銀行取引は義務化されるべきである。
この草案によると、不動産譲渡の課税対象額は契約価格に基づいて算出される。具体的には、不動産譲渡に係る個人所得税は譲渡価格の2%で計算される。課税所得の算定時期は、譲渡契約が発効した時点、または不動産の使用権もしくは所有権が登記された時点となる。
財務省が提案した税額計算案は、賛否両論を呼んでいる。
写真：ディン・ソン
当該政令案は、不動産譲渡価格は譲渡時の譲渡契約書に記載された価格であると明確に規定している。譲渡契約書に土地価格が記載されていない場合、または契約書に記載された土地価格が土地価格表および土地価格調整係数（K係数）よりも低い場合は、土地譲渡価格は譲渡時に適用される土地価格表およびK係数（存在する場合）に基づいて決定される。
土地使用権と、家屋や建築物などの土地に付随する資産の両方が譲渡される場合、契約書に土地価格が明記されていない場合、または価格が土地価格表よりも低い場合は、土地使用権の価値は地方の土地価格表と係数Kに基づいて計算されます。契約書に記載された家屋または建築物の価値が、省人民委員会が定める登録料計算基準額よりも低い場合は、税務当局は地方自治体が発行した価格に基づいて計算を行います。
ホーチミン市公証人協会のグエン・ヴァン・ホア会長は、不動産取引における「二重価格」の申告は長年にわたり行われており、税収の損失や市場の透明性の歪みを招いてきたため、この提案は適切かつ必要であると評価した。しかし、土地価格表にK係数を乗じた値、あるいは地方自治体が発行する価格を最低基準として用いるだけでは、問題の一部しか解決できない。これを効果的に抑制するには、不動産取引における銀行決済の義務化など、連携した追加的な解決策が必要である。同時に、公証人、税務当局、土地管理機関、銀行間のデータ連携、実際の取引価格のデータベース構築、そして最も重要なこととして、すべての関係者が取引を正直に申告する責任を強化する必要がある。
「評価の責任を公証人に負わせるべきではないと私は考えています。公証人は評価機関でも税務当局でもありません。公証人の適切な役割は、当事者に対し法的義務について説明し、警告すること、そして法律に従って取引データの提供を調整することです。これらの解決策が同時に実施されれば、この政策は『二重価格』取引の削減、予算収入の損失対策、そして不動産市場の透明性と法的安全性の向上に貢献するでしょう」とグエン・ヴァン・ホア氏は提案した。
人々にさらなる負担をかけることへの懸念。
不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏によると、財務省が提案している「疑わしい」不動産取引に対する税額計算方法は、部分的にしか妥当ではないという。これまで、地方自治体や専門家は、税額計算のために土地価格表に2％の乗数を適用することを推奨してきた。これは、歳入の損失がなく、計算が容易で、市場価格を的確に反映する最も正確な方法である。なぜなら、ホーチミン市などの省の土地価格表は、長年の調整を経て、すでに市場価格の約80％となっているからだ。係数Kを追加すると、税額が大幅に増加し、市民の負担が大きくなる。
土地価格表は市場価格を真に反映するべきであり、係数Kは適切な値であるべきだという意見が多い。
写真：ディン・ソン
「7月1日以降、地方自治体は引き続きK係数を発行し、これを用いて土地使用料を算定します。現在、土地使用料は高額で、大多数の人々の負担能力を超えており、懸念材料となっています。今後は、不動産譲渡による個人所得税を計算し、それにK係数を乗じることで、価格が市場価格よりもさらに高騰し、現状よりも納税額が増加する可能性があります」と、トラン・カイン・クアン氏は懸念を表明しました。
ホーチミン市不動産協会の会長であるレ・ホアン・チャウ氏は、以前は、価格が過少申告されているケースと過大申告されているケースを判断するために、各省が各地域の平均価格に基づいて最低価格表を発行していたと述べた。価格が過少申告されていることが判明した場合、税務当局は土地価格表に2%を掛けて再計算していた。現在、財務省の提案では、価格が市場価格より低いと疑われる場合、土地価格表に係数Kを掛けてから2%を掛けることになる。この方法は理論的には適用可能であるが、実際には2つのシナリオが生じる可能性がある。
財務省が提案した最初のシナリオでは、地方の最低価格表の必要性がなくなります。このアプローチを適用することで、法律の公平性が確保され、政府の計算が容易になり、国家の負担が軽減されるため、土地や住宅からの正確な歳入予測が容易になります。この方法は、歳入の損失と過剰な課税の両方を防ぎ、公平性を確保します。市民もこの方法を申告に使用し、低い数字も高い数字も回避できます。「しかし、この方法が実施されると、税率が現在の税率よりも高くなるため、2%の閾値を再検討する必要があります。したがって、2%未満のより小さな数字を検討できます。財務省は調査を実施し、それに応じて再計算する必要があります」とレ・ホアン・チャウ氏は提案しました。
第二に、2％の値下げが実施されない場合は、管理目的で各地域に最低価格表を制定すべきである。最低価格表があれば、政府は誰が正しい価格を申告しているか、誰が過少申告しているかを判断でき、現状の「疑念」を払拭できる。市民はこの最低価格表を基に、売買価格を申告し、税金を計算することができる。
「基本的に、財務省の提案は脱税対策と市場の透明性確保という正しい目標を掲げています。しかし、実現可能で公平なものにするためには、土地価格が真に市場価値を反映していること、K係数が適切であること、そして適用メカニズムが柔軟であり、税金が正当な取引の負担とならないようにすることが最も重要です」と、レ・ホアン・チャウ氏は指摘した。
損失を被った販売者も、税金を支払わなければならない場合があります。
逆に、税率が実際の取引価格よりも高い場合、損失を出して売却したり、損益分岐点で売却したりしても、多額の税金を支払わなければならないと多くの専門家は主張している。これは特に、経済的困難のために緊急に売却する必要がある人や、価格高騰時に不動産を購入し、市場が「凍結」した際に売却せざるを得ず損失を最小限に抑えようとする人に影響を及ぼす。さらに、各地域で異なるK係数を適用したり、不正確に調整したりすると、地域によって税率が異なるため、納税額をめぐって市民と税務当局の間で紛争が生じる可能性がある。
出典：https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm
コメント (0)