活気あるオフィス賃貸市場と専門家の予測

競争的な環境を作る

オフィス賃貸市場は、最近、オフィス拡張や移転の取引が活発化してきています。市場ではテナントの需要の変化も記録されており、特に大企業や多国籍企業などのテナントを維持するためにオフィス投資家は変化を迫られています。

サヴィルズ・ベトナムの責任者であるマシュー・パウエル氏は、テナント需要の変化をより深く理解し、オフィステナントを効果的に維持する要因を見つけ出すために、オフィス市場は近年ベトナムに流入するFDI資本の増加から恩恵を受けていると述べています。

したがって、 計画投資省のデータによると、2024年4月20日現在、ベトナムへのFDI資本の総額は92億7000万米ドルを超え、2023年の同時期と比べて4.5％増加しています。現在までに、ベトナムには40,049件の有効なプロジェクトがあり、総登録資本は約4785億8000万米ドルです。

ホーチミン市内にクラスAの賃貸オフィス多数。

外国投資家は国家経済の21部門のうち17部門に投資している。そのうち、加工製造業が投資資本総額61億5000万米ドル以上に達し、登録投資資本総額の約66.4％を占め、同期間比19.8％増でトップとなった。

不動産事業は総投資資本が17億3000万ドルを超え、登録投資資本総額の約18.7％を占めて第2位となり、同期間比78.2％増加した。次に多いのは卸売業と小売業です。倉庫業と運送業で、登録資本金はそれぞれ4億5,140万米ドル以上、3億8,320万米ドル近くに達します。

FDI資本の増加と産業の多様化、そして継続的な好調な景況感指数により、ベトナムは多くの種類のビジネスにとって潜在的な市場であることが示され、オフィス需要の増加につながっています。

2024年第1四半期のオフィス賃貸活動は活況を呈している。その中では、情報技術、製造、法律業界の入居者の割合が高くなっています。

ただし、すべてのオフィス分野で需要が高いわけではありません。テナントのオフィスに対する要件がより厳しくなっているため、現在の需要は高品質オフィスセグメントに集中しています。優秀な人材を引きつけ、維持するためには、質の高いオフィススペースと良好な労働環境が必要です。

労働環境は、オフィス賃貸投資家とオフィステナントが常に目指す要素の 1 つです。

そのため、トレンドは徐々に、質の高い空間と充実したアメニティを備えたグリーン認証ビルへと移行しつつあります。したがって、オフィス投資家は、一般的な嗜好を満たす質の高い基準の施設の提供を継続し、確実に行う必要があります。

現在の傾向として、ほとんどの入居者は、新しく高品質なプロジェクトがあり、適切な賃貸料がかかり、中心部に近い大都市の中心部を好みます。

テナントのオフィスの選択傾向は多くの要因に依存しており、特にクラス A の建物にオフィスをアップグレードする傾向があるテナントの場合、価格だけが企業が考慮する唯一の要因ではないことがわかります。

多くの企業にとって、グリーン認証を受けたオフィスビルへの移転は、株主に対する世界的な ESG コミットメントと関連する規制要件の一環として、最優先事項、あるいは必須要件となっています。

企業は、従業員に生産性の高い労働環境を提供し、顧客に対して肯定的なブランドイメージを構築するために、グリーン認証を受けた高品質の建物にプレミアムを支払うことをいとわない場合があります。したがって、価格が明らかに非常に重要な要素ではあるものの、決定的な要素ではありません。

サヴィルズの専門家は、グリーン認証を受けた建物と認証を受けていない建物の違いを指摘しています。

グリーン基準を満たさない古い建物は、グリーン認証を受けた建物と競争できないため、今後は賃料引き下げの圧力がさらに高まることになるだろう。証拠によれば、高級ビルの賃料は依然として安定しているものの、一部の地主、特にクラスBのオフィスビルの地主は顧客を維持するために賃料を下げざるを得なかった。

「価格はもちろん重要です。しかし、他のあらゆるものと同様に、質の高い体験には喜んでお金を払う人が多いのです。車、服、ハンドバッグを買うのと同じように、より高品質な製品やサービスであれば、価格差は許容できる場合もあります」とマシュー・パウエルは述べています。

ホーチミン市のオフィス賃料が上昇中

サヴィルズの専門家によると、ホーチミン市のオフィス市場には、大規模なオフィススペースとより大きな商業市場が伴うなど、多くの強みがあるという。ホーチミン市のオフィス賃貸価格は、特に1区のプロジェクトではハノイよりも高いままです。

しかし、ホーチミン市の市場は以前は主に1地区に集中しており、主要なオフィス供給が行われていました。しかし、現在この市場は、新しいオフィス供給、広い床面積、多くのグリーン認証プロジェクトを伴い、トゥーティエム地区への移行を記録しています。

一方、ハノイでの状況は異なります。ハノイでは、ホアンキエム、バディン、ハノイ西部、そして近々西湖エリアなど、商業プロジェクトに重点を置いたさまざまな場所があり、オフィス市場がより広範囲に展開しています。

しかし、ホアンキエム地区とバディン地区のプロジェクトの現在の賃貸能力はかなり高いです。そのため、グランド・テラ、タイセイ・スクエア・ハノイ、ティエン・ボー・プラザ、BRGダイヤモンド・パーク・プラザなど、近い将来に開業が予定されている新築ビルは新たな供給となり、商業活動にさらなる活気をもたらすでしょう。

ホーチミン市には、多くの顧客を惹きつけ、価格も手頃な賃貸オフィスが多数あると考えられています。

専門家はまた、ハノイのオフィス賃貸価格が将来的にホーチミン市の価格を上回る可能性は低いと考えている。

したがって、サヴィルズ・アジア・パシフィックによれば、2023年後半、ハノイのグレードAオフィス賃貸価格は、地域と比較して平均レベルの41.7米ドル/平方メートル/月（税金とサービス料を含む）に留まりました。一方、ホーチミン市では63.2米ドル/m2/月となっています。

特に、今後ハノイではグレードAの新規供給が増加すると予想されており、賃貸価格は引き続き競争力のあるものとなるでしょう。

人気のある建物や質の良い建物の場合、より高い価格が必要になることもありますが、他の選択肢よりも大幅に高くなることはありません。したがって、今後ハノイは高品質の物件で手頃な賃貸価格を維持するでしょう。

同時に、専門家はグリーンビルディングへの投資コストは長期的な投資であると考えています。一方、値下げの話は短期的な話です。なぜなら、オフィスのテナントは少なくとも 5 ～ 10 年、あるいはそれ以上の長期間にわたってオフィスを使用することが多いからです。

したがって、持続的に開発されたグリーンオフィスビルは、投資家が長期テナントを維持するために極めて重要な要素となります。したがって、グリーンプロジェクトの投資家にとっての現在の問題は、長期投資です。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html