土地価格は変動する
最近、ホーチミン市の事業用物件賃貸市場は大きな変動を見せています。1区、3区などの中心部では、事業用物件の返還の動きが見られます。多くの地域では電話番号が埋もれていますが、賃料は下落せず、高止まりしています。
プロプテック・ベトナム・ネットワーク・プラットフォーム（プロプテック・ニャ・トット）のデータによると、ホーチミン市1区中心部の賃貸価格は年初から現在まで上下に変動している。
ホーチミン市の中心部では、賃貸スペースが現在非常に高価になっています。
例えば、ドンズー（1区）などの路線では、プロプテック・ニャ・トットが8月にこの路線の一部の地点での月額賃料を2億3000万VNDと調査し、路線の平均は2024年第2四半期に約2億VNDでした。年初1月と2月には、上記路線の賃料は約1億8000万VND/月しか記録されていませんでした。
ドンコイ（1区）などの他のルートの平均参考価格は2億5,000万～2億7,000万VND（2024年7月に最高）で、その後2024年8月に価格は2億5,000万VND/月に下がりました。
お客様が戻られた際にレンタルスペースは空いています。
2024年第1四半期のLy Tu Trong通りの賃料は、月額1億8,000万～2億ドンです。2024年第2四半期には月額2億2,000万～2億4,000万ドンに上昇しましたが、2024年第3四半期には月額1億9,000万～1億8,000万ドンに下落しました。
レ・ズアン通り（1区）の賃貸価格は最も安定しており、年初から現在まで月額2億7,600万～3億ドン程度で変動している。
さらに、プロプテック・ニャ・トットのデータによれば、パスツール通りとタイ・ヴァン・ルン通り（1区）の賃貸価格は最近わずかに上昇し、8月には2億6000万に達した。
サヴィルズ・ベトナム株式会社（Savills Vietnam Co., Ltd.）の2024年第3四半期市場調査概要レポートによると、ホーチミン市の現在の賃貸市場は多くの好転を見せており、賃料は安定しており、供給も依然として確保されています。ただし、価格は時期、地域、事業形態によって変動する傾向があります。
多くの物件が空室になっているが、賃貸価格は依然として「非常に高い」
Nguoi Dua Tin氏によると、ホーチミン市中心部の物件価格は年初から大きく変動しているものの、賃料はそれほど大きな変動がないとのことです。
特に、物件の返却は多くのルートで行われているものの、仲介ルートを通じた空室の賃料は依然として高値となっている状況です。
ホーチミン市1区リートゥチョン通りとチュオンディン通りの交差点における現地調査。この店舗は以前は飲食店として賃貸されていましたが、現在は空室です。店舗前には賃貸業者の電話番号がびっしりと貼られています。
電話で問い合わせたところ、フイという名の仲介業者から、3階建て、約1,000平方メートルのスペースが月額約3万5,000米ドル（8億ドン以上）で賃貸に出されていると伝えられた。記者が3～5年の長期賃貸契約を希望し、賃料の値下げを求めたところ、フイは最終的な値下げはしないと答えた。
1 区の賃貸スペースは空いており、ブローカーは月額 35,000 ドル以上で提供しています。
また、上記の物件でも、記者は別の仲介業者に連絡を取り、月額3万4000ドル以上の価格を提示され、オーナーと契約を交わした。しかし、この仲介業者は家主と取引があったと主張していたため、仲介業者を経由する必要があった。
VNO投資開発株式会社（VNOグループ）のグエン・ホンハイ会長は、グオイ・ドゥア・ティン氏に現在の不動産市場について語り、次のように述べた。「2024年初頭から、不動産賃貸市場は多くの情報チャネルを通じて記録されており、価格がかなり低く、路線上の空室率も徐々に上昇しています。このセグメントの稼働率と流動性は、2024年第2四半期以降、徐々に上昇していくでしょう。」
ハイ氏によれば、ホーチミン市中心部の賃貸物件市場は、これまで多くのファッションブランドや民間企業がさまざまな形態で事業を行うために借りていたという。
しかし、 景気後退による支出の抑制と高い運営コストの上昇により、多くの店舗が店舗を手放し、事業方針の転換を余儀なくされました。その結果、一部の店舗は閉店し、空き店舗が発生しています。
ホーチミン市1区の中心にある道路。
