障壁を取り除き、新たな資源と政策から社会住宅を開発する

ワークショップ「社会住宅開発への投資：新たな文脈、新たな機会」 - 写真：VGP/HT

公営住宅のボトルネックの特定

2023年1月、首相は2021年から2030年にかけて、低所得者層と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅（NOXH）を建設するプロジェクトを承認しました。しかし、建設省によると、3年以上経過した現在、実施されたプロジェクトはわずか657件にとどまり、完成した戸数は2025年までの目標の15.6%にしか達していません。

5月27日午後、Nha Doi Tu誌主催のワークショップ「社会住宅開発への投資：新たな文脈、新たな機会」において、建設省住宅・不動産市場管理局長のトン・ティ・ハン氏は、いくつかの理由を指摘した。第一に、実施体制が依然として不十分であり、企業は商業住宅よりも社会住宅への投資において多くの困難に直面している。第二に、投資手続きが長く、優遇政策へのアクセスが困難であり、賃貸住宅基金も未整備である。

それだけでなく、国民の個人住宅所有の習慣も、賃貸住宅の発展にとって大きな障害となっている。ハン氏は、人々が賃貸住宅に長期にわたって安心して住み続けられるためには、国が長期的な視点に立った画期的な政策体系を構築する必要があると強調した。そのため、国会の新たな決議案では、住宅購入が困難な人々を支援するため、賃貸プロジェクトへの投資を目的とした国家住宅基金を設立するという注目すべき提案がなされている。

さらに、基金の資金には、国家予算、企業、個人、関連団体からの資金が含まれることが提案されています。これは長期的な社会保障政策の基盤となり、ハン氏はこの新たな仕組みが社会住宅の活性化につながると考えています。

Tháo gỡ rào cản, phát triển nhà ở xã hội từ nguồn lực và chính sách mới- Ảnh 2. — トン・ティ・ハン氏 - 建設省住宅不動産市場管理局長 - 写真：VGP/HT

実質的な計画、オープンなメカニズム、専門的な資本基金の必要性

ベトナム不動産協会会長のグエン・ヴァン・コイ博士は、市場の現実からの視点として、多くの地方自治体が毎年の社会経済開発計画に社会住宅の目標を盛り込んでおらず、それが進歩の停滞を引き起こしていると指摘した。

コイ氏は、地方自治体は人々の収入に適した実際の住宅ニーズを明確に把握する必要があり、同時に、便利な交通機関や社会インフラを備えたきれいな土地基金を計画する必要があると提案した。

コイ氏は、供給増加のため、商業住宅や移住住宅プロジェクトを社会住宅に転換できる仕組みを追加する必要性を強調した。2023年住宅法には投資家優遇規定が含まれているものの、規制は依然として重複しており、具体的な指針も不足しているため、多くの地域で混乱が生じている。また、実質的な支援を伴わないまま、投資家に対し土地基金の20%を社会住宅に充てることを義務付けることも、投資の魅力を低下させている。

コイ氏はそこから、ベトナムは社会住宅基金の方向性を草案通り維持すべきだと提案した。具体的には、賃貸住宅の建設支援、低価格住宅の販売支援、企業や購入者への支援などが含まれる。提案された資本構成は、予算から30～35％、受益者や個人から40％、残りは土地基金相当額の徴収や公共資産の売却などから賄われる。

BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・ルック博士も同様の見解を示し、次のように述べた。「ベトナムには、先進国のような専門的な国家住宅基金はありません。ルック博士は、国際市場における基金モデルには、政府が基金創設に関与すること、基金が供給側と需要側の両方に財政支援を提供すること、資金は国家予算と受益者から調達されること、社会住宅と低価格住宅の両方を支援すること、そして独立した運営機関が存在すること、という5つの共通点があると述べています。」

さらに重要なのは、カン・ヴァン・リュック博士が、基金は「収益・支出」モデルに基づき運営されるべきであり、費用回収、持続可能性、そして非営利性を確保するべきだと考えていることです。支援形態は、融資、保証、金利補助、土地整地投資など多様で、すぐに実行可能な実用的な項目を優先する必要があります。

ビジネスの観点から、タセコ・ランドの副社長であるヴ・クオック・フイ氏は、手続きの簡素化と所有権証明書の迅速な発行によって、低所得者層が公営住宅にアクセスしやすくなると考えています。彼は、この新たな決議によって行政上の障壁が真に排除され、人々にとって最も好ましい条件が整うことを期待しています。

一方、購入者の財務要件を軽減する必要性を強調する専門家もいます。例えば、ローン金利はローン期間全体を通して固定するか、市場金利の50～60%に抑えるべきです。また、個人や企業への財務的負担を軽減するために、ローン期間を延長すべきです。

特に、商業銀行を通じて実施される場合、明確かつ透明性のある金利補助政策を策定し、実施の動機付けとなるよう、短期間で決定されるべきである。同時に、政府は基金の濫用を防止するための効果的な検査・監督メカニズムを整備する必要がある。

ミン氏

出典: https://baochinhphu.vn/thao-go-rao-can-phat-trien-nha-o-xa-hoi-tu-nguon-luc-va-chinh-sach-moi-102250527195819057.htm