សម្ពាធកាលកំណត់នៃសញ្ញាប័ណ្ណនៅតែ "ជុំវិញ" អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ

អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅតែស្ថិតក្រោមសម្ពាធជាច្រើនឆ្ពោះទៅរកភាពចាស់ទុំនៃសញ្ញាប័ណ្ណ។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់សមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARs) ក្នុងរយៈពេល 2017 - 2021 ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម (TPDN) មានអត្រាកំណើនខ្លាំង ដោយសម្រេចបានលទ្ធផលវិជ្ជមានទាំងទំហំ និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល ក្លាយជាបណ្តាញកៀរគរមូលធនរយៈពេលមធ្យម និងរយៈពេលវែងដ៏សំខាន់សម្រាប់អាជីវកម្ម។

ក្នុងឆ្នាំ 2021 តែមួយ តម្លៃនៃការចេញសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មបានផ្ទុះឡើង ឈានដល់ជាង 700 ពាន់ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 16.7% នៃផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប ដែលស្មើនឹងជិត 12% នៃឥណទានដែលមិនទាន់មាននៅក្នុងប្រទេសក្នុងឆ្នាំ 2021។

បន្ទាប់ពីរយៈពេលនៃកំណើនយ៉ាងឆាប់រហ័ស ត្រឹមពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2022 ការរំលោភបំពានយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរមួយចំនួនដែលបណ្តាលឱ្យអ្នកវិនិយោគបាត់បង់ទំនុកចិត្តបានបង្ខំឱ្យទីផ្សារមូលបត្របំណុលរបស់ក្រុមហ៊ុនត្រូវឆ្លងកាត់ចំណុចរបត់ថ្មីមួយ ដោយមានការគ្រប់គ្រង និងការព្រមានជាច្រើនពីអាជ្ញាធរ។ តម្លៃសរុបនៃការបោះផ្សាយមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មក្នុងឆ្នាំ 2022 បានថយចុះយ៉ាងខ្លាំង 64.4% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2021 ដែលប៉ាន់ស្មានថាមានចំនួន 269.733 ពាន់លានដុង។

សម្ពាធទីផ្សារសញ្ញាប័ណ្ណនៅតែបង្កការគំរាមកំហែងដល់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ រូបភាពទី 1 — សម្ពាធនៃភាពចាស់ទុំនៃសញ្ញាប័ណ្ណនៅតែ "ជុំវិញ" អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ។ (រូបថត៖ DM)

ទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មបានស្ថិតក្នុងស្ថានភាពអូសបន្លាយនៃដំណើរការដ៏គួរឱ្យសង្វេគ ជាមួយនឹងតម្លៃនៃការចេញលក់បន្តធ្លាក់ចុះ ហើយទើបតែឃើញមានភាពប្រសើរឡើងចាប់តាំងពីដើមខែមីនាឆ្នាំនេះ នៅពេលដែលក្រឹត្យលេខ 08/ND-CP ត្រូវបានចេញ រួមជាមួយនឹងការអនុវត្តសមកាលកម្មនៃដំណោះស្រាយស្ថិរភាពទីផ្សារ។

យោងតាមទិន្នន័យពីសមាគមទីផ្សារមូលបត្រវៀតណាម (VBMA) គិតត្រឹមដំណាច់ខែតុលា ឆ្នាំ 2023 តម្លៃសរុបនៃការចេញសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មបានកត់ត្រាចំនួន 209.150 ពាន់លានដុង ដែលបង្ហាញថាសកម្មភាពកៀរគរមូលធនពីបណ្តាញមូលបត្របំណុលមានភាពប្រសើរឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំមុន។

ក្នុងនោះ វិស័យធនាគារគ្រប់គ្រងដោយ 99.023 ពាន់លានដុង (47.3% នៃចំនួនសរុប) បន្ទាប់មកគឺក្រុមអចលនទ្រព្យដែលមាន 68.256 ពាន់លានដុង (32.6%) ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការស្រាវជ្រាវ VARS បង្ហាញថាសម្ពាធនៃភាពចាស់ទុំនៃសញ្ញាប័ណ្ណនៅតែ "ជុំវិញ" អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ។ តម្លៃសរុបនៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មអចលនវត្ថុដែលទើបចេញ និងទិញវិញគឺនៅមានកម្រិតទាបនៅឡើយបើធៀបនឹងតម្លៃសរុបនៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មដែលចាស់ទុំ។

តាមនោះ ក្នុងឆ្នាំ ២០២២ សហគ្រាសអចលនទ្រព្យបានទិញមកវិញប្រហែល ២១៩.០០០ ពាន់លានដុង។ ក្នុងរយៈពេល ១០ ខែដើមឆ្នាំនេះ សហគ្រាសបានទិញយកវិញក្នុងទំហំទឹកប្រាក់ប្រមាណ ១៥៣ ៨០០ ពាន់លានដុង។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃសរុបនៃមូលបត្របំណុលដែលចាស់ទុំក្នុងក្រុមអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេល 2 ខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំ 2023 និង 2024 បានឈានដល់ 15.6 ពាន់ពាន់លានដុង និង 121.1 ពាន់ពាន់លានដុងរៀងៗខ្លួន។

