環状道路4号線の開通待ち行列に「幻滅」した投資家らは損失削減に急ぐ。土地放棄に対する罰則に関する規定

首都圏の環状4号線を「見据えた」プロジェクトで大規模な損切りセールが行われている、クアンチ省は200以上の土地を競売にかけようとしている、使われていない土地や放棄された土地は罰金が科せられ、使用権を失う可能性がある…などが最新の不動産ニュースです。

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

最新の不動産。（出典：スクリーンショット/DT）

計画通りに急いで「食べる」…そして大幅な損失カット

昨年の今頃、多くの投資家は首都圏の第4環状道路の計画と実施を予想して大きな利益を得ることを期待していた。この環状道路付近の不動産プロジェクトは投資家の注目を集めている。

環状4号線を「見越した」都市部プロジェクトとしては、スプレンドーラ・バックアンカン、ハドチャームヴィラ、ヴオンカム、アンラックグリーンシンフォニー、ホアイドゥック地区のヒノデロイヤルパークなどがある。ダンフォン地区のフェニックスガーデン都市エリア。タンハー都市圏、ドギア都市圏、ハドン地区のスアンマイ団地など、すべて価格が上昇した。

注目すべきは、2022年6月初旬、住宅都市開発公社（HUD）がメリン地区のタンラム・ダイティン2新都市圏プロジェクト（商号：HUDメリンセントラル）のヴィラ202戸を競争入札で販売し、落札率98％（198戸）を達成したことだ。

発売された製品の多くは、開始価格と比べて数億ドンの価格差が生じており、中には数十億ドンの差がある製品もある。しかし、計画当初の利益期待とは裏腹に、環状４号線の建設工事が始まると、「先取り」プロジェクトの不動産商品は赤字で販売されている。

調査によると、HUD Me Linh Centralプロジェクトの多くのヴィラやガーデンハウス（タウンハウス）が損失で販売されている。購入契約価格と比較した損失額は1戸あたり数億VND程度となる。

例えば、HUD Me Linh Centralプロジェクトの2つのヴィラは、花園の向かいに位置し、面積が250平方メートル/ユニットで、1平方メートルあたり4,500万ドンに相当する約113億ドンで損失を出して販売されています（土地と建設費を含む）。現在の販売価格は契約価格より1ユニットあたり約5億VND低く、購入者はさらに交渉することも可能です。

不動産取引チャネルを調査したところ、HUD Me Linh Centralプロジェクトでは、2022年半ばの販売価格は4,800万～5,500万VND/m2の間で変動していましたが、現在は平均4,200万～5,400万VND/m2に下がっています。 2022年半ばのヴオンカム都市部は5,800万〜8,500万VND/m2で変動していましたが、現在は5,200万〜6,100万VND/m2まで下がっています...

同様に、2022年半ばには、ハ・ド・チャーム・ヴィラズのタウンハウスとヴィラの販売価格は9,000万～1億1,500万VND/m2で変動していましたが、現在は8,600万～9,500万VND/m2に下落しています。たとえば、面積190㎡の半戸建て住宅の価格は1㎡あたり8,600万VNDです。 345m²の角部屋アパート、販売価格は9500万VND/m²のまま。

投資家が首都圏の第4環状道路に「追随」しようと殺到している現象に直面して、多くの専門家は、地方を通過するこのルートは不動産市場を「活性化」させるが、投資家が計画境界、回廊、座標、ランドマークなどを決めていない場合は潜在的なリスクも数多くあると警告している。

したがって、これらの地域の不動産に投資する前に、投資家は、特にプロジェクトが実施されるまでの時間を待つ準備をする必要があります。

ベトナム不動産協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、新たに建設・拡張された交通インフラは近隣の不動産に大きな価値をもたらすと語った。しかし、これらのインフラプロジェクトの実施は長期にわたる必要があります。

「過熱や『土地フィーバー』に関する情報は、市場の波を作り出すための『牽引役』の策略に過ぎない。投資家は慎重に行動し、市場について注意深く学び、資金を埋蔵するリスクを回避するための計画と流動性を理解する必要がある」とディン氏は警告した。

