最近、多くの不動産業界が住宅ローンの条件に関する規制について懸念を表明しています。
具体的には、ホーチミン市不動産協会会長のレ・ホアン・チャウ氏は、自身および他の不動産業界は、通達41/2016/TT-NHNN（通達22/2023/TT-NHNNにより改正および補足）第2条第11項a点の規制について非常に懸念していると述べました。
不動産業界は激動と困難に満ちた一年を経験したばかりです。
この規制によれば、商業用住宅を含む個人が住宅を購入するための不動産担保ローンについては、銀行は完成し、すぐに入居できる住宅、すなわち即入居住宅を購入する個人への融資のみが許可されます。
したがって、通達22/2023/TT-NHNNは、銀行が未完成の商業住宅（すなわち、建設中の商業住宅）を、住宅自体を担保（抵当権設定）として個人が購入するために融資を行うことを禁止しています。したがって、建設中の商業住宅の購入のために融資を受けることを希望する個人は、他の担保措置を講じるか、他の資産の形で担保を提供する必要があります。
この件に関して、ベトナム国家銀行は1月31日に回答を発表しました。
ベトナム国家銀行によると、商業銀行および外国銀行支店の自己資本比率を規制する通達41/2016/TT-NHNN（通達22/2023/TT-NHNNにより改正および補足）は、信用機関の信用供与業務を指導する文書ではない。
通達41/2016/TT-NHNN第2条第10項は、「不動産担保ローンとは、不動産を購入し、または不動産プロジェクトを実施するために個人および法人に提供されるローンであり、担保取引に関する法律の規定に従って、ローンから形成される不動産または不動産プロジェクトによって担保されるものである」と規定しています。
ベトナム国家銀行は、通達22/2023/TT-NHNNが本内容を修正または補足するものではないことを保証します。住宅を購入し、その将来建設される住宅を担保（住宅ローン）にすることを希望する組織および個人は、ローン残高と担保価値の比率として算出されるローン対価値比率（LTV）に応じて30～120%のリスク加重が適用されます。LTV比率が不明な場合は、リスク加重は150%となります。
公営住宅を購入するための借り入れには、住宅が完成して引き渡されるという条件を満たす必要はありません。
ベトナム国家銀行によれば、通達41/2016/TT-NHNN第2条第11項は、「住宅ローンとは、住宅購入を目的として個人に不動産を担保として提供されるローンである」と規定している。 返済資金の源泉がローンから得られる賃貸収入であってはならず、住宅購入契約通りに住宅が完成していること等の条件を満たす必要があります。
ホーチミン市12区の社会住宅団地
銀行および外国銀行の支店は、担保取引に関する法律に従い、顧客が債務を返済できない場合に抵当権が設定された不動産を差し押さえる完全な法的権利を有する。
この住宅ローンにより取得する財産は、銀行または外国銀行支店が定める慎重な評価（ローン承認時の市場価格を超えないこと）に基づき、銀行または外国銀行支店の信用審査部門から独立した部門または第三者によって独自に評価されなければなりません。
一方、通達22/2023/TT-NHNN第1条第1項は次のように規定している。「1.第2条第11項を次のように改正および補足する。11.住宅ローンとは、個人が住宅を購入するために不動産を担保とするローンであり、返済原資がローンから得られる賃貸収入ではないこと、住宅購入契約に基づき住宅が完成し、引き渡しの準備ができていることなどの条件を満たす、個人が住宅を購入するために不動産を担保とするローンを含む。」
銀行および外国銀行の支店は、担保取引法および住宅法に基づき、顧客が債務を返済できない場合に抵当権が設定された不動産を差し押さえる完全な法的権限を有します。
この住宅ローンにより取得する財産は、銀行または外国銀行支店が定める健全性原則（ローン承認時の市場価格を超えないこと）に基づき、独立して評価（第三者または銀行または外国銀行支店の融資承認部門から独立した部門による）されなければなりません。
ベトナム国家銀行
住宅ローンには、完成および引き渡しを条件とする適格住宅の購入のための住宅ローン、および社会住宅または政府の支援プログラムやプロジェクトによる住宅の購入のためのローンが含まれます。
住宅ローンに適用されるリスク加重は、ローン価格比率（LTV）とリスク配分（DSC）に応じて、ローンの種類によって異なり、20%から100%の範囲となります。住宅の完成と引き渡しを条件としない公営住宅や政府支援プログラム・プロジェクトによる住宅購入のためのローンについては、政府の公営住宅促進政策に沿って、リスク加重は他の住宅ローンよりも低く、20%から50%の範囲となります。
ベトナム国家銀行によれば、住宅購入契約通りに住宅が完成しなければならないという条件は、不動産担保住宅ローン（他の不動産担保債権に比べてリスク加重が低い）にのみ適用される。
組織または個人が建設中の住宅を建設または購入し、この建設中の住宅を抵当に入れる必要がある場合、それは通達41/2016/TT-NHNNの第2条第10項に規定されている不動産担保ローンの範疇に入り、通達41/2016/TT-NHNNの第9条第10項に規定されている対応するリスク係数が適用されます。
「したがって、この規制は、組織や個人が建設中の住宅を購入する権利を制限するものではなく、現行の規制（民法、住宅法、不動産事業法、2020年投資法、2024年信用機関法）と矛盾するものではない」とベトナム国家銀行は述べた。
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