国会は10月31日午前、不動産取引の立会い義務化の是非など、不動産業法（改正案）の論議を醸しているいくつかの内容を審議した。
現行法（2014年不動産業法）では、フロアを経由した取引は義務付けられていません。 政府は、第5回国会（2023年6月）において、将来形成される不動産の売買、譲渡、賃貸はフロアを経由するものとする一方、その他の取引はフロアを経由する必要がないという2つの選択肢を提案しました。
第5回国会では、多くの代表者がこの要件に反対し、不動産取引はフロアを通してのみ奨励されるべきであると主張した。国会常任委員会もこの見解に同意し、説明と承認を経て、不動産事業法（改正）草案ではフロアを通して不動産取引を行うことを義務付ける規定が削除された。その代わりに、国は不動産フロアを通じた住宅、建設工事、土地使用権の売買、譲渡、賃貸借、割賦販売を奨励している。
国会常任委員会は、2014年不動産業法の施行により、現在の不動産取引場は取引の法的安全性を確保できないことが明らかになったと説明した。不動産取引場が市場を混乱させるような行動をとった事例も数多くある。
国会常任委員会は「不動産取引を取引所を通じて行うことを義務付けると、搾取のリスクが生じ、健全で安全、かつ持続可能な不動産市場の発展が確保されない」と述べた。
さらに、厳格性を確保するため、本法案は不動産取引フロアの管理に関する第59条を追加します。これにより、住宅および省不動産市場に関する国家管理機関のフロア運営管理における責任が明確に規定されます。
ハノイ西部の不動産、2023年9月。写真：ゴック・タン
また、国会常任委員会によると、今後の住宅取引（紙上の住宅や不動産）に関する規制については、第5回国会で国会議員らから多くの意見が出されたという。
したがって、不動産の売買における手付金については、住宅または建設工事が事業開始資格を満たした場合にのみ手付金を受け入れるという規定を追加するよう提案する意見もあった。また、投資家が買主から手付金を受け取る前に、投資証明書、土地の割当ておよび土地の賃借に関する決定書の交付を受け、詳細な1/500計画が承認されている必要があるとする意見もあった。
国会常任委員会は、様々な意見を踏まえ、2つの選択肢を提案しました。第一に、プロジェクト投資家は、住宅および建設工事が事業適格であり、規定に従って取引が行われた場合にのみ、顧客から保証金を徴収することができます。
国会常任委員会は、不動産取引において脆弱な立場にある顧客にとって、これは低リスクの選択肢であると考えています。なぜなら、手付金は不動産が取引条件を満たし、当事者双方が契約を締結した場合にのみ支払われるため、紛争の発生が抑制されるからです。この選択肢は政府と国会代表団および国会関連機関の38%の賛成を得ています。
しかし、この方法にも限界があり、投資家は預金を受け取ったり、潜在的な顧客と契約を締結したりする機会がありません。
第二に、投資家は、プロジェクトの基本設計が政府機関による審査を受け、土地使用権に関する書類のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との契約に基づき手付金を徴収します。手付金契約には、住宅または建設工事の売買価格が明記されていなければなりません。手付金の上限額は政府によって規制されていますが、売買価格または賃貸価格の10%を超えてはなりません。
この選択肢は、投資家が早期に資金を調達できるという利点がある一方で、プロジェクトの着工前に資金を支払わなければならないため、顧客にとってリスクも伴います。建設許可、技術設計、施工図など、プロジェクトの着工に必要な手続きが遅延または長期化した場合、購入者に不利益が生じ、紛争につながる可能性があります。国会常任委員会は、政府に対し、この選択肢に関する影響評価の内容を補足するよう提案しました。
不動産事業を文書上で規制しないという提案に対し、国会常任委員会は、多くの影響と市場の混乱を引き起こす可能性があるため、将来形成される住宅の売買および建設工事に関する規制は2014年の法律から継承されていると述べた。今回の改正法案の規定は、将来形成される財産、組織および個人の財産取引の決定、設定、変更、および終了に関する権利に関する民法の一般原則および規定とも整合している。
プロジェクト投資家による資金調達と、将来の住宅・建設工事の売買は、異なる種類の取引です。民法は将来の資産の取引に関する規定を定めています。したがって、本法案は、取引に参加する組織および個人の正当な権利と利益を確保するため、住宅・建設工事の書面による売買を規制しています。
国会常任委員会は、住宅や不動産の売買や賃貸にかかる書面による支払いに関しても、法案に２つの選択肢を提案した。
オプション1 ：売主は、買主または割賦購入者が土地使用権、家屋所有権、および土地に付随するその他の資産に関する証明書をまだ取得していない場合、売買契約価額の最大95%のみを徴収できます。残りの5%は、管轄当局が買主に証明書を交付した時点で支払われます。
オプション2 ：売主は、買主または割賦購入者が土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産に関する証明書を所持していない場合、売買契約金額の最大95%しか回収できません。契約金額の残りの5%は、顧客が投資家の銀行に開設した管理口座に振り込み、投資家はこの金額を使用することはできません。この金額から生じる費用と利益は、投資家と銀行の間で合意されます。
投資家は、管轄の政府機関が購入者または賃借人に土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書を発行した場合にのみ、この金額を利益（ある場合）と併せて使用できます。
議事次第によると、10月31日午後、国会は議場で、2023年の社会経済状況、2024年の計画、そして社会経済復興プログラムに関する決議43号の実施について議論した。また、国会はダナン市における複数のパイロットメカニズムの実施状況や、法文書の審査結果についても議論した。
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