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| 最新の不動産。（出典：スクリーンショット/DT） |
計画通りに急いで「食べる」…そして大幅な損失カット
昨年の今頃、多くの投資家は首都圏第四環状道路の計画と実現を先取りし、大きな利益を期待していました。この環状道路周辺の不動産プロジェクトは、投資家の注目を集めました。
環状4号線を「見据えた」一連の都市部プロジェクト、例えばホアイドゥック区のスプレンドーラ・バックアンカン、ハド・チャーム・ヴィラ、ヴオン・カム、アンラック・グリーン・シンフォニー、ヒノデ・ロイヤルパーク、ダン・フオン区のザ・フェニックス・ガーデン都市部、ハドン区のタンハー都市部、ド・ギア都市部、スアンマイ・コンプレックスなどは、いずれも価格が上昇した。
注目すべきは、2022年6月初旬、住宅都市開発公社（HUD）がメリン地区のタンラム・ダイティン2新都市圏プロジェクト（商号：HUDメリンセントラル）のヴィラ202戸を競争入札で販売し、落札率98％（198戸）を達成したことだ。
市場に投入された物件の多くは、開始価格と比較して数億ドンの価格差が生じており、中には数十億ドンの差がある物件もあります。しかし、計画当初から期待されていた利益とは裏腹に、環状4号線プロジェクト開始当初は、「期待」プロジェクトの不動産商品が損失で販売されている状況です。
調査によると、HUDメリンセントラルプロジェクトの多くのヴィラやガーデンハウス（タウンハウス）が赤字で販売されていることが判明しました。売買契約価格と比較した損失額は、1戸あたり数億ドン程度です。
例えば、HUDメーリン・セントラル・プロジェクトの2戸のヴィラ（面積250㎡、花壇の向かい側）は、約113億VND（土地代と建築費込みで1㎡あたり4,500万VND）の損失で売却されています。現在の販売価格は契約価格より約5億VND低く、購入者はさらに交渉の余地があります。
不動産取引チャネルを調査したところ、HUDメリンセントラルプロジェクトでは、2022年半ばの販売価格は4,800万〜5,500万VND/m2で変動していましたが、現在は平均4,200万〜5,400万VND/m2に下落しています。また、ヴオンカム都市部では、2022年半ばに5,800万〜8,500万VND/m2で変動していましたが、現在は5,200万〜6,100万VND/m2に下落しています...
同様に、ハ・ド・チャーム・ヴィラズのタウンハウスとヴィラの販売価格は、2022年半ばには9,000万～1億1,500万VND/㎡で推移していましたが、現在は8,600万～9,500万VND/㎡に下落しています。例えば、190㎡のセミデタッチドハウスは8,600万VND/㎡、345㎡の角地ハウスは9,500万VND/㎡となっています。
投資家が首都圏の第4環状道路に「追随」しようと殺到している現象に直面して、多くの専門家は、地方を通過するこのルートは不動産市場を「活性化」させるが、投資家が計画境界、回廊、座標、ランドマークなどを決めていない場合は潜在的なリスクも数多くあると警告している。
したがって、これらの地域の不動産に投資する前に、投資家は、特にプロジェクトが実施されるまでの時間を待つ準備をする必要があります。
ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、交通インフラの新規建設や拡張は、近隣の不動産に大きな価値をもたらすと述べました。しかし、これらのインフラプロジェクトの実施には長期的な取り組みが必要です。
「過熱や『土地フィーバー』に関する情報は、市場の波を作り出すための『牽引役』の策略に過ぎない。投資家は慎重に行動し、市場について注意深く学び、資金を埋蔵するリスクを回避するための計画と流動性を理解する必要がある」とディン氏は警告した。
経済専門家のディン・テ・ヒエン氏によると、2020年から2022年にかけて、ハノイの環状4号線とホーチミン市の環状3号線のエリアの不動産価格は計画により高騰し、道路が完成した際の実際の価格と同等かそれ以上の水準に達するだろうという。
