土地評価の大改革。
2024年土地法の複数の条項を改正・補足する法案において、注目を集めている主要な変更点の一つは、土地価格の決定メカニズムです。現行の土地法では、土地価格は、賃貸借や土地利用目的の変更に適用される特定地価と地価表に区分されています。しかし、実際には、土地利用目的の変更にかかる費用が高額になることが多く、特に世帯や個人にとって、多くの困難が生じています。
農業環境省土地管理局のマイ・ヴァン・ファン副局長によると、この法案は中央委員会決議第69-NQ/TƯの精神を忠実に守り、土地評価と土地分野の行政手続きの抜本的な改革を目指している。したがって、土地価格表は維持されるものの、補償、土地収用、土地利用転換などの目的に応じて適用される係数を用いて柔軟に調整される。これは、真にニーズのある人々を支援すると同時に、投資家を奨励し、経済発展に貢献することを目的としている。そして、そこから予算収入を確保し、投資コストを削減し、企業誘致に有利な条件を整えることを目指している。
「土地使用料が高すぎると、投資家は高額な費用を理由に躊躇するでしょう。しかし、低すぎると、予算に見合う収入が確保できなくなります。そのため、この法律はバランス、柔軟性、そして透明性を目指しています」とマイ・ヴァン・ファン氏は強調した。
草案では、国が国益および公共の利益のために社会経済開発のために土地を収用できる3つのケースも追加されています。その一つは、投資家が土地面積および土地利用者数の75%以上について土地使用権に関する合意に達したものの、期限後に一部が未合意のままである場合、国は残りの土地を収用し、投資家に割り当てまたは賃貸するものです。
新たな突破口を待っています。
この情報を受け、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、起草と評価のプロセスにおいて積極的なアプローチを取り、 科学者、企業、一般市民の意見を十分聞くことで、2024年土地法のいくつかの条項を修正・補足する法案は、ベトナムの新たな発展段階における重要な法的枠組みになると予想されると評価した。この新しい提案が実施されれば、何年も停滞している数千のプロジェクトの問題が解決されるだろう。「一部の投資家は土地面積の90～95％で合意に達しているものの、依然として土地の整地を完了できず、プロジェクトが停滞して土地が無駄になっている。新しい規則が承認されれば、多くの未完成プロジェクトに復活の機会がもたらされるだろう」とレ・ホアン・チャウ氏は述べた。
さらに、この草案では、干拓の対象を緊急公共投資事業、自由貿易地域、国際金融センター、物流、文化産業、都市観光サービス統合区内の事業にまで拡大している。経済界の代表者は、この改正が投資誘致の原動力となると高く評価している。
しかし、ベトナム商工会議所（VCCI）は、土地収用案件における土地価格決定の仕組みを明確化し、土地価格表と事前合意価格との矛盾を回避する必要があると提言した。また、VCCIは、「省人民評議会はその他の社会経済開発プロジェクトを決定できる」という規定は、過度に広範な適用につながる可能性があり、憲法の精神に真に合致していないと指摘した。
現在の市場ベースの土地評価は、土地を住宅用に転用する必要がある人々に困難をもたらし、公営住宅へのアクセスを妨げています。多くの世帯は、庭や池の土地が点在する土地を使用しており、住宅用に転用する必要がある場合、高額な費用のために多くの困難に直面しています。政府官庁は最近、文書番号8160/VPCP-NNを発行し、土地利用目的の変更時に過度に高い金銭的負担が生活に影響を与えていることに関する報道機関と世論に対処するようにというファム・ミン・チン首相の指示を伝えました。この文書で、首相は財務省に、農業省、環境省、その他の関係機関と連携して、土地価格調整係数を使用して土地使用料を適切かつ実現可能に徴収するための解決策を研究・提案し、2025年9月10日までに首相に報告するよう指示しました。
土地管理局（農業環境省）のマイ・ヴァン・ファン副局長によると、政府はこの問題に対処するため、土地法の改正や、実施における濫用を防ぐための管理・事後監査の仕組みの導入に加え、財務省に次のようなガイドラインの草案作成を指示した。割り当てられた住宅用地の範囲内で土地利用目的を変更する場合は、土地使用料を支払う必要がない。その限度を超える場合は、ケースに応じて30％から50％の一定の割合を支払う。財務省は現在、草案を最終決定するために意見を集めている。低所得者の場合、住宅へのアクセスは、建設省が管理する社会住宅開発政策と連携される。この解決策により、関連法との整合性が確保され、土地を収用される人々と土地利用目的を変更する人々の利益が調和される。
出典: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html
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