土地管理における「ボトルネック」の除去：

土地法は、規制範囲が広く、国民、企業、そして国の社会経済発展に直接影響を与える法律の一つです。多くの専門家によると、2024年土地法の複数の条項を修正・補足する法案における最新の調整案は、「ボトルネック」の解消に特別な意義を持ち、土地を真に重要な開発資源とすることを目指しています。

Hà Nội Mới•05/09/2025

投資.jpg — 2024年土地法のいくつかの条項を修正・補足する法案の修正案は、投資家を支援・奨励し、経済発展の促進に貢献するだろう。*写真：クアン・タイ*

土地評価に関する強力な改革

2024年土地法の複数の条項を改正・補足する法案において、国民の関心が高い主要な変更点の一つは、土地価格の決定メカニズムです。現行の土地法では、土地価格は特定地価と地価表に区分されており、賃貸借や用途変更の際に適用されます。しかし、実際には多くの問題が生じており、特に世帯や個人にとって、用途変更のコストは非常に高額になることが多いのです。

農業環境省土地管理局のマイ・ヴァン・ファン副局長によると、この法案は中央執行委員会決議第69-NQ/TUの精神を忠実に踏襲しており、土地評価と土地分野の行政手続きの抜本的な改革を目指している。したがって、土地価格表は維持されるものの、補償、回収、用途変更などの目的に応じて適用される係数によって柔軟に調整される。これは、真にニーズのある人々を支援するとともに、投資家を奨励し、経済発展の促進に貢献するものである。これにより、予算収入の確保、投資コストの削減、そして企業誘致のための条件整備が図られる。

「土地使用料が高すぎると、投資家は高額な費用のために関心を持ちにくくなります。しかし、低すぎると予算に見合う収入が得られなくなります。そのため、この法律はバランス、柔軟性、そして透明性を目指しています」とマイ・ヴァン・ファン氏は強調しました。

草案では、国が国益および公共の利益のために社会経済発展のために土地を収用する3つのケースも追加されている。その中には、投資家が土地の75%以上の面積と土地利用者数について土地使用権について合意に達しているものの、期限までに合意に至っていない小規模な土地がある場合、国は残りの土地を収用し、投資家に引き渡すか賃貸するケースが含まれる。

新たなブーストを待つ

上記の情報を受け、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、起草・評価プロセスの公開性、そして科学者、企業、そして人々の意見を十分聴取した上で、土地法2024の複数の条項を修正・補足する法案は、ベトナムの新たな発展段階における重要な法的根拠となると評価した。この新たな提案が適用されれば、長年停滞していた数千ものプロジェクトが一掃されるだろう。「90～95%の面積には合意しているものの、まだ敷地全体を整地できず、プロジェクトが停滞し、土地が無駄になっている投資家もいる。新法が可決されれば、多くの未完成プロジェクトに再生の機会がもたらされるだろう」とレ・ホアン・チャウ会長は述べた。

さらに、この草案では、緊急公共投資プロジェクト、自由貿易地域、国際金融センター、物流、文化産業、都市・観光・総合サービスエリアなどのプロジェクトに対する土地回収の事例も拡大されています。経済界の代表者は、この改正が投資誘致を促進する原動力となると高く評価しています。

しかし、ベトナム商工会議所（VCCI）は、土地回収の際に土地価格を決定する仕組みを明確にし、土地価格表と事前合意価格との矛盾を回避する必要があると提言した。また、VCCIは、「省人民評議会はその他の社会経済開発プロジェクトについて決定することができる」という規定は、適用範囲が広範すぎる可能性があり、憲法の精神に完全には合致しないと指摘した。

現在の市場ベースの土地評価は、住宅用地の転用を希望する人々に困難をもたらしているだけでなく、人々が公営住宅にアクセスするのにも困難をもたらしています。多くの世帯が庭や池の土地が点在する住宅用地を使用しており、住宅用地に転用したい場合、高額な費用のために多くの困難に直面しています。政府官邸は、土地利用目的の転換時に発生する財政負担が高すぎて生活に影響を与えているという報道情報と世論に対処するようにというファム・ミン・チン首相の指示を伝える文書第8160/VPCP-NN号を発行しました。特に、首相は財務省に、農業省、環境省、関連機関と連携して、土地価格調整係数を使用して土地使用料を適切かつ実現可能に徴収するための解決策を検討・提案し、2025年9月10日までに首相に報告するよう指示しました。

土地管理局（農業環境省）のマイ・ヴァン・ファン副局長は、この問題を解決するため、政府は土地法の改正と併せて、実施における濫用を防ぐための管理・事後監査の仕組みも組み合わせ、財務省に次のような方向性のガイドラインを策定するよう指示したと述べた。割り当てられた住宅用地の範囲内で用途変更する場合は土地使用料を支払う必要がない。限度を超える場合は、ケースに応じて30％から50％の一定率を支払う。現在、財務省は草案完成に向けて意見を聴取している。低所得者向けの住宅へのアクセスは、建設省が管理する社会住宅開発政策と連携される。これは、関連法との整合性を確保し、土地を回収された人々と土地利用目的を変更する人々の利益を調和させる解決策である。

出典: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html