「空室があるにもかかわらず、賃料は下がっていないか、あるいは下がっている場所もあるものの、大幅な下落には至っていないのが現状です。家主は常に賃料を高く維持しようとしています。長期賃貸契約を結んだり、何ヶ月も敷金を支払ったりする場合にのみ、賃料を下げるのです。一方、既存のテナントも財政難に直面しており、双方が意見を出し合えない状況では、協力関係が途絶えるのが常です。一方で、月数億ドンで物件を借り続けられるだけのポテンシャルを持つ顧客を見つけるには、長い時間がかかるでしょう」とハイ氏は述べた。
CREグループ不動産開発有限会社のCEO、レ・マイ・タイ氏は、グオイ・ドゥア・ティン氏と同様の見解を示し、次のように述べた。「ホーチミン市中心部やその周辺地域における物件の賃料は、ほぼ完全に不動産価値に左右されます。1区のような中心部では不動産価値が高く、所有者も経済的に恵まれた人々です。そのため、賃貸市場が大きく変動しても、賃料がそれほど下がることはありません。」
「中心部の物件価格は常に『非常に高い』水準にあります。多くの物件が返却されているにもかかわらず、オーナーは値下げの波を起こさせたくないため、値下げは行いません。値下げの波が起これば、エリア全体の賃料が下がり、不動産価値も下がってしまいます。そのため、オーナーは物件を空室のまま放置することに抵抗がないのです」とタイ氏は述べた。
「現在、店舗を返却している顧客のほとんどは、業界再編の影響を受けている企業です。純粋小売業などの業界は、現在の電子商取引モデルとの競争が非常に困難になるため、事業主の店舗返却の流れは避けられません。一方、 飲食業や若者を惹きつける投資モデルは依然として営業を続けており、店舗需要は依然として非常に高い」と、CREグループ不動産開発有限公司のCEOは述べた。
地域によっては、家全体のレンタル料金が非常に高額になるところもあります。
一部の不動産業者によると、近年、1区の中心街での取引は非常に少なくなっているという。この地域の不動産所有者は、主に賃貸や資産の保管にこの街を利用している。
上記のエリアは賃貸スペースとして十分に活用されています。家主は、物件の真の価値を維持するために、安定した賃料を維持するという考え方を持つことが多いため、賃料は大きく変動しにくいのです。
賃貸オフィススペースの供給は限られている
賃貸不動産に関しては、サヴィルズ・ベトナム株式会社による2024年第3四半期の市場調査概要レポートによると、2024年第3四半期に新規参入したグレードAプロジェクトの総供給量は前四半期比1％の緩やかな増加となり、純賃貸可能面積（NLA）は392プロジェクトで280万平方メートルに達し、前年同期比7％増となりました。
成長を牽引したのは、グレードBおよびCの新規プロジェクト6件によるもので、39,800平方メートルの新規供給面積が追加されました。グレードBでは、タイスクエア・ザ・メリット（1区）とCMCタワーB（7区）の2件の新規プロジェクトが新規供給面積の60%を占めました。グレードCの小規模プロジェクト4件は、それぞれ3,000～5,000平方メートルの新規供給面積で、主にCBD外に位置していました。特筆すべきは、ビンチャン地区に初のオフィスビルとなるLNハブビルがオープンし、3,300平方メートルを超える新規供給面積が追加されました。
サヴィルズ・ベトナムによると、現在、多くの顧客がリーズナブルな賃料を好んでいるという。特に、2区と7区のグレードAプロジェクトは当四半期に好調な業績を上げ、入居率は前四半期比5ポイント、前年同期比23ポイント上昇し、89%となった。
平均賃料は前四半期比で横ばいでしたが、前年同期比では6%上昇し、月額81万2,000ドン/㎡となりました。これは需給バランスを反映しています。CBD以外のグレードA賃料は前四半期比1%上昇しましたが、CBDグレードA賃料は1%下落しました。
サヴィルズが2024年第3四半期に実施した賃貸取引に関する調査によると、取引の大部分（73%）は、より質の高いビルへの移転を目的としていました。金融・銀行・保険・不動産（FIRE）セクターが39%でトップを占め、次いでICT（情報通信技術）が31%、製造業が13%でした。テナントの大部分（75%）は、主に米国、韓国、日本の外国企業であり、国内企業はわずか25%でした。
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出典: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bien-dong-vi-sao-mat-bang-cho-thue-trung-tam-tphcm-luon-neo-gia-khung-20424100413324823.htm
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