不動産業界は、銀行に対し建設業者への融資期間の延長を提案している。写真:VNA

肯定的なシグナル

ベトナム不動産協会(VNREA)の統計によると、北から南まで多様なセグメントの一連の大型不動産プロジェクトが販売キャンペーンを開始し、住宅ローンの金利が低下し、人々が投資を不動産にシフトし、「損失を抑える」ことを受け入れていることなどが、不動産市場の回復を促す前向きな兆候となっている。

北部では、2023年第4四半期のマンションセグメントには、 ハノイのビンホームズスマートシティ都市部の約1,800戸規模の新プロジェクト「ザ・キャノピー・レジデンス」や、ザ・ムーンライト1アンラックプロジェクト、ローズタウンゴックホイからの供給が補充されました。低層の隣接セグメントでは、トゥエンクアンのアクエリアス・フンイエン、サパシティクラウドラオカイ、ダンコセンター都市部などのプロジェクトの販売開始に関する情報が寄せられました。

南部地域では、アカリ シティ、グローリー ハイツ、マスタリー センター ポイント、ザ グローバル シティなどのプロジェクトの次の販売フェーズから新規供給が追加されています。または、エコ ビレッジ サイゴン リバー、フィアト シティ ドン ナイ、アストラル シティビン ズオン、ウォーターポイント ロン アンなどです。一方、中部地域では、エコ セントラル パーク ヴィン、ザ パノラマ 2 ダ ナン、ザ セーリング クイニョンなど、長い沈黙の後、販売が開始される新規プロジェクトの情報が市場を「温めて」います。

特に、長らく市場から姿を消していたリゾート不動産セグメントが市場に加わりました。不動産業者は、銀行に対し、請負業者への融資期間の延長を提案しています。市場には、The 5Way Phu Quoc、Regal Legend Quang Binh 、The Ocean Resort Quy Nhonといった大規模プロジェクトからの供給が見られます。特に、新規開業プロジェクトは投資家の注目を集めており、魅力的な政策のおかげで、受注数は販売数の何倍にも上っています。

一次不動産市場に加え、二次不動産市場も回復の兆しを見せており、より多くのセグメントで「底打ち」の兆しが見られます。かつては、二次不動産取引は主に土地や住宅セグメントで、1件あたり30億ドン以下の価格帯に限られていましたが、現在では、需要の改善、多様な供給源による投資家の「損失削減」、銀行による差し押さえ不動産の担保資産化、そして金利が2022年初頭の水準まで引き下げられたことなど、好材料が相まって、人々の「遊休」キャッシュフローが投資へと流れ始めています。2024年初頭からの新たな成長サイクルを見据え、30億~50億ドンの不動産商品が投資家の投資対象となり始めています。

VNREA副会長のグエン・ヴァン・ディン博士によると、不動産供給は2023年第4四半期から徐々に改善しているものの、その大部分は既存プロジェクトの次期販売段階からのものであり、市場の実際の需要、特に低価格帯の需要には依然として遠く及んでいない。市場が真に安全、健全、かつ持続的に発展するためには、需要と供給のギャップを徐々に縮小していく必要がある。そのため、低コストの商業住宅開発のための優遇政策とメカニズムを整備する方向で、国は土地の割り当てと土地の賃貸を通じて供給を刺激し、適切に規制する必要がある。

また、取引件数も増加の兆しを見せており、第1四半期は2,700件、第2四半期は3,700件、第3四半期は6,000件近くに達し、第4四半期も引き続き増加しています。しかし、これらの数字は新型コロナウイルス感染症の流行前の総取引件数と比較すると約10%に過ぎません。特に、ハノイとホーチミン市を中心に、現在約1,200件の不動産プロジェクトが滞留しており、供給創出のために早急な解決が求められています。

法政策が市場を決定する

第15期国会第6回会期では、土地法(改正)、住宅法(改正)、不動産事業法が、今後の不動産市場の回復と安定的な発展に密接に関連しているため、世論と不動産業界にとって「干ばつに雨を待つ」かのように待望されています。国会は住宅法(改正)と不動産事業法を第6回会期で可決する計画ですが、土地法(改正)は今会期で可決されず、2024年の次回会期に延期される予定です。実際、土地法(改正)草案には、土地収用問題、国家予算を投入せずに社会経済開発プロジェクトを実施するための土地使用権の取得に関する合意、商業住宅プロジェクトを実施するための土地収用、透明な土地評価方法の規定など、まだ検討が必要な内容が数多く残っています。

元天然資源・環境省副大臣のダン・フン・ヴォ教授は、土地法(改正)が成立しないことは、不動産市場に確実に影響を与えるだろうと述べています。なぜなら、この法律は市場の発展を導く役割を果たす重要な法律だからです。しかし、この法律は、社会と市場が求める課題に正確かつ的確に対応する形で、改正、補足、そして完成された場合にのみ成立するべきです。

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長も、土地法(改正)は重要な法律だと述べた。もし可決され、その具体的な規定が提起された問題を解決できないばかりか、多くの新たな問題を引き起こすのであれば、「ゆっくりと着実に進める」のが賢明だ。なぜなら、法律の質を最優先にすべきだからだ。性急に施行され、内容が適切でなければ、改正には10年もかかり、極めて深刻な結果を招くことになるだろう。

グエン・ヴァン・ディン博士によると、市場の観点から見ると、2023年末から2024年前半にかけて供給は引き続き改善するものの、「渇望」を解消するには至らないと予測されています。したがって、不動産市場の信頼回復と回復促進に重点を置くためには、首相直轄の作業部会の活動を促進するだけでなく、各地方自治体が独自のグループを設立し、「棚上げ」されたまま問題を抱えているプロジェクトの解決を迅速化する必要があります。同時に、政府は不動産関連の問題に対処するための基礎となり、すぐに実践に移せる詳細な文書を継続的に発行していく必要があります。

特に社会住宅については、各省庁、支部、地方自治体が、企業と個人の両方にとって魅力的でアクセスしやすい条件を整える特別な仕組みを整備する必要があります。実際、これは特殊な不動産分野であり、他の不動産分野のような関連規制や政策を適用することは不可能です。さらに、国立銀行は、各プロジェクトに適した政策を策定し、不動産事業者と不動産購入者の資金および信用に関する問題の迅速な解決を支援し、発生する影響や長期的な困難を最小限に抑える必要があります。

さらに、国営管理機関は、不動産事業グループ、社債発行、融資借り入れなどを行う不動産プロジェクトなど、解決されていない困難に直面しており、2024年までに義務を履行しなければならないようなメカニズムを早急に整備し、「ギリギリまで待つ」という状況を避け、市場に圧力をかける必要がある。

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