商業住宅プロジェクトに土地の 20% を社会住宅用に確保することを義務付けるのは不合理です。
ホーチミン市計画建築局によると、2016年から2021年にかけての社会住宅プロジェクトの実施プロセスを検証した結果、これまで承認されたホーチミン市のほとんどのゾーニング計画では社会住宅用地の位置や面積が定められておらず、社会住宅プロジェクトも更新されていないという。
都市部Ⅲ類型以上のすべての商業住宅建設投資プロジェクトに土地基金の20％を社会住宅建設用に確保することを義務付けることは、現実にそぐわない。
その理由は、地域の住宅開発プログラムや計画、土地利用計画や計画、都市計画、各地域の経済的および地理的条件に基づかずに、すべてのプロジェクトに社会住宅用の土地を確保することを要求すると、この土地が投資されずに無駄になり、住宅価格が上昇する可能性があるためです。
さらに、特別市街地及び第一種市街地における土地利用規模が2ヘクタール未満の商業住宅プロジェクトについては、土地基金の20%を社会住宅建設のために留保するという規制は実現不可能である。なぜなら、この土地基金は、独立した社会住宅ブロックに投資するための最低限の面積を満たしていないためである。
この土地は、特別市街地や第一種市街地では低層社会住宅の開発が奨励されていないため、低層社会住宅への転用も現実的ではありません。一方、市街地（通常は「黄金の土地」と呼ばれる地域）の商業住宅プロジェクトにおいて、タウンハウスの形で社会住宅が建設される場合、潜在的にマイナス面や不公平な側面が生じる可能性があります。
高級・超高級商業住宅プロジェクトの社会住宅に居住する低所得者の場合、建物の管理・運営費やプロジェクト内のその他の必須サービスの費用だけでも彼らの収入に見合っていない。
ホーチミン市の社会住宅開発はまだ期待に応えていない。
上記の欠陥の原因は、ホーチミン市のほとんどのゾーニング計画において、社会住宅用地の位置と規模が明確に定められていない（あるいは社会住宅プロジェクトに関する最新情報が反映されていない）ことにあります。その理由は様々です。第一に、2000年1月策定の計画のほとんどは、2015年に施行された住宅法および社会住宅の開発と管理に関する政令第100号が施行される前に承認されました。
2013 年に 1/2000 規模のゾーニング計画の調整が承認された後に承認された新しい社会住宅プロジェクトは、ゾーニング計画で更新されていません。
一部のプロジェクトは、用地取得の補償が伴うものの未だ実施されておらず、ゾーニング計画（1/2000スケール計画）も承認されておらず、技術インフラと廃水処理を連携させる解決策も、社会インフラへの投資計画もありません。社会住宅は投資家を惹きつけていません。企業が商業住宅建設のために投資した一部のプロジェクトでは、土地基金の20%を国家予算に充当することで社会住宅に転用しています。しかし、国家予算からの年間投資資金は依然として限られており、住宅開発プロジェクトやプログラムを実施するには不十分です。
投資家が集中的な社会住宅を建設するためのスワップを許可する
上記の欠陥を踏まえ、ホーチミン市計画建築局は、建設省に対し、計画法の規定に従って、計画に関連する法律の実施を導く文書を速やかに見直し、修正し、補足することを勧告する。
ホーチミン市計画建築局は、既存の法律、政令、実施を導く回状、基準、および新しい計画規制に関して、建設省に対し、都市化密度が低い多くの省や市と比較して、異なる管理要件を持つ特別な都市地域であるホーチミン市向けの具体的な規制を制定するよう提案した。
計画建築局はまた、建設省に対し、計画の策定、評価、承認、調整、実施の作業に同期的、統一的、完全、正確、かつタイムリーな情報を提供するために、計画に関する国家情報システムとデータベースを研究し構築することを提案した。
同じ地区で多数のプロジェクトを実施している投資家が、土地を交換して 1 つのプロジェクトに集中した社会住宅を建設できるようにすることで、投資家が事業、開発、運営を行う上で有利な条件を作り出し、労働者や低所得者向けの社会住宅への投資を誘致するための政策やメカニズムに関するその他の規制や解決策を設ける。
計画建築局はまた、ホーチミン市人民委員会が各区人民委員会とトゥドゥック市に、現地の1/2000計画プロジェクトの検討と調整の実情、ニーズ、進捗状況に基づき、1/2000計画プロジェクトを調整するための文書を作成し、管轄当局により詳細計画が承認された社会住宅計画を伴う社会住宅プロジェクトと商業住宅開発プロジェクトをゾーニング計画プロジェクトに更新し、社会住宅建設用の土地基金を適切に手配するよう指示するよう勧告した。
ホーチミン市人民委員会は、2014年から2020年にかけて、総面積約537ヘクタール、住宅数155,202戸に及ぶ243件のプロジェクトへの投資を承認したことが分かっています。注目すべきは、これらの商業住宅プロジェクトの投資家は、すべて現金支払いという形で社会住宅供給義務を履行しているということです。
この金額は、投資家がプロジェクト全体の土地使用料の財務義務と同時に予算に計上されます。ホーチミン市人民委員会は、ホーチミン市財務局に対し、投資家が社会住宅開発への投資のために市の住宅開発基金に社会住宅義務を履行するために支払った金額について助言と補足を行うよう指示しました。
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