បញ្ជីអាជីវកម្មដែលយឺតយ៉ាវក្នុងការបង់កាតព្វកិច្ចបំណុលសញ្ញាប័ណ្ណរបស់ពួកគេកើនឡើងជារៀងរាល់ថ្ងៃ ជាពិសេសនៅក្នុងក្រុមអចលនទ្រព្យ។

យោងតាមផ្សារហ៊ុន ហាណូយ (HNX) គិតត្រឹមថ្ងៃទី 3 ខែតុលា ឆ្នាំ 2023 មានសហគ្រាសប្រហែល 69 ក្នុងបញ្ជីនៃកាតព្វកិច្ចទូទាត់យឺតយ៉ាវសម្រាប់ការប្រាក់ ឬដើមនៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មដែលមានបំណុលសរុបប្រហែល 176.100 ពាន់លានដុង ស្មើនឹងប្រហែល 17.8% នៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មដែលមិនទាន់មាននៅក្នុងទីផ្សារទាំងមូល។

ប្រឈមមុខនឹងសម្ពាធនៃភាពចាស់ទុំនៃសញ្ញាប័ណ្ណ ដើម្បីមានពេលវេលារៀបចំលំហូរសាច់ប្រាក់ឡើងវិញ និងបង្កើនសមត្ថភាពសងបំណុល ការចរចាដើម្បីពង្រីកពេលវេលាគឺជាជម្រើសដំបូងនៃអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យក្នុងបរិបទនៃការលំបាកក្នុងការទទួលបានដើមទុនឥណទាន ហើយទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនទាន់បានងើបឡើងវិញពេញលេញ។ ការចរចាសម្រាប់ការពន្យារបានសកម្មជាមួយនឹងលទ្ធផលជោគជ័យតាំងពីខែមេសា ឆ្នាំ 2023។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន HNX គិតត្រឹមថ្ងៃទី 3 ខែតុលា ក្រុមហ៊ុនបោះផ្សាយជាង 50 បានឈានដល់កិច្ចព្រមព្រៀងដើម្បីពង្រីកលក្ខខណ្ឌនៃសញ្ញាប័ណ្ណដែលមានតម្លៃសរុបជាង 95,200 ពាន់លានដុង។ កាលបរិច្ឆេទផុតកំណត់ត្រូវបានកែសម្រួលជាចម្បងក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំ ដោយរុញច្រានសម្ពាធនៃការសងបំណុលទៅរយៈពេល 2025-2026 ។

ការចរចាការពន្យារសញ្ញាប័ណ្ណនឹងបន្តជានិន្នាការក្នុងពេលខាងមុខ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការលំបាកនៅតែកើតមាននៅខាងមុខ ការពន្យាររយៈពេលសងបំណុលនេះ គ្រាន់តែជួយឱ្យអាជីវកម្មមានពេលវេលាដើម្បីរក្សាស្ថិរភាពផលិតកម្ម អាជីវកម្ម និងរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធបំណុលសាជីវកម្មឡើងវិញដើម្បីងើបឡើងវិញ។ ជាទូទៅ វាគ្រាន់តែជាការផ្ទេរបំណុលពីពេលមួយទៅពេលមួយ។

លោក Nguyen Van Dinh ប្រធាន VARs បាននិយាយថា ដើម្បីជៀសវាងហានិភ័យនៃការក្ស័យធន អាជីវកម្មចាំបាច់ត្រូវទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីពេលវេលានេះ ដើម្បីរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធបំណុលរបស់ពួកគេ។ ពួកគេត្រូវតែពិចារណាឱ្យបានហ្មត់ចត់ក្នុងការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិ សូម្បីតែទទួលយកការបញ្ចុះតម្លៃ ឬការខាតបង់ដើម្បីឱ្យមានលំហូរសាច់ប្រាក់ដើម្បីសងបំណុល និងគម្រោងពេញលេញដែលអាចរំលាយបានភ្លាមៗនៅពេលដាក់នៅលើទីផ្សារ។

លោក Dinh មានប្រសាសន៍ថា “នេះក៏ជា “ភាពស្ងៀមស្ងាត់” ដែលផ្តល់ពេលវេលាដល់វិនិយោគិនដើម្បីផ្អាក ឆ្លុះបញ្ចាំង និងពិនិត្យមើលលក្ខខណ្ឌ ដោយហេតុនេះតម្រង់ទិសការចូលរួមរបស់ពួកគេក្នុងមធ្យោបាយប្រកបដោយនិរន្តរភាព និងប្រសិទ្ធភាពជាង។

លើសពីនេះ លោក Dinh បាននិយាយថា ក្រៅពីប្រភពហិរញ្ញវត្ថុដែលធ្លាប់ស្គាល់ (ឥណទានធនាគារ និងមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម) គួរតែមានយន្តការ និងគោលនយោបាយដើម្បីអភិវឌ្ឍ ទាក់ទាញ និងធានានូវប្រតិបត្តិការប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនៃប្រភពទុនពីផលិតផលហិរញ្ញវត្ថុផ្សេងទៀត (មូលនិធិវិនិយោគអចលនទ្រព្យ - REIT មូលនិធិសន្សំលំនៅឋាន មូលបត្រអចលនទ្រព្យ...) ឬបណ្តាញផ្សេងទៀត (ការវិនិយោគបរទេសដោយផ្ទាល់ និងដោយប្រយោល)។

