開発者は銀行と提携していますか?
実際には、多くのプロジェクトでは、住宅を顧客に販売する前に、プロジェクト全体を銀行に抵当権設定していました。しかし、デベロッパーは販売前に抵当権を解除するどころか、今日に至るまで債務を返済しておらず、銀行は住民の住宅を差し押さえています。多くの高層ビルでも、住宅を顧客に販売した後も、デベロッパーは他の用途で融資を受けるために、住宅を銀行に抵当権設定し続けています。住民が債務返済不能に陥り、銀行が元本と利息の回収のために差し押さえを行った時に初めて、住民は真実に気づきます。そのため、各戸に個別の所有権証明書を発行することができません。
ホーチミン市のマンションでは、住民の所有権証明書を銀行融資の担保として利用している。
突然、自宅を差し押さえられた住民は、「個人が借金をする際、銀行は担保となる資産を非常に厳しく精査し、法的地位、価値、書類を確認します。なぜデベロッパーは、既に売却されたマンションを担保に簡単に銀行の手続きを通過できるのか理解できません」と疑問を呈した。これは、この矛盾した状況を目の当たりにすると、多くの人が抱く疑問でもある。
実際には、規制により、顧客と不動産売買契約を締結する際に、不動産が銀行に抵当権設定されている場合、デベロッパーは抵当権を解除しなければなりません。顧客に住宅を引き渡して入居させる際には、検査を受け、すべての要件を満たしていると判断されなければなりません。一定期間が経過すると、デベロッパーは顧客のために所有権証明書（ピンクブック）を取得する責任を負います。これは規制上の話ですが、実際には、検査を受けておらず、入居に必要なすべての要件を満たしていると判断されていないマンションや、防火認定を受けていないマンション、あるいは違法建築のマンションであっても、多くのマンションが売却され、顧客に引き渡されています。特に、「マンションの早期売却」という慣行は、住民が家を失うリスクにつながる一因となっています。具体的には、プロジェクトが完成する前、手続きが完了する前、土地だけが残っている状態で、多くのデベロッパーが販売を開始します。購入者は、プロジェクトの進捗状況に応じて、一括払いまたは分割払いで支払うことができます。そのため、プロジェクトは正式には開発業者名義で登記されているものの、実際には不動産は顧客の所有物となります。多くの場合、銀行は開発業者が既に顧客に住宅を売却したことを認識しながらも、それを無視し、開発業者が融資を受けるために不動産を抵当に入れることを許可しています。
ホアン・トゥ法律事務所の副所長、グエン・マウ・トゥオン弁護士は次のように述べた。「デベロッパーが事前に不動産に抵当権を設定し、顧客に知らせずに売却するケースがあります。また、デベロッパーが既に顧客に住宅を売却した後、銀行に抵当権を設定して融資を受けるケースもあります。売買契約書は代理店に登録されておらず、会社に保管されているだけなので、銀行はデベロッパーが実際に不動産を売却したかどうかを把握できません。さらに、デベロッパーが意図的にこれを隠蔽し、銀行の査定が不十分だったために、実際には売却済みであるにもかかわらず、融資が承認された可能性もあります。」
「建設中、デベロッパーは資金不足のため、土地の使用権と将来の資産（住宅）を銀行に抵当に入れました。購入者は、購入したマンションに抵当がかけられていることを知る由もありませんでした。本来であれば、抵当権を保有する銀行は、この情報を公表し、人々に周知させるべきでした。デベロッパーが抵当権を解除した後に、購入者は売買契約に署名するべきでした。しかし、本件では、デベロッパーは法律を回避し、協力協定や売買を約束する契約を曖昧に締結しました。発覚した今、すべての損失を被っているのは購入者です。不動産が銀行に抵当に入れられていたにもかかわらず、デベロッパーが顧客に売却したという事実は、デベロッパーが顧客を欺いたことを証明しています。デベロッパーは刑事責任を問われるべきであり、本件では銀行にも責任があり、免責されることはありません」と、弁護士のグエン・マウ・トゥオン氏は分析しました。
ホーチミン市不動産協会会長 レ・ホアン・チャウ氏
住宅所有者には所有権証明書が発行されなければなりません。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、法的側面を分析し、2006年不動産事業法は2024年不動産事業法ほど厳格ではないと述べた。同法は、開発業者による購入者や賃借人からの違法な資金調達や横領のみを禁止していたためだ。また、同法では、プロジェクトの完成後または将来的な販売も認められていた。
「しかし、民法では資産の二重売買は認められていません。建物全体が銀行に抵当権設定されている場合、顧客に売却することはできません。デベロッパーが抵当権設定物件を顧客に売却し続けることは違法です。銀行にも過失があります。なぜなら、銀行は抵当権設定資産を管理しなければならないため、デベロッパーが顧客に売却したことを知らなかったと主張することはできないからです。特に、抵当権設定資産が将来の居住用不動産である場合、融資資金が本来の目的通りに使用され、支払われるよう、綿密に監視する必要があります。したがって、銀行には過失があり、責任を負う一方、購入者は無実の当事者であり、被害者です」とチャウ氏は分析し、さらにこう付け加えた。「デベロッパーがプロジェクトに抵当権が設定されていることを完全に開示したにもかかわらず、顧客が購入した場合は、顧客が責任を負うことになります。逆に、デベロッパーが抵当権設定を隠蔽した上で顧客に売却した場合は、顧客が被害者となります。マンションを顧客に売却した後に抵当権が設定されたケースでは、デベロッパーと銀行の両方に過失があります。」査定不足による欠陥もありました。その場合、顧客は無罪であり、保護されています。したがって、国は顧客に土地所有権証明書を発行する必要があります。開発業者と銀行は、自ら問題を解決するか、互いに訴訟を起こすべきです。
「我々は2013年からこのような勧告を行っているが、今日に至るまで人々の正当な権利は未だに守られていない」とレ・ホアン・チャウ氏は強調した。
ホーチミン市弁護士会所属のヴー・アン・トゥアン弁護士も次のように断言した。「開発業者が銀行融資の担保として不動産を販売することは詐欺行為です。銀行と購入者は、顧客を守るために、警察に開発業者を告訴し、裁判所に民事訴訟を提起しなければなりません。銀行が開発業者を訴えた場合、関連する権利義務を有する住宅購入者の権利は、裁判所によって考慮され、解決されます。さらに、開発業者が刑事事件として捜査・起訴された場合、銀行と住宅購入者の民事問題も取り上げられ、顧客の財産が差し押さえられることはありません。」
ホーチミン市には、現在までに所有権証明書が発行されていない住宅が約6万戸あることが分かっています。これらのプロジェクトの多くは、デベロッパーが住民の住宅を抵当に入れて銀行から融資を受けたものの、返済が滞り、銀行が所有権証明書の発行を差し止めているというものです。先日、ホーチミン市人民評議会も人民委員会に対し、マンションの管理と所有権証明書の発行における責任を問う会合を開きました。このように、デベロッパーや銀行の違反行為に加え、不正行為を隠蔽・容認する兆候さえ見られる、管理・執行の甘さには、当局にも一定の責任があります。そのため、デベロッパーや銀行の違反行為への対応と、購入者への所有権証明書の発行は切り離して考える必要があります。
[広告2]
出典: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm
コメント (0)