不動産会社は、銀行に対し、建設業者への融資期間を延長するよう提案する。写真：VNA

肯定的なシグナル

ベトナム不動産協会（VNREA）の統計によると、北から南まで多様なセグメントの一連の大型不動産プロジェクトが販売キャンペーンを開始し、住宅ローンの金利が低下し、人々が投資を不動産にシフトし、「損失を抑える」ことを受け入れていることなどが、不動産市場の回復を促す前向きな兆候となっている。

北部では、2023年第4四半期のマンションセグメントには、 ハノイのビンホームズスマートシティ都市部の約1,800戸規模の新プロジェクト「ザ・キャノピー・レジデンス」や、ザ・ムーンライト1アンラックプロジェクト、ローズタウンゴックホイからの供給が補充されました。低層の隣接セグメントでは、トゥエンクアンのアクエリアス・フンイエン、サパシティクラウドラオカイ、ダンコセンター都市部などのプロジェクトの販売開始に関する情報が寄せられました。

南部地域では、次の開業段階のプロジェクトから新たな供給が追加されています：Akari City、Glory Heights、Mastery Centre Point、The Global City...またはEco Village Saigon River、Fiato City Dong Nai、Astral City Binh Duong 。ウォーターポイント・ロンアン…一方、中部地域では、エコ・セントラル・パーク・ヴィン、ザ・パノラマ2ダナン、ザ・セーリング・クイニョンなど、長い沈黙の後、販売開始となる新規プロジェクトの情報が市場を「温め」始めた。

特に、長らく市場から姿を消していたリゾート不動産セグメントが新たに市場に加わりました。不動産業界は銀行に対し、建設業者への融資期間を延長するよう提案している。供給市場は、The 5Way Phu Quoc、Regal Legend Quang Binh、The Ocean Resort Quy Nhonなどの大規模プロジェクトからのものです。特に、新しくオープンしたプロジェクトはすべて投資家の関心を集めており、魅力的な政策のおかげで、販売数よりも何倍も高い注文数が記録されています。

不動産一次市場だけでなく二次市場も回復の兆しを見せており、より多くの分野で底入れの兆候が見られた。これまでは、二次取引は主に土地や住宅分野で行われ、価格は1商品あたり30億ドン以下でしたが、現在では、需要の改善や多様な供給源による投資家の「損失削減」、銀行による差し押さえ不動産の担保資産、そして金利が2022年初頭の水準まで引き下げられたことなど、前向きな情報もあり、人々の間で「遊休」キャッシュフローが投資に回り始め、2024年初頭からの新たな成長サイクルを見越して、投資家は30億～50億ドンの不動産商品に投資し始めています。

VNREA副社長のグエン・ヴァン・ディン博士によると、不動産供給は2023年第4四半期から徐々に改善しているものの、そのほとんどは古いプロジェクトの次の販売段階からのものであり、特に手頃な価格の分野では実際の市場需要にはまだ遠く及ばないという。市場が真に安全、健全かつ持続的に発展するためには、需要と供給のギャップを徐々に縮小していくことが必要です。したがって、低コストの商業住宅を開発するための優遇政策とメカニズムを設ける方向で、国は土地の割り当てと土地のリースを通じて供給を刺激し、適切に規制する必要がある。

また、取引量も徐々に増加の兆しを見せており、第1四半期の取引量は2,700点でした。第2四半期には3,700製品。第3四半期には約6,000製品に達し、第4四半期も引き続き増加しました。しかし、これらの数字は、COVID-19パンデミック以前の総取引量の約10％にすぎません。特に、現在、主にハノイとホーチミン市で約1,200件の不動産プロジェクトが停滞しており、供給を創出するために早急に解決する必要がある。

法政策が市場を決定する

第15代国会第6回会議で審議されている土地法（改正）、住宅法（改正）、不動産業法は、今後の不動産市場の回復と安定的な発展に深く関連しており、世論と不動産業界にとって「干ばつで雨を待つ」ほどの関心を集めている。国会は第6回会期で住宅法（改正）と不動産事業法を可決する予定であるが、土地法（改正）は今会期で国会を通過せず、2024年の次の会期に延期される予定である。実際、土地法（改正）の草案には、土地回収問題、国家予算資本を使わずに社会経済開発プロジェクトを実施するための土地使用権の取得に関する合意など、検討が必要な内容がまだ多く残っている。商業用住宅プロジェクトのための土地取得。透明な土地評価方法に関する規制...

元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ教授博士によると、土地法（改正版）が可決されないことは、不動産市場に確実に影響を与えるだろう。なぜなら、この法律は市場の発展を導く役割を果たす重要な法律だからだ。しかし、法律は、社会や市場が必要とする課題に適切かつ正確に対処し、改正、補足、完成された場合にのみ制定されるべきである。

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長も、土地法（改正）は重要な法律だと述べた。もしそれが可決され、その法律の具体的な条件が提起された問題を解決できないばかりか、多くの新たな問題を生み出すのであれば、法律の質を最優先にする必要があるため、「ゆっくり着実に」進める方が良いだろう。性急に実施し、内容が適切でなければ、改正に10年かかり、結果は極めて深刻になります...

市場の観点から、2023年末から2024年前半までを予測すると、グエン・ヴァン・ディン博士によると、供給は改善し続けるものの、「渇き」を満たすには不十分だという。したがって、信頼回復と不動産市場の回復促進に重点を置くためには、首相の作業部会の活動を促進することに加え、各地方が別個のグループを設立し、「棚上げ」されて依然として問題が残っているプロジェクトの困難の除去を加速させる必要がある。同時に、政府は不動産関連の問題を処理するための基礎として、実際の現場ですぐに適用できる詳細な文書を継続的に発行する必要があります。

特に社会住宅については、各省庁、支部、地方自治体が、企業と人々の双方が利用しやすい魅力的な条件を整える特別な仕組みを備える必要がある。実際、これは特殊な不動産セグメントであり、他の不動産セグメントのような関連規制やポリシーを適用することはできません。さらに、国立銀行は、各プロジェクトに対して適切な政策を持ち、不動産事業者や不動産購入者の資本および信用問題の解決にタイムリーな支援を提供し、発生する結果や長期にわたる困難を最小限に抑える必要があります。

さらに、国営管理機関は、不動産事業グループ、社債発行、融資借り入れなどを行う不動産プロジェクトなど、解決されていない困難に直面しており、2024年までに義務を履行しなければならないようなメカニズムを早急に整備し、「ギリギリまで待つ」という状況を避け、市場に圧力をかける必要がある。

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