銀行は無罪ではない

投資家は銀行と手を組むのか？

実際、顧客に住宅を販売する前に、投資家がプロジェクト全体を銀行に抵当に入れるプロジェクトは数多くあります。投資家は住宅ローンを解除して顧客に販売する代わりに、それを行わず、債務を支払わなかったため、銀行が人々の住宅ローンを差し押さえることになった。多くの高層ビルでも、投資家は顧客に住宅を売却した後も、他の​​目的で資金を借りるためにその住宅を銀行に抵当に入れ続けます。住民が借金を返済できず、銀行が元金と利息を回収するために家を差し押さえたときにのみ、住民は窮地に陥る。そのため、各アパートごとにピンクブックを作成することはできません。

ホーチミン市のあるアパートでは、住民のピンクブックを銀行に抵当に入れていた。

突然自宅を差し押さえられた住民は、「個人が借金をする際、銀行は抵当物件の合法性、価値、書類などを非常に慎重にチェックします。なぜ投資家は売却済みのアパートから簡単に借り入れができ、銀行の手続き上の障壁を突破できるのか理解できません」と疑問を呈した。これは、上記の皮肉な光景を目の当たりにしたとき、多くの人が抱く疑問でもあります。

実際、規制によれば、顧客と不動産売買契約を締結する際、投資家が銀行に不動産を抵当に入れている場合は、抵当権を解除しなければなりません。住宅を顧客に引き渡す際には、住宅が検査され、すべての条件を満たしている必要があります。一定期間が経過すると、投資家は顧客にピンクブックを発行する責任を負います。規制となっているが、現実には入居条件を満たしていないマンションが防火・防火試験も実施されておらず、許可なく建設されたまま販売され、入居のために顧客に引き渡されているケースも少なくない。特に「マンションを未完成のまま販売する」という状況は、居住者が住まいを失う危険にさらされる事態につながる一因にもなっている。具体的には、プロジェクトがスタートした直後、手続きが完了して土地が利用可能になる前であっても、多くの投資家が売りに出しました。購入者はプロジェクトの進捗に応じて一括払いまたは分割払いが可能です。したがって、書類上はプロジェクトは投資家の名前で登録されていますが、実際には資産は顧客の所有物となります。多くの場合、銀行は投資家が顧客に住宅を売却したことを知っていながら、それでも「見て見ぬふり」をして、投資家が住宅を抵当に入れて借り入れることを許可している。

ホアン・トゥ法律事務所の副所長、グエン・マウ・トゥオン弁護士は次のように述べた。「投資家が最初に不動産を抵当に入れ、顧客に知らせずにそれを売却するケースがあります。」投資家が顧客に住宅を販売した後、引き続き銀行にプロジェクトを抵当に入れて資金を借り入れるケースもあります。なぜなら、顧客に販売する際、売買契約書はどの代理店にも登録されず、会社内に保管されるだけなので、銀行は投資家が顧客に物件を販売したかどうかを知ることができないからです。投資家が故意に状況を隠蔽し、銀行が十分な審査を行わなかったために、実際にはマンションが売却されているにもかかわらず、投資家に融資を行った可能性もある。

「建設中、投資家は資金不足のため、土地の使用権と将来の資産である住宅を銀行に抵当に入れました。購入者は、購入したアパートに抵当がかけられていることを知る由もありませんでした。抵当を受け入れた銀行は、その情報を公表し、人々に周知させるべきでした。投資家が抵当を解除して初めて、購入者は売買契約に署名することができました。しかし、本件では投資家が法律を回避し、協力契約や売買を約束する契約といった曖昧な形で署名しました。この事件が明るみに出た今、購入者はすべての損失を被りました。不動産が銀行に抵当に入れられていたことは明らかですが、投資家は顧客に売却しており、顧客を欺いたことが証明されています。投資家は刑事訴追されるべきです。たとえ銀行が責任を負っていたとしても、無罪放免ではあり得ません」と、グエン・マウ・トゥオン弁護士は分析しました。

