ការរក្សាតម្លៃទីផ្សារគឺចាំបាច់ណាស់។
យោងតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ដែលចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 មូលដ្ឋានត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យអនុវត្តតារាងតម្លៃដីចាស់រហូតដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2025 ហើយអនុវត្តតារាងតម្លៃដីថ្មីចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026។ តារាងតម្លៃថ្មីនឹងមិនត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយក្របខណ្ឌតម្លៃដីទេ ហើយត្រូវតែសាងសង់ឱ្យជិតតម្លៃទីផ្សារ។
ទីក្រុងហូជីមិញគឺជាតំបន់ដំបូងគេដែលធ្វើការស្នើសុំយោបល់លើសេចក្តីព្រាងបញ្ជីតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួល។ តម្លៃក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីដែលបានកែតម្រូវគឺខ្ពស់ជាងតារាងតម្លៃចាស់ដូចជានៅទីក្រុង Thu Duc តម្លៃកើនឡើងពី 10-15 ដង; នៅស្រុក Nha Be, Binh Chanh, Can Gio, និង Cu Chi តម្លៃបានកើនឡើង ១០-២០ ដង។ ក្នុងស្រុកហុកមនតែមួយគត់មានផ្លូវជាច្រើនដែលតម្លៃដីត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងពី ១៥-៣០ ដង។
ជុំវិញបញ្ហានេះ អ្នកជំនាញ Savills បាននិយាយថា តារាងតម្លៃដីនៅទីក្រុងហូជីមិញ មិនទាន់បានរក្សានៅឡើយ ហើយជារឿយៗទាបជាងតម្លៃទីផ្សារជាក់ស្តែង។ ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃដ៏យូរអង្វែងនេះបានបង្កើតប្រព័ន្ធ "តម្លៃពីរ" ដែលនាំឱ្យមានផលវិបាកធ្ងន់ធ្ងរជាច្រើន។
យោងតាមលោកស្រី Do Thi Thu Giang នាយកសេវាប្រឹក្សា Savills នៅទីក្រុងហូជីមិញ បញ្ហានេះធ្វើឱ្យការគ្រប់គ្រងដីធ្លីរបស់រដ្ឋមានការលំបាក និងស្មុគស្មាញ។ អ្នកស្រី Giang លើកឡើងថា "ឧទាហរណ៍ ភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃដែលបានប្រកាសនៅលើកិច្ចសន្យា notarized និងតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែង ជារឿយៗត្រូវបានប្រើប្រាស់ដើម្បីកាត់បន្ថយពន្ធលើការផ្ទេរដី។ ឬក្នុងករណីផ្សេងទៀត ការបង់ថ្លៃជួលដីប្រចាំឆ្នាំដោយផ្អែកលើតារាងតម្លៃដីទាបជាងទីផ្សារបាននាំឱ្យបាត់បង់ថវិការដ្ឋ" ។
លោកស្រី Do Thi Thu Giang នាយកសេវាប្រឹក្សា Savills HCMC
អ្នកជំនាញ Savills ក៏បាននិយាយដែរថា ការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យក៏ជួបប្រទះនឹងការលំបាកជាច្រើនផងដែរ ជាពិសេសក្នុងដំណាក់កាលទិញដី និងការបោសសម្អាតទីតាំង។ កម្រិតសំណងដោយផ្អែកលើតារាងតម្លៃដីដែលមិនជិតនឹងតម្លៃទីផ្សារបានបង្កឱ្យមានការពន្យារពេល ការមិនពេញចិត្ត និងការបាត់បង់ផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់អ្នកដែលរងផលប៉ះពាល់ ដែលនាំឱ្យមានការអូសបន្លាយជម្លោះ និងការប្តឹងតវ៉ាលើដីធ្លី។
