地価リスクが開発を「脅かす」。第2部

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年間土地賃貸料および一時土地賃貸料の決定の遅れは、投資環境に影響を与え、生産・事業計画、投資融資の担保、特に広大な土地と多額の投資資金を伴う投資プロジェクト（LNG港湾倉庫プロジェクト、ソンミーI火力発電所プロジェクト、ソンミーII火力発電所プロジェクト、風力発電ファンブレード製造プロジェクトなど）に影響を及ぼしています。早期かつ断固たる対策がなければ、省の投資環境と投資誘致結果に悪影響を与えるだろうと、省工業団地管理委員会はコメントしました。

一方はせっかちで、もう一方は慎重だ。

ノバワールド・ファンティエットは、2025年末までに観光経済都市圏の建設と完成に向けて、多くの活動が「解禁」されるのを待つ一方で、ハムタンの新規工業団地も、賃貸可能な土地価格の成立を待っています。今後は、概説されたロードマップに沿って建設の基盤が整うことになります。例えば、タンドゥック工業団地は2023年第2四半期に着工予定ですが、住宅地および住宅地区内の農地における土地価格の確定、評価、承認の作業が依然として遅れており、多くの修正や補足が必要となり、補償や立ち退き作業に影響が出ているため、実施は困難と見られています。現在、同工業団地の投資家は、61.17ヘクタールの土地の割り当て/賃貸借申請を提出しています。しかし、隣接していない土地区画があるため、割り当て/賃貸借、そして建設開始のための建設許可申請は困難です。ソンミー工業団地では、第一期で省人民委員会から76.78ヘクタールの土地を投資家に割り当てました。しかし、建設を行うには、土地リース契約を締結するための具体的な土地価格も必要です。以前、天然資源環境局は入札を組織し、コンサルティングユニット（TMSコンサルティング株式会社）と契約を締結して土地リース価格を決定しました。多くの緊急文書の後、コンサルティングユニットは、工業団地プロジェクトに関連する評価作業の収益と費用を決定するための調査と情報収集が非常に限られており、多くの困難に直面しており、天然資源環境省の2014年6月30日付通達36/2014/TT-BTNMTの規定に従って完全に証明するのに十分な根拠がないため、ソンミー工業団地の具体的な土地価格の決定の完了が遅れていると報告しました。そのため、TMSコンサルティング株式会社は2023年4月5日、関係部署に対し、土地評価のための情報検討の支援を要請する文書と、評価結果を説明する報告書案を送付しました。そして現在に至るまで、私たちはまだ結果を待っています…

そのため、2023年4月末、省工業団地管理委員会は関係機能機関に対し、タンドゥック工業団地が2023年第2四半期に建設を開始するための手続きを完了できるよう支援するよう報告しました。手続きには、投資家向けの具体的な土地価格の決定から、61.17ヘクタールの土地賃貸契約の締結までが含まれます。同様に、ソンミー1工業団地は76.7ヘクタールを超えており、IPICO社の要請を受け、2023年5月に省人民委員会に承認申請を行いました。これにより、当該団地は地代の支払い、土地賃貸契約の締結、そして当該区域における工業団地インフラの建設を組織することが可能となります。

特に、補償や立ち退き作業などを進め、投資準備を進めてきた工業団地の投資家は、こぞって土地の一括借上を希望している。さらに、LNGガス港倉庫、ソンミー1火力発電所プロジェクト、ソンミー2火力発電所プロジェクトなど、敷地面積が約300ヘクタールに及ぶ関連プロジェクトも、一括借上のニーズを抱えている。一方、省工業団地管理委員会の情報によると、具体的な土地価格が未だ決定されていないため、現在、ハムキエム1工業団地では4件（面積4.72ヘクタール）、ハムキエム2工業団地では1件（面積2.41ヘクタール）のプロジェクトが省人民委員会から地代一括支払いの承認を受けているものの、工業団地投資家の一括支払い問題は3年間も解決に至っていない。投資家がすぐに土地をリースしたいという希望は、二次投資家の誘致を容易にし、プロジェクトを実施するための会計および資本の借入を容易にするためです。

なぜそんなプレッシャーのかかる立場に立たされるのでしょうか？

天然資源環境局の代表は、特定の土地評価（土地価値が200億ドンを超えるプロジェクトに適用）が多くの理由で遅いと述べた。天然資源環境省の通達36号によると、評価には5つの方法があり、一般的に適用される3つの方法は、剰余金法、収益法、比較法である。しかし、多くの事例からの情報を通じて、コンサルティングユニットは、これらの方法が個々の特定のプロジェクトに適用された場合、特に入力要素が安定していない場合は保証されず、出力結果が不正確になるのではないかと懸念している。たとえば、比較法では、その地域はずっと農地であり、取引がないので比較できない。また、剰余金法と収益法では、開発収益、投資資本率、単価などを決定する必要があり、非常に複雑である。そのため、コンサルティングユニットは何度もこれを行っており、省はコンサルティングユニットを支援してきたが、結果は納得のいくものではなかった。これらのプロジェクトはいずれも想定と見積りが必要であり、かつ規模が非常に大きいため、たとえわずかな誤りであっても、担当者間でのミスが大きな損失につながるリスクがあります。さらに、天然資源環境省は評価方法に焦点を当てた通達36号の改正も進めています。

省人民委員会が天然資源環境省に対し、首相に対し、天然資源環境省、建設省、財務省、および関係省庁・部局の職員からなる作業部会の設置を検討・指示するよう提案するよう求める文書を発行したのも、この理由の一つです。この作業部会は、ビントゥアン省の土地価格全般、特にオーシャンバレー観光複合施設プロジェクトにおける土地価格の決定を支援・指導することを目的としています。現在、中央政府は、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトにおける具体的な土地価格の査定においてビントゥアン省を支援することに同意する文書を発行しています。

天然資源環境局の担当者によると、ノバワールド・ファンティエットと比較して、工業団地の土地評価はより簡素であるとのことです。しかしながら、現状では、より確実な評価を行うためには、中央政府の支援による具体的な評価額の算出も必要です。省内の大規模プロジェクトにおける具体的な土地価格に関する障害は、早急に解消される予定です。

省人民委員会が天然資源環境省に送った公式文書では、現在の土地評価作業は、投資、計画、建設、土地、金融、銀行、市場などに関するパラメータを規定する多くの部門と分野に関係するため、非常に複雑であり、実施者は評価方法の内容を十分に理解し、適切に実施、鑑定、評価するために、多くの分野に関連する一般的な知識と経験を有する必要があると強調されています。一方、省の天然資源環境部門の職員は、価格、金融、建設など専門分野における経験が不足しており、現状の非常に複雑な評価作業の要件を満たすことができません。そのため、省人民委員会は、天然資源環境省に対し、ビントゥアン省の土地価格全般、特にオーシャンバレー観光複合施設プロジェクトにおける土地価格の決定を支援・指導するための作業部会の設置を検討・指示するよう首相に勧告することを提案しました。これにより、プロジェクトが速やかに展開・運用され、地域の社会経済の発展が促進されます。

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