経済専門家のディン・テ・ヒエン氏によると、2020年から2022年にかけて、ハノイの環状4号線とホーチミン市の環状3号線のエリアの不動産価格は計画により高騰し、道路が完成した際の実際の価格と同等かそれ以上の水準に達するだろうという。

この割引は単なるピーク割引であり、公正な価格ではありません。適正な割引価格とは、購入者のニーズと支払い能力に合致し、実際の取引を成立させる価格です。

この専門家はまた、今日の不動産投資には、投資家が資格と投資知識を持ち、居住用、賃貸用として活用でき、すぐに利益をもたらす、実際の価値のある商品への投資に重点を置くことが必要であると考えています。

クアンチ省は200以上の土地を競売にかける予定だ

8月と9月には、クアンチ省のヴィンリン、ハイラン、ジオリンの各地区の土地204区画が競売にかけられる予定。最高開始価格は1ロットあたり34億VNDを超えます。

ダット・ベト株式オークション会社は、ヴィンリン地区（クアンチ省）のプロジェクト管理委員会、土地基金開発および産業クラスター、および海上観光の資産である124区画の土地使用権のオークションを開催します。

Bất động sản Quảng Trị, đấu giá đất. (Nguồn: Cổng TTĐT Quảng Trị)

8月と9月には、クアンチ省のヴィンリン、ハイラン、ジオリンの各地区の土地204区画が競売にかけられる予定。（説明写真 - 出典：クアンチポータル）

したがって、競売にかけられた124区画のうち、14区画はヴィンホア村の小さな住宅街にあります。ビンソンコミューン、ティエンアン村、住宅地区 1 の土地 13 区画。ヴィンタイコミューン、タンホア村の住宅街にある32区画。クアトゥン町ホアリーハイ住宅地区の北西に位置する45区画。ヒエンタンコミューンのタンアン農村住宅地区に19区画、ホーサ町第3集落の住宅地区に1区画。

オークションに出品される土地の面積は168～560㎡です。開始価格は1億7,700万VNDから1ロットあたり34億VND以上です。オークション参加者は土地総額の 20% を保証金として支払う必要があります。

価格発表は8月20日午前7時30分からビンリン区人民委員会ホールで開始される予定。

ハイラン地区では、8月31日午前、バオミン株式オークション会社が、ハイラン地区のプロジェクト管理委員会、土地基金開発、産業クラスターの資産である7つの土地区画の使用権のオークションを開催する予定です。

ハイフン村の競売にかけられた7つの区画のうち、ラムトゥイ村のフータン集落に2区画、キンズイ村のヴェン集落に5区画ある。

オークションに出品される土地の面積は196～280㎡です。開始価格は1ロットあたり1億5,600万VND以上から4億2,000万VNDまで。

オークションは海浪区海洪町文化会館のホールで開催されました。

ジョーリン区では、9月9日午前、ナム・フオン合弁株式オークション会社が、ジョーリン区のプロジェクト管理委員会、土地基金開発、産業クラスターの資産である73区画の土地のオークションも開催する予定です。

具体的には、オークションにかけられた49区画の土地はGio Sonコミューン住宅開発プロジェクトに属し、24区画はGio Hoaコミューン住宅開発プロジェクトに属します。

オークションに出品される土地の面積は216～419㎡です。開始価格は2億9500万VNDから約14億VNDまで。

価格発表はジョーリン区人民委員会のホールで行われた。

204区画のオークションはすべて、価格上昇方式を使用した間接投票の形で開催されました。

ドン・タップ氏：不動産市場は緩やかに成長する傾向にある

ドンタップ建設局は、2023年第2四半期のドンタップ省の住宅および不動産市場に関する情報発表に関するレポートNo.1400/BC-SXDを発行しました。それによると、ドンタップ省の不動産市場はほとんどの分野で緩やかに成長する傾向にあります。

その中で、土地不動産セグメントの取引量が最も高くなっています。産業用不動産セグメントは供給が限られているため市場の需要を満たせていません。住宅、リゾート、商業を含む不動産は、ほとんどの住宅プロジェクトが投資準備段階にあるため、まだゆっくりと発展しています。