ដោយសារតែបញ្ហាលេចធ្លោទាំងនេះ លោកស្រី Giang ជឿជាក់ថា ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីដោយផ្អែកលើគោលការណ៍ទីផ្សារ គឺជារឿងដែលជៀសមិនរួច និងចាំបាច់។ ការផ្លាស់ប្តូររីកចម្រើននេះនឹងជួយយកឈ្នះលើដែនកំណត់ពីមុន ដោយធានានូវតម្លាភាព និងយុត្តិធម៌នៅក្នុងប្រព័ន្ធ។ ជាពិសេស បញ្ជីតម្លៃដីដែលខិតជិតតម្លៃទីផ្សារ នឹងជួយសម្រួលដល់ដំណើរការទូទាត់សំណង និងការបោសសម្អាតទីតាំង ជាពិសេសនៅក្នុងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសំខាន់ៗ ដោយជំរុញការឯកភាពពីប្រជាពលរដ្ឋលើកម្រិតនៃការគាំទ្រ និងសំណង។
ការផ្តល់យោបល់លើតារាងតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើង អ្នកជំនាញ Savills ក៏បាននិយាយផងដែរថា វានៅតែមានភាពខុសគ្នាខ្លាំងរវាងតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើង និងតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែង។ ជាឧទាហរណ៍ នៅផ្លូវ Cao Thang (សង្កាត់លេខ 3) តម្លៃប្រតិបត្តិការទីផ្សារគឺប្រហែល 525 លានដុង/m2 ខណៈតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើងគឺត្រឹមតែ 330 លានដុង/m2 ប៉ុណ្ណោះ។ នៅផ្លូវ Tan Thang (ស្រុក Tan Phu) តម្លៃប្រតិបត្តិការគឺប្រហែល 150 លានដុង/m2 ខណៈតម្លៃដែលបានស្នើឡើងគឺ 90 លានដុង/m2 ។ ជាទូទៅ តារាងតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើងត្រឹមតែប្រហែល 60% ប៉ុណ្ណោះ ខណៈតំបន់ខ្លះទៀតឡើងដល់ 70% បើធៀបនឹងតម្លៃទីផ្សារដែលបង្ហាញថានៅតែមានភាពខុសគ្នាខ្លាំង។
បញ្ហាដែលត្រូវពិចារណាមុនពេលដាក់ពាក្យ
អ្នកស្រី Do Thi Thu Giang បាននិយាយថា ដោយផ្អែកលើមាត្រា ១៥៩ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤ តារាងតម្លៃដីត្រូវបានប្រើប្រាស់ចំនួន ១១ ករណី។ លើសពីនេះ មាត្រា ១០៩ និងមាត្រា ១១១ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤ ស្តីពីការគាំទ្រ និងការរៀបចំការតាំងទីលំនៅថ្មី ក៏ប្រើប្រាស់តម្លៃដីទៅតាមតារាងតម្លៃដីផងដែរ។ ដូច្នេះ តារាងតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើងរបស់ទីក្រុងហូជីមិញនឹងប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ទៅលើមុខវិជ្ជាពីរផ្សេងគ្នា ទាំងផលប្រយោជន៍ និងផលប៉ះពាល់។
ក្រុមអ្នកទទួលផលរួមមានអ្នកដែលទទួលបានការគាំទ្រពីរដ្ឋ នៅពេលដែលដីត្រូវបានប្រមូលមកវិញ និងការតាំងទីលំនៅថ្មីត្រូវបានរៀបចំឡើង (យោងតាមមាត្រា 109 និង 111 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024)។
ក្រុមដែលរងផលប៉ះពាល់រួមមានគ្រួសារ និងបុគ្គលដែលត្រូវបានទទួលស្គាល់ និងបានផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីរបស់ពួកគេ។ យោងតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2014 កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណខុសគ្នារវាងដីក្នុងនិងក្រៅកូតា: ជាមួយដីក្នុងកូតាវាត្រូវបានគណនាតាមតារាងតម្លៃដីហើយជាមួយដីក្រៅកូតាវាត្រូវបានគណនាតាមតម្លៃដីជាក់លាក់។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 បច្ចុប្បន្នលែងមានភាពខុសគ្នានេះទៀតហើយ ប៉ុន្តែតំបន់ទាំងមូលនឹងអនុវត្តតម្លៃទៅតាមតារាងតម្លៃដី។ ដូច្នេះ ដោយតម្លៃតាមតារាងតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើងគឺខ្ពស់ជាងតារាងតម្លៃដីបច្ចុប្បន្ន វានឹងបង្កើនកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុលើផ្ទៃដីក្នុងដែនកំណត់។ ជាមួយនឹងតារាងតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើងខ្ពស់ជាងតារាងតម្លៃដីបច្ចុប្បន្ន វានឹងបង្កើនថ្លៃដើមកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុលើតំបន់នេះ។