ជំរុញការកៀរគរមូលធនតាមរយៈការចេញមូលបត្របំណុល

ក្នុងរយៈពេលវែង មូលបត្របំណុលសាជីវកម្មនៅតែជាបណ្តាញកៀរគរមូលធនដ៏មានប្រសិទ្ធភាព ដែលបង្ហាញពីថាមវន្តនៃ សេដ្ឋកិច្ច ស្របតាមនិន្នាការនៃការបែងចែកទ្រព្យសកម្មទៅក្នុងមូលបត្របំណុលរបស់អ្នកវិនិយោគ។ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងប្រទេសក្នុងតំបន់ដូចជា ម៉ាឡេស៊ី សិង្ហបុរី ថៃ មាត្រដ្ឋាននៃទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មវៀតណាមនៅតែមានកម្រិតតិចតួចនៅឡើយ។

សម្ពាធទីផ្សារសញ្ញាប័ណ្ណនៅតែបង្កការគំរាមកំហែងដល់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ រូបភាពទី 2 — រូបថតគំនូរ។ (ប្រភព៖ DM)

ដើម្បីបង្កើតបន្ទប់បន្ថែមទៀតសម្រាប់ទីផ្សារមូលបត្របំណុល អាជីវកម្មចាំបាច់ត្រូវបង្កើនទំនុកចិត្តរបស់អតិថិជន។ នេះក៏ជាតំណភ្ជាប់ដ៏សំខាន់បំផុតសម្រាប់អាជីវកម្មដើម្បីរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធបំណុលឡើងវិញ។

ជាក់ស្តែងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ការខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋក្នុងការកែតម្រូវ និងស្ថិរភាពប្រតិបត្តិការទីផ្សារមូលបត្រសាជីវកម្ម ធានាឱ្យទីផ្សារដំណើរការប្រកបដោយសុវត្ថិភាព ប្រសិទ្ធភាព សុខភាព និងតម្លាភាពទទួលបានលទ្ធផលវិជ្ជមាន។ សកម្មភាពកៀរគរមូលធនតាមរយៈមូលបត្របំណុលត្រូវបាន និងបន្តធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងទាំងគុណភាព និងបរិមាណ។

ជាពិសេសចាប់តាំងពីប្រព័ន្ធជួញដូរមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មឯកជនត្រូវបានចុះបញ្ជីជាផ្លូវការនៅលើ HNX នៅថ្ងៃទី 19 ខែកក្កដា វាបានរួមចំណែកក្នុងការស្ដារទំនុកចិត្តរបស់អ្នកវិនិយោគនៅក្នុងទីផ្សារកាន់តែមានតម្លាភាព និងប្រសិទ្ធភាព។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅតែមានគម្លាតព័ត៌មានដ៏ធំរវាងទីផ្សារនិងអ្នកវិនិយោគ។ វៀតណាមមានអង្គការតិចតួចណាស់ដែលវាយតម្លៃដែនកំណត់ឥណទានសម្រាប់សហគ្រាសដែលចេញសញ្ញាប័ណ្ណ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ មិនមែនអ្នកវិនិយោគមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មទាំងអស់សុទ្ធតែមានសមត្ថភាព និងពេលវេលាដើម្បីវាយតម្លៃស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់សហគ្រាស និងវាយតម្លៃហានិភ័យសញ្ញាប័ណ្ណនៅពេលសម្រេចចិត្តវិនិយោគនោះទេ។

ដើម្បីទាក់ទាញវិនិយោគិនបុគ្គលឱ្យចូលរួមក្នុងទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម និងបង្កើតបន្ទប់បន្ថែមទៀតសម្រាប់ទីផ្សារមូលបត្របំណុល ភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋត្រូវបន្តកែលម្អក្របខ័ណ្ឌគោលនយោបាយទាក់ទងនឹងបទប្បញ្ញត្តិចំណាត់ថ្នាក់ឥណទានសម្រាប់សញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មដែលចេញជាសាធារណៈដើម្បីបង្កើតឧបករណ៍ការពារហានិភ័យសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។

លើសពីនេះ លោក Dinh បានអត្ថាធិប្បាយថា អាជ្ញាធរ ជាពិសេស ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុ និងគណៈកម្មការមូលបត្ររដ្ឋ ចាំបាច់ត្រូវបង្កើតយន្តការអធិការកិច្ចប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពសម្រាប់សហគ្រាសចេញសញ្ញាប័ណ្ណចាប់ពីជំហាននៃការដាក់ឯកសារ ជំនួសឱ្យការរកឃើញការរំលោភបំពាន និងលុបចោលកិច្ចព្រមព្រៀងបោះផ្សាយប្រកបដោយជោគជ័យ ដែលបង្កឱ្យមានភាពចលាចលក្នុងទីផ្សារ។

ប្រភព