「底値」を待つ心理が不動産市場の急落を引き起こす
現在、不動産調査会社は、市場は依然として非常に厳しい時期にあるという共通の見解を持っています。供給率とプロジェクト吸収率はともに長年の「底」を打っています。
DKRAの報告によると、市場需要は一次市場と二次市場の両方で減少し、全セグメントにおいて昨年の同時期と比べてわずか20%～30%減少した。
イラスト写真。（写真：VN）
特に、全国の不動産価格は同時期に比べて最大10～25％も値下がりするなど、大幅に下落している。
セカンダリー市場だけでも、ほとんどの不動産セグメントの販売価格が大幅に下落しています。具体的には、土地は10～14%、アパートは6～17%、タウンハウス・ヴィラは10～25%下落しました。セカンダリー市場における値引きや値下げの増加は、在庫削減を促進することを目的としています。
ワークショップ「不動産における障害の除去 - 成長の促進」において、DKRAの専門家であるヴォ・ホン・タン氏は、買い手は市場の「底入れ」を待ち、投資判断に自信を持てない状況にあると説明した。同時に、一部の投資家がプロジェクトの進捗や合法性に関する約束を果たさなかったため、買い手は投資家への信頼を失っている。
「さらに、金利は低下しているとはいえ、依然として高い水準にあります。こうした要因すべてが、不動産購入のための借入を躊躇させる要因となっています」とタン氏は述べた。
その上で、タン氏は、不動産購入者は中長期的なビジョンと投資戦略を持ち、リスクの高いサーフィン思考を避けるべきだと提言しています。同時に、不動産ローンのレバレッジ比率を考慮し、元本と利息の返済について適切かつ効果的な計画を立てるべきです。
ホアン・クアン不動産コンサルティング・トレーディング・サービス株式会社の取締役会長、チュオン・アン・トゥアン氏は、「当社は15件の社会住宅プロジェクトを実施しています。さらに12件のプロジェクトがあり、残りの3件も建設許可の取得を進めており、予定戸数は合計15,000戸です」と述べました。
しかし、社会住宅事業の実施手続きは依然として複雑であり、現在の行政手続きでは、事業完了までに5～10年を要しています。
「より強力なプロセスが必要です。現在、公営住宅用の土地を取得するには長い時間がかかり、手続きも複雑です。ホーチミン市のような大規模な地域では、行政手続きに画期的な改革が必要です」とトゥアン氏は述べた。
市場の信頼を強化する必要がある
一方、建設開発投資公社（DIG）のホアン・ヴァン・タン総裁は、ジャーナリスト・アンド・パブリック・オピニオン紙の記者に対し、「不動産市場の困難は誰もが目にしており、企業もそれを感じている。しかし、不動産市場にとって最も困難な時期は過ぎ去りつつある」と述べた。
唐氏は次のように分析した。まず、2023年第1四半期は比較的穏やかだったが、多くの地方で2023年の公共投資資金の支出を促進するため、検査、促し、困難や障害を取り除く作業部会を設立し、促進するという政府の強い方向性が見られる。
不動産市場にとって最も困難な時期はほぼ終わりました。（写真：TT）
タン氏は「2023年に公共投資資金の支出を促進することは、不動産グループを含む多くの企業グループにも役立つだろう」と述べた。
第二に、政府は不動産市場の活性化を促す公式メッセージを繰り返し発信してきました。政府による度重なる会議や指示を受け、地方自治体はより強力な対策を講じています。
会議は、不動産市場における解決策の議論に重点を置きました。特に、法的問題や資本問題など、市場における最も深刻な問題を解決するための一連の解決策と政策に焦点が当てられました。
「法的問題が解決されれば、多くのプロジェクトが承認されるだろうが、何よりも市場の信頼が強化されるだろう」とタン氏はコメントした。
第三に、信用フローは冷え込みの兆候を見せています。短期的には直接的な影響は見られませんが、金利の低下傾向は不動産市場にプラスの影響を与えるでしょう。
不動産プロジェクトのM&A活動のより前向きな動きと相まって、不動産市場は2023年第3四半期末から回復する機会がたくさんあると考えています。
最近、決議33では政府機関に対し、土地法、投資法、 建設省管轄の法令、商業住宅プロジェクトや都市部などの実施手順に関する規則の実施を導く法令を改正および補足する4つの法令を検討、策定、発行するよう要請した。
同時に、地方自治体は困難を取り除き、責任逃れや手続きの遅れをなくすことに注力する必要があるが、現実には多くの企業が依然として法的解決を待っている。
「企業側としては、十分な書類と基準を備えたプロジェクトが速やかに認可されることを期待しています。逆に、プロジェクトが基準を満たしていない場合は、企業がより積極的に実施計画を策定できるよう、省庁、支部、または関連部署からの決定を待ち望んでいます」とタン氏は付け加えた。
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