土地競売の規律を強化

ハノイではかつて、郊外の土地が開始価格の1万2000倍に当たる300億ドンで売りに出されていた。ホーチミン市では、トゥーティエム区の1ヘクタール以上の土地がかつて10億ドル（1平方メートルあたり24億ドン）以上にまで値上げされた後、手付金が放棄され、落札結果が取り消された。これらの事例は既に処理されているが、高額を支払った後に手付金を放棄する状況は依然として発生しており、談合、価格抑制、市場操作の兆候さえ見られる。資源配分の有効な手段と期待される土地オークションが、営利目的で利用されている。こうした状況を受けて、法務省は2つの解決策を提案した。手付金を開始価格の20％から最大50％に引き上げる。手付金が放棄された場合、購入者はすべての損害を賠償し、6か月から5年間オークションへの参加を禁止される。

低額預入制度を悪用した不当利得行為による仮想価格の上昇を防ぐため、預入金額を引き上げるという提案は、国民の支持を得た。しかし、預入金額は適切な水準を設定する必要があるという意見もあった。預入金額が高すぎると、競争力が低下し、投資家にとって投資が困難になるからだ。

EZ不動産株式会社のファム・ドゥック・トアン社長は、「根本から対応する必要があります。初期価格を設定するのではなく、投資家が目指す市場価格に近づける必要があります。そうすれば多くの問題が解決するでしょう。20%の保証金を預けることもできますが、その額は50%にもなり、大幅に増加します」と述べました。

預託金放棄時に損失全額の賠償を義務付ける提案については、高い抑止効果があると考えられます。特に、運営コストが莫大な大規模オークションにおいては、投資家がより真剣かつ責任ある行動をとるようになり、オークションを単なる偶然の産物と捉えることを避けることができます。ただし、透明性を確保するため、参加者の財務能力を証明する規定や、預託金放棄者の身元を公表する規定を追加する必要があります。

ハノイ弁護士会のファム・タン・トゥアン弁護士は、「開始価格は真に適切でなければならず、それに合わせたツールや対策が必要です。例えば、複数の住宅や土地を所有する人への税率適用や、不動産譲渡における累進課税、不動産情報の透明性に関する規制、不動産関連情報の申告に関する規制などが考えられます。これらのツールを同時的に活用することで、今後の土地競売の効率性が向上すると考えています」とコメントしました。

SBLAW法律事務所のグエン・タン・ハ会長弁護士は次のようにコメントしています。「例えば、A地区の土地使用権の競売に勝った後、1年または6ヶ月以内に利益を得るためにその土地を他人に譲渡した場合、高額の譲渡税を課す手段を講じることができます。また、土地の競売に勝った人が既に土地使用権を有しているにもかかわらず、実際に使用していない場合にも、高額の譲渡税を課す手段を講じることができます。」

土地オークションを軌道に乗せ、国家、投資家、そして国民の利益が調和した状態に戻すには、法的枠組みの整備、規制の厳格化、制裁の強化、そして参加者の財務能力と情報の透明性の管理が不可欠です。近年の不動産市場においては、土地オークションの厳格化に加え、政府と関係機関は、資本フローのコントロールや進捗の遅れているプロジェクトの検査・対応など、市場安定化に向けた様々な解決策を提案しています。

出典: https://vtv.vn/siet-ky-cuong-dau-gia-dat-100251110144619559.htm