100万戸の社会住宅を建設するという目標は非現実的でしょうか?
建設省のプロジェクトによれば、2023年までに100万戸の社会住宅を完成させることが具体的な目標となっている。この目標を達成するために、政府と建設省は2023年だけでも、社会住宅プロジェクトの開発におけるボトルネックを明らかにするためのセミナーを数多く開催しました。そこから、困難を克服するための解決策を提案します。
社会住宅プロジェクトの承認手続きには長い時間がかかっています。
これらのセミナーでは、ほとんどの企業が社会住宅プロジェクトに興味を示しました。政府と建設省が社会住宅の開発を推進するよう呼びかけ、企業の合意も得ているにもかかわらず、多くの地域では依然として多くのボトルネックがあり、多くのプロジェクトが承認待ちとなっている。
例えば、最近、 ハノイの社会住宅プロジェクトの投資家は、ホアンマイ地区の2つの社会住宅プロジェクトの実施手続きの承認問題に対する市の対応が遅れたことに対して、かなり厳しい意見を表明した。このプロセスは最大 300 日、つまりほぼ 1 年遅れます。
企業の「告発」直後、ハノイ市人民委員会は計画投資局に対し、進捗を早め、投資家を支援するよう要請した。
このように、地方自治体の行政手続きが社会住宅の発展の障害となっていることがわかります。この状況が解決されなければ、2030年までに100万戸の社会住宅を建設するという目標が達成できるかどうかは不透明だとの意見もある。
不動産専門家のグエン・チュン・トゥアン氏は、ジャーナリスト・アンド・パブリック・オピニオン紙の記者に対し、次のように語った。「以前は、利益が低く、総プロジェクト価値の10％に制限されているため、一部の企業が社会住宅を「嫌う」という意見もありました。」
たとえば、総投資額が約 1,000 億 VND のプロジェクトの場合、投資家は 1,000 億 VND の利益しか得ることができません。この利益制限は、公営住宅の価格が高騰しすぎないようにすることを目的としています。実際には、利益の制限により、社会住宅の価格は非常に安くなり、ほとんどが1平方メートルあたり2,000万ドン以下で、一部のプロジェクトでは1平方メートルあたりわずか1,000万ドンのものもあります。
「商業住宅プロジェクトと比較すると、公営住宅の利益率はわずか3分の1、あるいは5分の1です」とトゥアン氏は語った。
しかし、トゥアン氏は、企業が公営住宅の利益が低いことに「不満を言う」という問題は正しいが、すべてが正しいわけではないと述べた。現在、多くの企業がこの分野に興味を持っていますが、手続きが複雑で長いため、企業は「やる気をなくしている」のです。
「政府は多くの支援と優遇措置を提供していますが、地方自治体は企業が公営住宅を開発するための条件を十分に整えていません。開発政策を策定するのは政府と建設省ですが、プロジェクトの建設可否を承認するのは地方自治体であり、多くのボトルネックがあります」とトゥアン氏は述べた。
トゥアン氏によれば、社会住宅の承認や投資手続きは商業住宅のものと何ら変わらず、時にはさらに複雑なこともあるという。利益は平等ではないが、それが投資家がこの分野に投資することを「恐れる」理由である。
すべての困難は制限時間内に解決しなければなりません。
この問題に関して、建設省住宅不動産市場管理局の副局長であるヴオン・デュイ・ドゥン氏は、社会住宅の開発におけるいくつかの「ボトルネック」を認めた。最大の「ボトルネック」の一つは、法制度や規制が重複しているため、多くの地域で投資プロセスやプロジェクト承認プロセスが依然として遅いことだ。
さらに、投資および実装の手続きが長くなります。特に、企業は資金調達の困難に直面しています。
政府は、プロジェクト承認手続きに関連する困難を解消するため、2022年末に不動産市場の困難を解消するための作業部会を設立した。ワーキンググループは、プロジェクト承認手続きの難しさについて把握しました。作業部会は、その権限の範囲内で、省庁、支部、地方自治体と連携し、解決策を見つけています。
最大の「ボトルネック」の一つは、多くの地域で投資やプロジェクトの承認手続きが依然として遅いことだ。
「特に、一部の社会住宅プロジェクトの投資家は、プロジェクトの承認プロセスの長さに不満を抱いていました。作業部会は、これらの障害を取り除くための解決策を検討するために、省および中央直轄市の人民委員会に文書を送付しました」とドゥン氏は述べた。
ヴオン・ズイ・ズン氏は、各省庁、支部、地方自治体の管轄下にある問題については、作業部会がこれらの部署に解決策を見つけるよう要請していると付け加えた。例えば、信用資本は国立銀行によって検討されており、債券は「救済」の選択肢として財務省によって研究されている。
この点を強調し、ズン氏は次のように述べた。「省庁、支部、地方自治体の管轄下にあるすべての困難や問題には、解決策と解決期限が必要です。期限は分野によって異なります。したがって、省庁、支部、地方自治体が企業が提起した困難を無視することはあり得ません。」
地方省庁や支部の権限を超えた問題のため、作業部会は政府に検討を求める書面の要請書を送付した。
「これまでの困難を乗り越える決意と解決策によって、今後は社会住宅の開発が力強く発展し、低所得者の住宅問題の解決に貢献することを期待します」とドゥン氏は述べた。
一方、建設省住宅不動産市場管理局のハ・クアン・フン副局長は、行政手続きの改革と企業や人々が社会住宅建設への投資に参加するための好ましい条件の創出に対する決意の欠如が、投資準備時間、用地取得補償、土地割り当て、評価時間、計画およびプロジェクトの承認の長期化と停滞につながっていると述べた。
建設省のプロジェクトでは、2030年までに全国で少なくとも100万戸の社会住宅を完成するという具体的な目標が掲げられていることを踏まえ、ハ・クアン・フン氏は次のように述べた。「地方の指導者たちは、これを自らの政治的課題として認識しなければなりません。地方自治体は、社会住宅投資用地基金を企業に広報し、研究や投資プロジェクトの提案に活用してもらう責任を負わなければなりません。同時に、実施中のプロジェクトや投資政策のあるプロジェクトへの投資を加速させる解決策も必要です。」
また、ハ・クアン・フン氏によれば、各省および中央直轄市の人民委員会は、地方の住宅開発プログラムや計画の制定、改訂、補足を早急に完了させている。特に、投資プロジェクトの承認の根拠として、2021年12月22日付の決定第2161/QD-TTg号で首相が承認した、2021年～2030年の期間と2045年までのビジョンに沿った、低所得者と工業団地労働者向けの社会住宅の目標を明確にする。
洪氏は、「権限に応じた行政手続きの分権化、簡素化、短縮化を検討することが重要です。地方自治体は、社会住宅や労働者住宅プロジェクトの設立・認可における行政手続きの実施主体を明確に指定する必要があります」と提案した。
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