション保証金を増やすには、開始価格を上げる必要があります。

新しい土地価格表が市場原理に従って時間通りに発行されない場合は、保証金の価値を開始価格の 50% 以上に増額する必要があります。

またはその逆の場合、2026年1月1日から新しい地価表が出るまでは、古い規制に従う必要があります。

また、落札後の土地使用料の支払い期間を短縮することも可能です。現在、土地に対する金銭的義務の履行期限は最長90日間ですが、これを10日程度に短縮することで、オークション参加者の責任感を高めることができます。

同時に、不動産オークション法2024の規定を早期に適用し、落札者が落札価格の支払い義務に違反した場合、その種類の不動産のオークションへの参加を6か月から5年間禁止し、オークションの結果が取り消されます。

この規制により、市場を操作する者を排除できるだろう。

すぐに適用できる規制の一つは、オークション後の差額から脱税事件を調査することだ。

土地のオークションが終わるたびに、その土地に一連の不動産販売拠点が「出現」します。

新たに競売にかけられた土地は、競売証明書に記載された金額と比べて数十～数百、場合によっては数十億ドンの差額で売却された。

この取引を合法化するために、落札者は、交渉して差額全額を受け取った後、購入者のために委任状を作成します。

購入者は、金銭的義務を履行するためにその委任状を持参し、土地使用権証明書に自分の名前を記載します。

法律では差額手当は規定されていない。すべての不動産取引は公証された契約を通じて行われなければなりません。これは、財務上の義務を決定するための重要な基準でもあります。

実際、ペーパーレス取引や不当利得は多く、オークションのたびに保証金を横領して不当利得を得るのが典型的な例です。

オークションの落札者と債務履行者の情報を比較することで、委任状を通じて預金スキミングや脱税取引を簡単に検出できます。

この行動が抑制されれば、最近の地価の「インフレ」は軽減されるだろう。

出典: https://www.baogiaothong.vn/ngan-dau-gia-dat-gay-nhieu-loan-thi-truong-19224082301211908.htm