報道によると、ドンタップ省の不動産市場は正常に動いており、住宅プロジェクトが実施されている。さらに、地元では州内の住宅開発プロジェクトに参加する投資家を引き続き募集している。現在、同省ではサデック市タンフードンコミューンフーホア集落のソンハイロン社会住宅など、数多くのプロジェクトが実施されている。サデック市のフーロン都市住宅地区およびタンクイタイタウンハウス地区の商業住宅。カオラン市のビンホアン労働者住宅。また、規定に沿ってプロジェクト準備手続きを進めている住宅プロジェクトも多数あります。

ドンタップ省の都市部は発展しており、アメニティ、生活の質、雇用、ビジネス環境が常に便利になり、人口増加につながっています。しかし、この地域の住宅用地は需要が増加する一方で、依然として非常に限られており、経済部門からの住宅プロジェクトへの投資参加は依然として低い。需要と供給の差が、今日のように不動産価格の高騰につながっています。

2023年第2四半期には、2つの商業住宅プロジェクトへの投資を継続する。サデック市タンフードンコミューンのフーロン都市エリア、面積15.11ヘクタール、投資資本1兆110億ドン以上、およびタンクイタイタウンハウスプロジェクト（サデック市タンクイタイコミューン、面積0.389ヘクタール、投資資本約10億ドン）である。 825億ドン。

現在、ドンタップ社は、サデック市タンフードンコミューンのフーホア村にあるソンハイロン社会住宅地区のプロジェクトを、ソンハイロンドンタップ建設貿易会社が実施し続けています。この社会住宅地は面積0.8ヘクタールで、投資資本は750億VND以上です。

カオラン市11区には、ヴィンホアン株式会社が実施する労働者住宅プロジェクトがあります。このプロジェクトの面積は1.99ヘクタール、投資資本は900億VNDです。 2023年第2四半期、ドンタップ省では土地528区画と戸建て住宅57戸のみが取引された。

土地を使用しない、または放棄すると、罰金が科せられ、土地使用権を失う可能性があります。

現在の土地法には、放棄された土地を構成するものについての具体的な規制はありません。しかし、放棄地とは、長期間利用されていない土地のことであり、土地資源の浪費、さらには土地の価値や利用目的の喪失を引き起こします。一定期間内に放棄され利用されない土地は国によって埋め立てられ、その時点で土地使用者はその土地を使用する権利を失います。

土地使用権とは、国により割り当てられた、賃借された、または権利を有する主体から転用、譲渡、賃借、転貸、相続、寄付などを通じて他の主体から譲渡された土地の使用から得られる効用を活用し、利益を享受する主体の権利です。

国が法律に基づいて土地を収用した場合、収用された土地の所有者は、上記のとおり土地を使用する権利を失います。 2013年の土地法は、一定期間継続的かつ定期的に土地が利用されていないことによる干拓など、国が土地を干拓する多くのケースを規定しています。

2013年土地法第64条第1項に基づき、土地法違反による土地回収の対象となるケースは以下のとおり規定されています：一年生作物を栽培するための土地が12か月連続して使用されていない場合。多年生作物を栽培するための土地が 18 か月連続して使用されていない。 24か月連続して利用されていない森林地。投資プロジェクトを実行するために国から割り当てまたはリースされたが、12 か月連続して使用されていない土地。

政令91/2019/ND-CP第32条によれば、不可抗力なく、土地を一年生作物用に12か月連続して使用しない場合、多年生作物用に18か月連続して使用しない場合、または林業用に24か月連続して使用しない場合は、行政罰が科せられます。

具体的には、未使用の土地面積が0.5ヘクタール未満の場合、50万～100万VNDの罰金が科せられます。未使用の土地面積が0.5ha以上3ha未満の場合、100万～300万VNDの罰金。未使用の土地面積が3ヘクタール以上10ヘクタール未満の場合、300万～500万ドンの罰金。未使用の土地面積が10ヘクタール以上の場合、500万～1000万VNDの罰金。

さらに、法律に違反した個人や団体は、国が土地使用権として割り当て、貸与、または認めた目的のために土地を使用することも強制されます。罰せられても土地を利用しない場合には、国が規定に従って土地を回収します。

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