国会は「不動産取引のフロアでの義務化の是非」を議論

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国会は10月31日午前、不動産取引の立会い義務化の是非など、不動産業法（改正案）の論議を醸しているいくつかの内容を審議した。

現在の規制（2014年不動産業法）では、フロアを通した取引は必須ではありません。政府は、第5回国会（2023年6月）に提出した法案の中で、将来の不動産の売買、譲渡、リースは必ず議決を経なければならないが、その他の取引は議決を必要としないという2つの選択肢を提案した。

第5回会議の代表者の多くはこの要件に反対し、不動産取引はフロアを通じてのみ奨励されるべきだと述べた。国会常任委員会もこの見解に同意し、説明と承認を経て、不動産取引が必ずフロアを経由しなければならないという強制規定が削除された不動産業法（改正案）が成立した。代わりに、国は不動産取引を通じて、住宅、建設工事、土地使用権の購入、販売、譲渡、賃貸、割賦販売を奨励しています。

国会常任委員会は、2014年の不動産事業法の施行により、現在の不動産取引の現場では取引の法的安全性を十分に確保できないことが明らかになったと説明した。不動産取引フロアが市場に混乱をきたしたケースも数多くある。

国会常任委員会は「不動産取引を取引所を通じて行うことを義務付けると、搾取のリスクが生じ、健全で安全、かつ持続可能な不動産市場の発展が確保されない」と述べた。

さらに、厳格さを確保するために、法案草案では不動産取引フロア活動の管理に関する第 59 条が追加されます。したがって、フロアの運営管理における州の住宅管理機関と省の不動産市場の責任が明確に定義されることになります。

2023年9月、ハノイ西部の不動産。写真：ゴック・タン — ハノイ西部の不動産、2023年9月。写真：*ゴック・タン*

また、国会常任委員会によると、今後の住宅取引（紙上の住宅や不動産）に関する規制については、第5回国会で国会議員らから多くの意見が出されたという。

そのため、不動産を書類上で売買する場合の手付金については、その住宅や建築物が事業開始の条件を満たしている場合のみ手付金の受け取りを認めるといった規制を加えるべきだとする意見もある。投資家は、購入者から手付金を受け取る前に、投資証明書、土地の割り当ておよびリースの決定を付与され、詳細な 1/500 計画が承認されなければならないという提案があります。

さまざまな意見があったため、国会常任委員会は2つの選択肢を提案した。まず、プロジェクト投資家は、住宅や建設工事が事業に適格であり、規制に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を徴収することが許可されます。

国会常任委員会は、不動産取引において弱い立場にある顧客にとって、これはリスクの低い選択肢だと考えている。なぜなら、手付金は不動産が取引可能となり、両当事者が契約書に署名した場合にのみ支払われるため、紛争の発生が制限されるからです。この選択肢は政府と国会代表団および国会機関からの意見の 38% によって選択されました。

しかし、この方法にも限界があり、投資家は預金を受け取ったり、潜在的な顧客と契約を締結したりする機会がありません。

第二に、プロジェクトの基本設計が政府機関によって承認され、土地使用権に関する文書のいずれかが揃っている場合にのみ、投資家は顧客との契約に従って手付金を徴収します。預かり金契約には、住宅または建設プロジェクトの売却、賃貸、または購入の価格が明確に記載されていなければなりません。保証金の最大額は政府によって規定されていますが、販売価格または賃貸価格の 10% を超えることはありません。

このオプションには、投資家が早期に資本を動員できるという利点がありますが、プロジェクトの建設がまだ開始されていないときに資金を支払わなければならないため、顧客にとってはリスクもあります。建設許可、技術設計、施工図面など、プロジェクトの着工に必要な手続きが遅れたり長期化したりすると、購入者に不利益が生じ、紛争の原因となります。国会常任委員会は政府に対し、この計画の影響評価内容を補足するよう提案した。

多くの悪影響と市場の混乱を引き起こすため、不動産事業を文書上で規制しないという提案に対し、国会常任委員会は、今後制定される住宅販売や建築工事に関する規制は2014年の法律から引き継ぐと述べた。この改正法案の規定は、将来形成される財産、財産取引の決定、設定、変更、終了における組織および個人の権利に関する民法の一般原則および規定とも整合しています。

プロジェクト投資家による資金動員と、今後の住宅・建設事業は異なる種類の取引となります。民法には、将来形成される財産の取引に関する規定があります。したがって、この法案は、取引に参加する組織や個人の正当な権利と利益を確保するために、書類上での住宅や建設工事の売買を規制するものである。

国会常任委員会は、住宅や不動産の売買や賃貸にかかる書面による支払いに関しても、法案に２つの選択肢を提案した。

オプション 1 では、購入者または割賦購入者に土地使用権、家屋所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書が付与されていない場合、販売者は売買契約の価値の最大 95% しか徴収できません。残りの 5% の金額は、管轄当局が購入者に証明書を発行した時点で支払われます。

オプション 2 では、購入者または割賦購入者に土地使用権、家屋所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書が付与されていない場合、販売者は売買契約の価値の最大 95% しか徴収できません。契約金額の残りの5％は、顧客によって銀行に開設された投資家の口座に移され、管理され、投資家はこの金額を使用することはできません。この金額から生じるコストと利益は投資家と銀行の間で合意されます。

投資家は、管轄の政府機関が購入者または賃借人に土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書を発行した場合にのみ、この金額を利益（ある場合）と併せて使用できます。

議事次第によると、国会は10月31日午後、議場で2023年の社会経済状況と2024年の計画について議論した。社会経済復興計画に関する決議第43号を実施する。国会はまた、ダナン市におけるいくつかの試験的メカニズムの実施や、法的文書の審査結果についても議論した。

ホアイ・トゥ

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