この割引はあくまでもピーク時の割引であり、適正価格ではありません。適正価格とは、購入者のニーズと支払い能力に合致し、実際の取引につながる価格です。
この専門家はまた、今日の不動産投資には、投資家が資格と投資知識を持ち、居住用、賃貸用として活用でき、すぐに利益をもたらす、実際の価値のある商品への投資に重点を置くことが必要であると考えています。
クアンチ省は200以上の土地を競売にかける予定だ
8月と9月には、クアンチ省ヴィンリン区、ハイラン区、ジョーリン区の3区で204区画の土地が競売にかけられます。最高開始価格は1区画あたり34億ドンを超えます。
ダット・ベト株式オークション会社は、ヴィンリン地区（クアンチ省）のプロジェクト管理委員会、土地基金開発および産業クラスター、および海上観光の資産である124区画の土地使用権のオークションを開催します。
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| 8月と9月には、クアンチ省ヴィンリン区、ハイラン区、ジョーリン区の204区画の土地が競売にかけられる。（イラスト写真 - 出典：クアンチポータル） |
したがって、競売にかけられた124の土地区画のうち、14区画はビンホア村の小規模住宅地区、13区画はビンソン村ティエンアン村第1住宅地区、32区画はビンタイ村タンホア村の住宅地区、45区画はクアトゥン町ホアリハイ住宅地区北西部の土地、19区画はヒエンタン村タンアン農村住宅地区、1区画はホサ町第3集落の住宅地区である。
オークションに出品される区画の面積は168～560平方メートルです。開始価格は1区画あたり1億7,700万ドンから34億ドン以上です。入札者は区画総額の20%を保証金として支払う必要があります。
価格発表は8月20日午前7時30分からビンリン区人民委員会ホールで開始される予定。
ハイラン地区では、8月31日午前、バオミン株式オークション会社が、ハイラン地区のプロジェクト管理委員会、土地基金開発、産業クラスターの資産である7つの土地区画の使用権のオークションを開催する予定です。
ハイフン村の競売にかけられた7つの区画のうち、ラムトゥイ村のフータン集落に2区画、キンズイ村のヴェン集落に5区画ある。
オークションに出品される土地の面積は196～280㎡です。開始価格は1区画あたり1億5,600万VND以上から4億2,000万VNDです。
オークションは海浪区海洪町文化会館のホールで開催されました。
ジョーリン区では、9月9日午前、ナム・フオン合弁株式オークション会社が、ジョーリン区のプロジェクト管理委員会、土地基金開発、産業クラスターの資産である73区画の土地のオークションも開催する予定です。
具体的には、オークションにかけられた49区画の土地はGio Sonコミューン住宅開発プロジェクトに属し、24区画はGio Hoaコミューン住宅開発プロジェクトに属します。
オークションに出品される区画の面積は216～419㎡で、開始価格は2億9,500万ドンから約14億ドンです。
価格発表はジョーリン区人民委員会のホールで行われた。
204区画のオークションはすべて、価格上昇方式を使用した間接投票の形で開催されました。
ドン・タップ氏：不動産市場は緩やかに成長する傾向にある
ドンタップ建設局は、2023年第2四半期のドンタップ省の住宅および不動産市場に関する情報発表に関するレポートNo.1400/BC-SXDを発行しました。それによると、ドンタップ省の不動産市場はほとんどの分野で緩やかに成長する傾向にあります。
そのうち、土地不動産セグメントの取引量が最も高く、工業用不動産セグメントは供給が限られているため市場の需要を満たせていません。住宅、リゾート、商業用不動産は、ほとんどの住宅プロジェクトが投資準備段階にあるため、まだゆっくりと発展しています。