投資家が抵当プロジェクトを完全に告知したにもかかわらず、顧客がそれを購入した場合、顧客が責任を負います。逆に、投資家がプロジェクトの抵当を隠し、顧客に販売した場合、被害者となるのは顧客です。アパートが顧客に販売されたが、抵当がかけられていた場合、投資家に責任があり、また、慎重な査定を行わなかった銀行にも責任があります。そうすれば、顧客は無実となり、保護されます。したがって、州は顧客にピンクブックを発行する必要があります。投資家と銀行は互いに交渉するか、裁判で争うことになります。

ホーチミン市不動産協会会長 レ・ホアン・チャウ氏

住宅購入者にピンクブックを発行する必要がある

法的分析の点では、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、2006年の不動産事業法は、投資家が購入者や割賦購入者から違法に資金を動員し流用することを禁止しているだけなので、2024年の不動産事業法ほど厳格ではないと述べた。この法律では、プロジェクトが完成または将来形成された際に商業化することも認められている。

「しかし、民法では不動産の二重売買は認められていません。建物全体が銀行に抵当権設定されている場合、顧客に売却することはできません。銀行に抵当権設定を行った後も投資家が顧客に売却を続ける場合、投資家は法律に違反しています。銀行にも責任があります。抵当権設定を行った銀行は、抵当権設定物件を管理しなければならないため、投資家が顧客に売却したことを知らなかったとは言えません。特に、抵当権設定物件が将来建設される住宅である場合は、融資元が適正な目的に使用され、支払われていることを確認するために、より一層の注意を払う必要があります。したがって、銀行には過失があり、責任を負うべきであり、購入者は善意の当事者であり、被害者です」とチャウ氏は分析し、さらに付け加えた。「投資家が抵当権設定物件を完全に開示したにもかかわらず、顧客がそれを購入した場合、顧客が責任を負うことになります。逆に、投資家が抵当権設定物件の抵当権を隠蔽し、顧客に売却した場合、顧客が被害者となります。例えば、顧客に売却され、抵当権が設定されている場合、投資家は過失を認める権利を有します。また、銀行も十分な査定を行わなかった責任を負います。その場合、顧客は無実であり、保護されています。したがって、政府は顧客のためにピンクブックを発行する必要があります。投資家と銀行は、互いに交渉するか、裁判に訴えることになります。

「2013年以来、私たちはそのような勧告を行ってきましたが、現在に至るまで人々の正当な権利は保護されていません」とレ・ホアン・チャウ氏は強調した。

弁護士ヴー・アン・トゥアン氏（ホーチミン市弁護士会）も次のように断言した。「投資家は不動産を人々に売却し、さらにその不動産を銀行に抵当に入れており、これは詐欺である。」銀行や不動産購入者は、顧客を保護するために、投資家に対して警察に告訴し、裁判所に民事訴訟を起こさなければなりません。銀行が投資家を訴える場合、住宅購入者は関連する権利と義務を有し、その権利は裁判所によって検討され、解決されることになります。特に投資家が刑事事件として扱われる場合、銀行と住宅購入者の民事面も解決され、顧客の住宅が差し押さえられることはありません。

ホーチミン市では今のところ、ピンクブックが交付されていない住宅が約6万軒あることが分かっている。その中には、投資家が銀行から融資を受けるために住宅を抵当に入れたものの、返済できずに銀行にピンクブックを没収されたプロジェクトも多数含まれている。最近、ホーチミン市人民評議会も会合を開き、アパートの管理とピンクブックの発行における責任についてホーチミン市人民委員会に質問した。したがって、投資家や銀行の違反行為だけでなく、厳正な管理や処罰を怠り、不正行為を隠蔽・容認する姿勢すら見せた当局の責任もある。したがって、投資家や銀行による違反の処理と、住宅購入者に対するピンクブックの発行を分離する必要がある。

出典: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm