年間および一時的土地賃貸料の決定の遅れは投資環境に影響を与え、生産および事業計画に影響を及ぼし、投資のための住宅ローン融資を阻害している。特に、多額の資本を必要とする大規模投資プロジェクト（LNG貯蔵・港湾プロジェクト、ソンミーI・II火力発電所、風力タービンブレード製造プロジェクトなど）においてその影響は顕著である。迅速かつ断固とした政策がなければ、これは投資環境および省の投資誘致成果に悪影響を及ぼすだろう、と省工業団地管理委員会は述べた。
一方はせっかちで、もう一方は慎重だ。
ノヴァワールド・ファンティエットは、2025年末までに経済観光都市エリアを完成させるためのさらなる建設活動を「解禁」するために具体的な土地価格を待っているが、ハムタンの新しい工業団地も、土地のリース前に具体的な土地価格が決定されるのを待っている。そうして初めて、計画されたスケジュールに従って建設を進めることができる。例えば、タンドゥック工業団地は2023年第2四半期に建設を開始する予定だが、住宅地内の住宅地および農地の具体的な土地価格の設定、評価、承認のプロセスに遅れが生じているため、実施が困難であると考えられている。これには多数の修正と追加が必要となり、補償と移転の取り組みに影響を及ぼしている。現在、工業団地の投資家は61.17ヘクタールをカバーする土地の割り当て/リース申請を提出している。しかし、土地区画が連続していないため、土地の割り当て/リースと建設許可の取得はより困難になるだろう。ソンミーイ工業団地に関しては、投資家は省人民委員会から第1段階で76.78ヘクタールの土地を割り当てられました。しかし、建設を進めるには、土地賃貸契約を締結するための具体的な土地価格が必要です。以前、天然資源環境局は入札プロセスを実施し、コンサルティング会社（TMSコンサルティング株式会社）と土地賃貸価格を決定するための契約を締結しました。多数の催促状を受けて、コンサルティング会社は、ソンミーイ工業団地の具体的な土地価格の決定が遅れているのは、工業団地プロジェクトの評価に関連する収益とコストを決定するための調査と情報収集が限られていて困難であること、および天然資源環境省の2014年6月30日付通達36/2014/TT-BTNMTに規定されている要件を完全に証明する証拠が不十分であることによると報告しました。そのため、2023年4月5日、TMSコンサルティング株式会社は、土地評価のための情報レビューにご協力いただくよう関係部署に依頼する文書と、評価結果に関する説明報告書の草案を送付しました。しかし、今日に至るまで、私たちは未だにその結果を待っている状態です。
そのため、2023年4月末、省工業団地管理委員会は、タン・ドゥック工業団地が2023年第2四半期に建設を開始できるよう、投資家が61.17ヘクタールの土地の賃貸契約を締結できるよう具体的な土地価格を決定するなど、関連機関に支援を求める報告書を提出した。同様に、76.7ヘクタールを超えるソン・ミー1工業団地についても、IPICO社の要請により、同社が土地賃料を支払い、土地賃貸契約を締結し、この区域に工業団地のインフラを建設できるよう、2023年5月に省人民委員会に計画が提出され承認された。
特に、土地の補償や整地作業を行い、投資準備を進めている工業団地の投資家は皆、土地を一括でリースすることを希望している。LNG貯蔵・港湾施設、ソンミー1火力発電所プロジェクト、ソンミー2火力発電所プロジェクトなど、約300ヘクタールの土地を必要とする関連プロジェクトも、一括での土地リースを必要としている。一方、省工業団地管理委員会からの情報によると、具体的な土地価格がまだ決定されていないため、ハムキエム1工業団地の4つのプロジェクト（面積4.72ヘクタール）とハムキエム2工業団地の1つのプロジェクト（面積2.41ヘクタール）は、一括での土地リース支払いについて省人民委員会から承認を得ているものの、投資家はまだ支払いができておらず、3年間も遅延している。一括での土地リースを希望する投資家の意向は、二次投資家の誘致を容易にし、プロジェクト実施のための会計処理や融資申請を簡素化する。
なぜ彼らは強制される立場にあるのか？
天然資源環境省の担当者は、特定の土地の評価（土地評価額が200億ベトナムドンを超えるプロジェクトに適用）の遅延にはいくつかの理由があると述べた。天然資源環境省通達第36号によれば、土地評価には5つの方法があるが、最も一般的に用いられている3つの方法、すなわち剰余金法、収益法、比較法は長年使用されてきた。しかし、いくつかの事例から得られた情報に基づくと、コンサルティング会社は、これらの方法が特定のプロジェクトに適用された場合、特にインプット要因が適切に考慮されていない場合、必ずしも信頼できるとは限らず、不正確な結果につながることを懸念している。例えば、比較法では、問題となっている地域は歴史的に取引のない農地であるため、比較が不可能である。同様に、剰余金法と収益法では、開発収益、単位当たりの投資資本、単価などを決定する必要があり、非常に複雑である。そのため、コンサルティング会社は計画を繰り返し修正しており、同省も支援しているが、得られた結果はまだ納得のいくものではない。仮定や推定が必要であり、これらのプロジェクトはいずれも非常に広大な地域を対象としているため、たとえ些細なミスであっても、関係者間の誤差が重大な損失につながる可能性がある。さらに、天然資源環境省は、評価方法に焦点を当て、通達36号の改訂も進めている。
これもまた、省人民委員会が最近、天然資源環境省に対し、首相に天然資源環境省、建設省、 財務省、その他関係省庁・機関のメンバーからなる作業部会の設置を検討・指示するよう求める文書を送付した理由の一つである。この作業部会は、ビン・トゥアン省の土地価格全般、特にオーシャンバレー観光複合施設プロジェクトにおける土地価格の決定を支援・指導するものである。現在、中央政府は、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトにおけるビン・トゥアン省の具体的な土地評価を支援することに同意する文書を発行している…。
天然資源環境省の担当者によると、ノバワールド・ファンティエットと比較すると、工業地帯の土地評価はより簡素である。しかし、現状では、より確実な評価を行うためには、中央政府の支援を受けた具体的な評価額の算出が依然として必要である。省内の大規模プロジェクトにおける具体的な土地価格に関する障害は、できるだけ早く解決される予定である。
省人民委員会から天然資源環境省への公式書簡では、現在の土地評価プロセスは、投資、計画、建設、土地、金融、銀行、市場に関連する規制パラメータを含む多くの分野や領域が関わっているため、非常に複雑であると強調されています。そのため、適切な実施、評価、査定を行うためには、評価方法の内容を十分に理解するために、担当者は多くの分野に関する一般的な知識と経験を持っている必要があります。一方、省天然資源環境局の職員は、価格設定、金融、建設などの専門分野における十分な経験が不足しており、現在の複雑な評価作業の要求を満たすことができません。したがって、省人民委員会は、天然資源環境省に対し、首相に作業部会の設置を検討・指示するよう提案することを要請します。この作業部会は、ビン・トゥアン省の土地価格全般、特にオーシャンバレー観光複合施設プロジェクトにおける土地価格の決定を支援・指導し、プロジェクトを早期に実施・稼働させ、地域の社会経済発展に貢献することを目的としています。
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