投資家は銀行と手を組むのか？
実際、投資家が顧客に住宅を販売する前に、プロジェクト全体を銀行に抵当権設定していたプロジェクトは数多くあります。投資家は抵当権を解除して顧客に販売する代わりに、実際には抵当権を解除せず、債務を返済しなかったため、銀行は人々の住宅債務を差し押さえました。多くの高層ビルでは、投資家が顧客に住宅を販売した後も、他の目的で借入を行うために住宅を銀行に抵当権設定し続けました。債務が返済不能になったとき、銀行は元本と利息を回収するために住宅を差し押さえ、住民は困窮しました。そのため、各マンションのピンクブックは作成できませんでした。
ホーチミン市のあるアパートでは、住民のピンクブックを銀行に抵当に入れていた。
突然自宅を差し押さえられた住民は、「個人が借金をする際、銀行は抵当物件の合法性、価値、書類などを非常に慎重に審査します。なぜ投資家は売却済みのアパートから簡単に借り入れができ、銀行の手続き上の障壁を突破できるのか理解できません」と疑問を呈した。これは、上記の厄介な状況を目の当たりにした多くの人々が抱く疑問でもある。
実際、顧客と不動産売買契約を締結する際の規定では、投資家が銀行で不動産に抵当権を設定している場合、抵当権を解除しなければなりません。顧客に住宅を引き渡して入居させる際には、検査を受け、入居資格を満たしていることが承認されなければなりません。一定期間が経過すると、投資家は顧客にピンクブックを発行する責任を負います。規定はこのように定められていますが、実際には、多くのアパートが検査を受けておらず、入居資格を満たしていないまま、防火・防火検査も受けておらず、違法建築であるにもかかわらず、売却され、顧客に入居させられています。特に、「未熟米販売」のような状況は、住民が家を失うリスクにさらされる原因の一つでもあります。具体的には、プロジェクト実施開始直後、手続きも完了していない段階で、土地だけしか持っていない投資家が、販売を開始しています。購入者は、プロジェクトの進捗状況に応じて、一括払いまたは分割払いを選択できます。つまり、書類上はプロジェクトは投資家名義になっているものの、実際には不動産は既に顧客の所有物となっているのです。多くの場合、銀行は投資家が顧客に住宅を売却したことを知りながら、「見て見ぬふり」をして、投資家が融資を受けるために抵当権を設定することを容認しています。
ホアン・トゥ法律事務所の副所長、グエン・マウ・トゥオン弁護士は次のように述べた。「投資家が最初に不動産を抵当に入れ、顧客に知らせずに顧客に売却したケースがあります。また、投資家が顧客に住宅を売却した後、資金を借りるために銀行にプロジェクトを抵当に入れ続けたケースもあります。なぜなら、顧客に売却した際、売買契約書はどの代理店にも登録されておらず、会社に保管されているだけだったため、銀行は投資家が顧客に不動産を売却したかどうかを把握していなかったからです。投資家が故意に事件を隠蔽し、銀行が事件を慎重に評価しなかったため、実際にはこれらのアパートが売却されたにもかかわらず、投資家に融資を行った可能性もあります。」
「建設中、投資家は資金不足のため、土地の使用権と将来の資産である住宅を銀行に抵当に入れました。購入者は、購入したアパートに抵当がかけられていることを知る由もありませんでした。抵当を受け入れた銀行は、その情報を公表し、人々に周知させるべきでした。投資家が抵当を解除して初めて、購入者は売買契約に署名することができました。しかし、本件では投資家が法律を回避し、協力契約や売買を約束する契約といった曖昧な形で署名しました。この事件が明るみに出た今、購入者はすべての損失を被りました。不動産が銀行に抵当に入れられていたことは明らかですが、投資家は顧客に売却しており、顧客を欺いたことが証明されています。投資家は刑事訴追されるべきです。たとえ銀行が責任を負っていたとしても、無罪放免ではあり得ません」と、グエン・マウ・トゥオン弁護士は分析しました。
ホーチミン市不動産協会会長 レ・ホアン・チャウ氏
住宅購入者にピンクブックを発行する必要がある
法的分析の観点から、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、2006年不動産事業法は2024年不動産事業法ほど厳格ではないと述べた。同法は、投資家が購入者や割賦購入者から違法に資金を調達・流用することを禁止しているに過ぎないからだ。また、同法は、プロジェクトが完成または将来的に形成された時点で運営されることも認めている。
「しかし、民法では不動産の二重売買は認められていません。建物全体が銀行に抵当権設定されている場合、顧客に売却することはできません。銀行に抵当権設定を行った後も投資家が顧客に売却を続ける場合、投資家は法律に違反しています。銀行にも責任があります。抵当権設定を行った銀行は、抵当権設定物件を管理しなければならないため、投資家が顧客に売却したことを知らなかったとは言えません。特に、抵当権設定物件が将来建設される住宅である場合は、融資元が適正な目的に使用され、支払われていることを確認するために、より一層の注意を払う必要があります。したがって、銀行には過失があり、責任を負うべきであり、購入者は善意の当事者であり、被害者です」とチャウ氏は分析し、さらに付け加えた。「投資家が抵当権設定物件を完全に開示したにもかかわらず、顧客がそれを購入した場合、顧客が責任を負うことになります。逆に、投資家が抵当権設定物件の抵当権を隠蔽し、顧客に売却した場合、顧客が被害者となります。例えば、顧客に売却され、抵当権が設定されている場合、投資家は過失を認める権利を有します。また、銀行も十分な査定を行わなかった責任を負います。その場合、顧客は無実であり、保護されています。したがって、政府は顧客のためにピンクブックを発行する必要があります。投資家と銀行は、互いに交渉するか、裁判に訴えることになります。
「2013年以来、私たちはそのような勧告を行ってきましたが、現在に至るまで人々の正当な権利は保護されていません」とレ・ホアン・チャウ氏は強調した。
ヴー・アン・トゥアン弁護士（ホーチミン市弁護士会）も次のように断言した。「投資家は人々に不動産を売却し、さらに銀行に抵当権を設定しました。これは詐欺です。銀行と不動産購入者は、顧客を守るために、投資家を警察に告訴し、投資家を相手取って民事訴訟を裁判所に提起しなければなりません。銀行が投資家を訴える場合、関連する権利と義務を有するのは住宅購入者であり、その権利は裁判所によって審理・解決されます。特に、投資家が刑事訴訟で審理・処理されれば、銀行と住宅購入者の民事問題も解決され、顧客の住宅を差し押さえるようなことはあり得ません。」
ホーチミン市では現在までに、ピンクブックが交付されていない住宅が約6万戸あることが分かっており、その中には投資家が銀行から融資を受けるために住宅を抵当に入れたものの、返済できずに銀行がピンクブックを保管しているプロジェクトも数多く含まれている。最近、ホーチミン市人民評議会も会議を開き、ホーチミン市人民委員会に対し、マンション管理とピンクブック交付における責任を問いただした。したがって、投資家や銀行の違反行為に加え、彼らを管理・処罰する際に厳格さを欠き、不正行為を隠蔽・容認する兆候さえ見せている当局にも責任の一端がある。したがって、投資家や銀行の違反行為への対応と住宅購入者へのピンクブックの交付は切り離して考える必要がある。
[広告2]
出典: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm
コメント (0)