国立銀行は「将来住宅購入のための融資は行わない」と言っているのですか?

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最近、多くの不動産業界が住宅ローンに関する規制について懸念を表明しています。

具体的には、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、自身と不動産業界は通達41/2016/TT-NHNN（通達22/2023/TT-NHNNにより改正・補足）第2条第11項a点の規定を非常に懸念していると述べた。

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — 不動産業界は変動と困難に満ちた一年を経験したばかりです。

この規制によれば、商業用住宅を含む個人が住宅を購入するための不動産担保ローンについては、銀行は完成して引き渡された住宅、つまり利用可能な住宅を購入する個人に対してのみ融資することが認められる。

したがって、通達 22/2023/TT-NHNN では、銀行が個人に対して、その住宅自体を担保（抵当）として、引き渡し用の未完成の商業住宅（つまり、将来形成される商業住宅）を購入するために融資することを許可していません。したがって、将来商業用住宅を購入するために融資を受けたい個人は、他の担保措置を講じるか、他の資産で担保する必要があります。

この内容について、1月31日に国立銀行が回答しました。

国立銀行によると、商業銀行（CB）および外国銀行支店の自己資本比率を規制する通達41/2016/TT-NHNN（通達22/2023/TT-NHNNにより改正および補足）は、信用機関の信用供与業務を指導する文書ではない。

通達41/2016/TT-NHNN第2条第10項は、「不動産担保ローンとは、不動産を購入し、不動産プロジェクトを実施するために個人または法人に提供されるローンであり、不動産自体によって担保され、不動産プロジェクトは担保取引に関する法律の規定に従ってローンから形成される」と規定しています。

国立銀行は、Circular 22/2023/TT-NHNN がこの内容を修正または補足するものではないことを保証します。住宅を購入し、その将来の住宅を担保（住宅ローン）する必要がある組織および個人は、ローン残高と担保資産の価値の比率で計算される保証比率（LTV）に応じて、30〜120％のリスク係数を適用します。 LTV比率に関する情報がない場合、リスク係数は150%となります。

公営住宅を購入するための融資は、住宅が完成して引き渡しが完了しているという条件を満たす必要はありません。

国立銀行によれば、通達41/2016/TT-NHNN第2条第11項には次のように規定されている。「住宅ローンは、個人が住宅を購入するために不動産を担保とするローンである。」以下の条件を完全に満たしています：借金を返済するための資金源は、ローンから形成された住宅を賃貸するための資金源ではありません。住宅購入契約通りに住宅が完成しました。

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — ホーチミン市第12区の社会住宅地

銀行および外国銀行支店は、担保取引に関する法律の規定に従って顧客が債務を返済できない場合、抵当権が設定された住宅を処理する完全な法的権利を有します。

この住宅ローンによって形成された住宅は、銀行または外国銀行支店の規定に従って、慎重原則（ローン承認時の市場価格よりも高くない）に基づいて独立して評価（第三者または銀行または外国銀行支店の融資承認部門から独立した部門によって評価）されなければなりません。

一方、回状22/2023/TT-NHNNの第1条第1項は次のように規定している。「1. 第2条第11項を次のように改正および補足する。」11.住宅ローンとは、個人が住宅を購入するために不動産を担保とするローンであり、以下の条件を満たす個人が住宅を購入するために不動産を担保とするローンを含みます：債務の返済資金源は、ローンから得られる住宅の賃貸資金源ではないこと。住宅売買契約に基づき、住宅の引き渡しが完了しました。

銀行および外国銀行支店は、担保取引法および住宅法の規定に従って、顧客が債務を返済できない場合に、抵当権が設定された住宅を処理する完全な法的権利を有します。

この住宅ローンから形成される住宅は、銀行または外国銀行支店の規則に従って、慎重原則（ローン承認時の市場価格よりも高くない価値）で独立して評価（第三者または銀行または外国銀行支店の信用承認部門から独立した部門によって評価）される必要があります...」。

政府の支援プログラムやプロジェクトによる社会住宅購入のためのローンについては、社会住宅を奨励するという政府の政策を実行するために、住宅が完成して引き渡しを受けているという条件を満たす必要はなく、他の住宅ローンよりもリスク係数が 20 ～ 50% だけ低くなっています。

住宅購入契約における住宅完成条件は、住宅ローン（他の不動産担保ローンよりもリスク加重が低い）にのみ適用されます。

国立銀行

住宅ローンについては、完成引渡し条件を含む所定の条件を満たす住宅を購入するための住宅ローン、社会住宅を購入するためのローン、政府の支援プログラムやプロジェクトに基づく住宅を購入するためのローンが含まれます。

住宅ローンに適用されるリスク係数は、LTV 比率と所得比率 (DSC) に応じて 20 ～ 100% の範囲で変化します。政府の社会住宅購入を奨励する政策を実行するため、社会住宅購入のための融資、政府の支援プログラムやプロジェクトによる住宅購入のための融資については、住宅が完成して引き渡しが完了しているという条件を満たす必要がなく、リスク係数は他の住宅ローンよりも 20 ～ 50% だけ低くなっています。

国立銀行によれば、住宅購入契約における住宅完成の条件は、住宅ローン（不動産担保による他の債権よりもリスク係数が低い）にのみ適用される。

組織または個人が将来住宅を建設または購入する必要があり、その住宅を抵当に入れる場合、それは通達41/2016/TT-NHNNの第2条第10項に規定されている不動産担保ローンのケースとなり、通達41/2016/TT-NHNNの第9条第10項に規定されている対応するリスク係数が適用されます。

「したがって、この規制は組織や個人の将来の住宅購入の権利を制限するものではなく、現行の規制（民法、住宅法、不動産事業法、2020年投資法、2024年信用機関法）に反するものでもない」と国立銀行は述べた。

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