遠隔地の困難を解消
これを受けて、草案は、2014年7月1日以前に土地を使用し、土地使用権に関する書類を所持しておらず、土地法に違反しておらず、かつ、土地の不正な分配を受けていない世帯及び個人に対し、土地使用権を認定する期限を定めている。これにより、草案は旧規定に比べて期限を10年延長する。政府はまた、国会常任委員会が提案や意見を検討し、土地法（改正版）の完成に向けて調整を図り、第5回臨時国会（2024年1月開催予定）での審議・承認に向けて国会に提出することを提案した。これにより、社会経済発展のための土地資源の活用が速やかに促進される。
2014 年 7 月 1 日より前に割り当てられた、書類を持たない人々によって使用されている土地には、レッド ブックが付与されます。
ホアン・トゥ弁護士（ホーチミン市弁護士会）は、上記の条例が可決されれば、先祖代々受け継がれ安定的に利用されている土地利用に関する赤本発行の問題が解決されると分析している。こうしたケースは、特に農村部で依然として多く見られる。これらのケースに赤本を発行するための条件は、土地法に違反しておらず、法案に規定されているように無断で譲渡されておらず、計画に適合していることである。同時に、土地の不法占拠や土地利用目的の恣意的な変更であってはならない。
したがって、この新規制は土地法違反を合法化することを意図したものではありません。ホアン・トゥ弁護士によると、現在多くの地域、特に遠隔地の省では、政府が住民にレッドブックを作成するよう通知しているものの、税金や手数料を支払うお金がないため、住民が関心を示さないという状況が見られます。しかし、レッドブックが発行されなければ、管理は不可能です。
「土地のほとんどは先祖が残してくれたものです。僻地の人々は書類手続きを気にしません。どんな土地でも家を建てることができるので、レッドリストを取得したくありません。書類手続きのない土地にレッドリストを発行するのは、主に僻地を支援するためです」と弁護士ホアン・トゥ氏は分析した。
グエン・ドゥック弁護士（ホーチミン市弁護士会）は、期限を2014年7月1日まで延長する土地法案（改正案）は、長期間（2014年7月1日より前に、家屋や日常生活に役立つ施設を所有しているなど）そこに居住しているが、まだ土地使用権が認められていない世帯のレッドブックの問題を解決するための協議プロセスで一般からの意見を聴取した結果であるとコメントしました。
「2013年土地法の規定によると、土地に書類がない場合にレッドブックを取得するには、土地が安定的に使用されていることが重要な根拠の一つとされていました。しかし、土地法草案（改正版）では、この要件は不要となりました。したがって、この規定の実施に関する意見を公式に求めることは、土地使用権書類を持たない個人や世帯にとっての困難を軽減し、機会を拡大することにもつながり、従来のように長期的な条件を満たすことなく、土地使用権を承認される機会を得られるようになります」と、グエン・ドゥック弁護士は述べた。
本の範囲を広げる
草案に盛り込まれた新たな規制には、多くの専門家が賛同しています。土地区画にレッドブックが付与されれば、州は十分なデータベースを管理できるようになるからです。州も土地使用料、税金、手数料を追加で徴収できるため、メリットを得られます。レッドブックが付与されれば、人々は安心して土地を利用できるようになり、事業を行うために銀行から融資を受けることも可能になります。レッドブックがあれば、土地の譲渡も容易になり、レッドブックのない土地よりも価値が高まります。
ホーチミン市不動産協会のレー・ホアン・チャウ会長は、今回のケースにおけるレッドブック発行は合理的かつ適切であり、より良い管理のために国が責任を持って行うべきものであると述べた。レッドブックの発行は非常に簡便である。祖父母や両親がレッドブックを必要としないために作成せずに土地を利用しているケースは少なくない。しかし、今や彼らの子供や孫にレッドブックの発行が必要になった場合、国が責任を持って問題を解決しなければならない。長期間にわたり善意で土地を占有し、誰からも苦情や争いがなく安定的に土地を使用しているケースもある。そのようなケースでは、レッドブックを発行する必要がある。これは民法の精神にも合致する。
「政府が容易に管理できるよう、こうした事例については早急にレッドリストを発行する必要がある。困窮し、土地使用料を支払う余裕のない住民に対して、政府は現在、最長5年間の税金滞納を免除する政策をとっている」とチャウ氏は述べた。
実は、現在、政令43号第82条第2項では、2014年7月1日以前に手書きの文書で譲渡、相続、贈与を受けた場合にも土地使用権証明書の発行を認めている。今回、草案の新規定では、文書がない場合にも拡大され、つまり対象が拡大される。ホーチミン市と同様に、天然資源環境局はホーチミン市土地登記事務所に、各区とトゥドゥック市の土地登記事務所支所に対し、現地の実情を踏まえ、天然資源局、都市管理局、区・社レベルの人民委員会と調整し、住民へのレッドブック発行条件を定めるよう指示した。
各区人民委員会とトゥドゥック市は、現地の状況に基づき、これらの機関および部署と連携し、記録の審査や関連する違反の処理に関する調整メカニズムを構築するものとする。直接売買された住宅および土地に対するレッドブックの発行は、管轄当局が土地違反を処理した後にのみ実施されるものとする。
ホーチミン市天然資源環境局長グエン・トアン・タン氏は、レッドブックを発行するためには、手書き文書の売買時期、土地違反、建築違反（罰金、強制的な解体または登録、違法利益の強制返還など）の取り扱い、計画の見直し、土地の区画制限やインフラに関する規制の遵守の確保などの問題を考慮する必要があると具体的に説明した。
そこから、個々の具体的な事例がレッドブックの対象となるかどうかが判断されます。手書き文書による不動産の譲渡は古くから存在しており、後日、管轄当局の確認を得ずに手書き文書を売買することで発生する可能性があります。そのため、売買時の真正性を確認することは根拠がなく、簡単に規制違反に利用される可能性があります。厳格に実施されない場合、境界を確保せずに土地を分割する「脱法行為」に陥りやすくなります。
これらの事例に対するレッドブックの発行は、法規定に基づき、土地分野における行政違反を考慮し、対処する必要がある。また、各事例に対するレッドブックの発行は、計画、土地利用計画、土地区画の状況、インフラ整備状況に基づいて決定されなければならない。これらは、地区人民委員会の管轄事項である。
さらに、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、手渡しで売買される不動産のレッドブックの発行にあたり、各機能機関に対し、書類の種類を分類し、実施時期を決定し、機関と部署間の調整メカニズムを構築するよう指示・要請した。
天然資源環境部の統計によると、現在までに全国の土地面積の97.6%以上が初めて赤本登録を受けている。そのうち、 農地は93%以上、林地は98%以上、水産養殖地は87%以上、農村住宅地は96%以上、都市住宅地は98%以上、特殊用途地は87%以上、宗教施設は83%以上を占めている。
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