報道によると、ドンタップ省の不動産市場は正常に稼働しており、住宅プロジェクトが実施されている。さらに、同省は引き続き投資家を募集し、省内の住宅プロジェクト開発への参加を呼びかけている。現在、省内では、サデック市タンフードンコミューンフーホア集落のソンハイロン社会住宅、サデック市フーロン集落都市住宅地区とタンクイタイタウンハウス地区の商業住宅、カオラン市のヴィンホアン労働者住宅など、複数のプロジェクトが実施されている。さらに、規定に従ってプロジェクト準備手続きを進めている住宅プロジェクトもいくつかある。
ドンタップ省の都市部は発展を続けており、施設や生活の質、雇用、ビジネス環境は常に向上しており、人口増加と誘致につながっています。しかしながら、この地域の土地資金は依然として非常に限られている一方で、需要は増加しています。そのため、住宅プロジェクトへの経済セクターからの投資参加は依然として低く、需要と供給のギャップが不動産価格の高騰を招いています。
2023年第2四半期には、2つの商業住宅プロジェクトへの投資を継続する。サデック市タンフードンコミューンのフーロン都市エリア、面積15.11ヘクタール、投資資本1兆110億ドン以上、およびタンクイタイタウンハウスプロジェクト（サデック市タンクイタイコミューン、面積0.389ヘクタール、投資資本約825億ドン）である。 VND。
現在、ドンタップ社は、サデック市タンフードン村フーホア集落において、ソンハイロン・ドンタップ建設貿易会社が実施するソンハイロン社会住宅プロジェクトの建設を進めています。この社会住宅プロジェクトの敷地面積は0.8ヘクタールで、投資額は750億ドンを超えています。
カオラン市11区には、ビンホアン株式会社が実施する労働者向け住宅プロジェクトがあります。このプロジェクトは1.99ヘクタールの面積を誇り、投資額は900億ドンです。2023年第2四半期には、ドンタップ省でわずか528区画の土地と57戸の戸建て住宅が取引されました。
土地を使用しない、または放棄すると、罰金が科せられ、土地使用権を失う可能性があります。
現行の土地法では、放棄地とは何かについて具体的な規定はありません。しかし、放棄地とは、長期間利用されず、土地資源の浪費を招き、土地の価値や利用目的を失っている土地を指します。一定期間利用されていない放棄地は、国によって埋め立てられ、その時点で土地利用者は当該土地の利用権を失います。
土地使用権とは、国により割り当てられた、賃借された、または権利を有する主体から転用、譲渡、賃借、転貸、相続、寄付などを通じて他の主体から譲渡された土地の使用から得られる効用を活用し、利益を享受する主体の権利です。
国が法律の規定に従って土地を収用した場合、収用された土地の所有者は、前述の通り、当該土地を使用する権利を失います。2013年土地法では、一定期間にわたり継続的かつ定期的に土地が利用されていないことによる収用など、国が土地を収用する多くのケースが規定されています。
2013年土地法第64条第1項に基づき、土地法違反による土地回収の対象となるのは、連続して12か月間使用されていない一年生作物栽培用地、連続して18か月間使用されていない多年生作物栽培用地、連続して24か月間使用されていない森林栽培用地、投資プロジェクトを実施するために国から割り当てまたはリースされた土地で、連続して12か月間使用されていない土地です。
政令91/2019/ND-CP第32条によれば、不可抗力なく、土地を一年生作物用に12か月連続して使用しない場合、多年生作物用に18か月連続して使用しない場合、または林業用に24か月連続して使用しない場合は、行政罰が科せられます。
具体的には、未使用の土地面積が0.5ha未満の場合、50万～100万VNDの罰金、未使用の土地面積が0.5ha～3ha未満の場合は100万～300万VNDの罰金、未使用の土地面積が3ha～10ha未満の場合は300万～500万VNDの罰金、未使用の土地面積が10ha以上の場合は500万～1000万VNDの罰金が科せられます。
さらに、法律に違反した個人および団体は、国が土地使用権として割り当て、貸与、または承認した用途のために土地を使用することを強制されます。土地が制裁を受けたにもかかわらず利用されていない場合、国は規定に従って土地を収用します。
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