SSI証券会社の調査部門（SSIリサーチ）が最近発表した不動産業界と株式市場への影響に関するレポートでは、今年最初の数か月の市場は需要が急激に減少し、取引件数が同時期に比べて50％減少したため、近年の最低水準にほぼ達したと評価しています。
しかし、SSIリサーチによると、金利が予想よりも早く低下したため、不動産市場は現在底を打った兆候があり、回復の兆しを見せているという。
具体的には、SSIリサーチは年初、金利は2023年半ばにピークを迎え、その後徐々に低下すると予測していました。しかし、現状では、金利は予想よりも早く、3月中旬から低下し始めています。貸出金利への大きな影響は見られませんが、金利低下は依然としてこの問題に関する市場心理の安定化に寄与しています。
不動産市場の回復。
SSIリサーチはまた、今年最初の4ヶ月間に不動産市場を支援するための多くの解決策が議論され、発表されたと評価しました。これらの措置が明確な効果を発揮するには時間を要する可能性がありますが、不動産業界のボトルネックを解消しようとする政府の強い決意を部分的に反映していると言えるでしょう。
SSIリサーチは、「不動産市場は、主に投資家とブローカーから、より積極的な動きを見せています。需要面では、住宅ローンの平均金利は1月のピークである年利約15%から4月には約13.5%に低下しましたが、依然として高水準であり、需要を刺激するためにはさらなる引き下げが必要です」とコメントしています。
SSIリサーチは、現在の住宅ローン金利が13％前後で推移していることから、不動産市場の需要を刺激するためには、金利を150～200ベーシスポイント引き下げる必要があるかもしれないとみており、これは2024年に実現する可能性が高い。その頃には、不動産市場と社債市場の問題を緩和するための政府の施策が実を結び、流動性は改善するだろう。
SSIリサーチは、金利が予想よりも早く低下し、政府によるより積極的な支援を受けている状況を踏まえ、不動産業界にとって最悪の状況は脱した可能性があるとみています。不動産市場は改善傾向にあるものの、依然としていくつかの障害が存在する可能性があります。
特に、需要を再び刺激するためには、貸出金利をさらに引き下げる必要があります。また、支援政策が市場に真の効果をもたらすには、特にプロジェクトの認可手続きにおけるボトルネックを解消するなど、時間が必要です。
さらに、SSIリサーチは、債券保有者と支払い条件の延長や債務返済のためのキャッシュフローの均衡化について交渉できない投資家の場合、債務不履行のリスクが依然として発生する可能性があると考えている。
したがって、債券発行の影響が少なく、優れた土地ファンドを保有し、強力な開発・販売能力を持つ投資家こそが、今後の「逆風」を乗り越え、支援政策の恩恵を受けることができる投資家となる。
ゴック・ヴィ
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