法政策からの推進
VIS Ratingが新たに発表したレポートによると、タイムリーな法的政策と安定した銀行信用のおかげで、プロジェクト開発活動は力強く推進されている。営業キャッシュフローは依然としてマイナスではあるものの、中長期的にはプラスと評価しています。
2025年第1四半期には、承認手続きの改善を反映して、新規に認可されたプロジェクトの数が同時期と比べて37%増加しました。 4月初旬に公布された2つの重要な政策、政令76/2025/ND-CP（政令76）と政令75/2025/ND-CP（政令75）により、遅延していた数十のプロジェクトに対する法的障害が直接取り除かれました。
法令76号は土地使用料の計算方法を明確に規定しており、64件のプロジェクトが合法的に「承認」されるのに役立っている。一方、法令75号では、十分な条件を満たしていれば、非居住用地での商業用住宅の開発が認められている。これらの政策は、Vinhomes (VHM)、Sovico、 Eurowindowなどの大規模投資家に大きなメリットをもたらします。
経済の二大牽引役であるハノイとホーチミン市では、第1四半期の新築住宅供給が同時期比51％増加し、高級住宅分野に集中した。特に、吸収率は初値を上回り108％に達し、市場の需要が力強く回復していることを示しています。
ビンホームズ・グローバルゲート（385ヘクタール）、ビンホームズ・ワンダーシティ（133ヘクタール）、ウォーターポイント（355ヘクタール）などの大規模プロジェクトが市場をリードしている。さらに、省合併の波の後、 バクザン省、ロンアン省、ドンナイ省などの新しい行政中心地も、不動産価格の上昇が期待されて投資資金を引き付けました。
安定した信用、債券は「温まる」のを待つ
法律の進歩により、不動産事業の未返済信用残高は同期間比で 34% 増加しました。住宅ローン残高も12％の安定した伸びを維持した。しかしながら、社債チャネルは第1四半期は活発ではありませんでした。ビングループ、バリア・ブンタウ住宅開発株式会社（HDC）、ナムロン投資株式会社（NLG）などの大手企業は、今年後半に再発行の計画を準備している。
第1四半期に新規発行された債券の総額は約18兆5,940億ベトナムドンに達し、前年と比べるとまだ低いものの、法的枠組みと市場の信頼が強化されるにつれて改善すると予想されます。
明るい点としては、住宅不動産企業上位30社グループの負債/EBITDA比率が、EBITDAが45%増加した一方で負債はわずか16.2%の増加にとどまったため、4.2倍から3.0倍に大幅に減少したことだ。これは、特にVinhomes JSC（VHM）、Dat Xanh Group JSC（DXG）、Khang Dien House Investment and Trading JSC（KDH）などの大企業で、業務効率が明らかに向上していることを示しています。
しかし、VIS Ratingの分析によると、業界の最大の弱点は依然として営業キャッシュフロー（CFO）です。収益の増加にもかかわらず、キャッシュフローは依然として約2兆ドンの赤字であったが、前年同期の12兆ドンの赤字からは大幅に改善した。これは、投資家がプロジェクトへの支出を増やしている一方で、販売によるキャッシュフローが間に合わずに回収されていないことが原因です。しかし、顧客からの前払い残高は増加傾向にあり、今後 12 ～ 18 か月で CFO が改善すると期待されます。
全体として、住宅不動産市場は、法的ボトルネックが解消され、信用の流れが安定し、買い手の信頼が徐々に回復したため、第 1 四半期は好調でした。しかし、特に小規模企業や投機的なモデルに依存している企業にとっては、キャッシュフローの圧力と債券市場から資本を動員する能力が短期的には依然として課題となっています。
VIS Ratingは、現在の政策が維持・拡大され、企業の財務透明性が向上すれば、住宅不動産市場は2025年末以降、より持続可能な成長段階に入ることができると評価しています。
出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-quy-i-2025-khoi-sac-nho-chinh-sach-va-tin-dung/20250530054047118
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