ការអនុវត្តភ្លាមៗនូវបញ្ជីតម្លៃដីថ្មីនៅទីក្រុងហូជីមិញ នឹងប៉ះពាល់ដល់ក្រុមមនុស្សជាច្រើន។
បញ្ជីតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើងរបស់ទីក្រុងហូជីមិញ ដែលរំពឹងថានឹងចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ត្រូវបានពន្យារពេលសម្រាប់ការពិចារណាបន្ថែម។ អ្នកជំនាញ Savills ជឿជាក់ថាការពន្យារពេលនេះគឺសមហេតុផល ពីព្រោះបញ្ជីតម្លៃដែលបានស្នើឡើងបានកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់បើធៀបនឹងតារាងតម្លៃចាស់ ហើយត្រូវបានស្នើឱ្យអនុវត្តក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។ នេះបង្កើតសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុដ៏អស្ចារ្យសម្រាប់ក្រុមដែលរងផលប៉ះពាល់។ ដូច្នេះ ការអភិវឌ្ឍន៍ និងការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីចាំបាច់ត្រូវគិតគូរឱ្យបានហ្មត់ចត់ ដើម្បីថ្លឹងថ្លែងនូវផលប្រយោជន៍របស់គ្រប់ភាគី ជាពិសេសត្រូវផ្តល់អាទិភាពដល់ការការពារសិទ្ធិរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ។
លើសពីនេះ វិធីសាស្ត្រដែលប្រើដើម្បីកំណត់តម្លៃដីនៅតែមិនមានលក្ខណៈដូចគ្នា និងសាមញ្ញ។ នៅក្នុងតំបន់ដែលមានតម្លៃខ្ពស់មួយចំនួន វិធីសាស្រ្តនៃការសាងសង់តារាងតម្លៃដីហាក់ដូចជាគ្រាន់តែជាការគុណមេគុណថេរសម្រាប់ផ្លូវទាំងអស់។
ឧទាហរណ៍ នៅក្នុងស្រុក 1 មេគុណនៃ 5.0 ត្រូវបានអនុវត្តនៅទូទាំងទីតាំង និងផ្លូវទាំងអស់។ ជាលទ្ធផល ផ្លូវ Dong Khoi ត្រូវបានស្នើឡើងក្នុងតម្លៃ 810 លានដុង/m2 (ធៀបនឹងបច្ចុប្បន្ន 162 លានដុង/m2) ហើយផ្លូវ Hai Ba Trung (ពី Bach Dang Wharf ដល់ Nguyen Thi Minh Khai) គឺ 484 លានដុង/m2 (ធៀបនឹងបច្ចុប្បន្ន 96.8 លានដុង/m2)។ ដូចគ្នាដែរ ស្រុក 4 មានមេគុណ 11.3 ហើយស្រុក 5 គឺ 5.58 ។
អ្នកស្រី Giang បានមានប្រសាសន៍ថា "វិធីសាស្រ្តនេះគឺសំខាន់មិនខុសពីការអនុវត្តតារាងតម្លៃចាស់ ហើយគុណវាដោយមេគុណ K ដូច្នេះវាពិតជាមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារនៃផ្លូវនីមួយៗដូចនៅក្នុងស្មារតីនៃច្បាប់ភូមិបាលនោះទេ។
សរុបសេចក្តី លោកស្រី Do Thi Thu Giang បាននិយាយថា ទោះបីជាការធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពបញ្ជីតម្លៃដីដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារគឺជាជំហានដ៏សំខាន់ឆ្ពោះទៅមុខក៏ដោយ ប៉ុន្តែសំណើបច្ចុប្បន្នចាំបាច់ត្រូវកែលម្អបន្ថែមទៀត។ វិធីសាស្រ្តចាំបាច់ត្រូវកែលម្អ និងជាក់លាក់បន្ថែមទៀតសម្រាប់តំបន់នីមួយៗ ជំនួសឱ្យការគ្រាន់តែអនុវត្តមេគុណទូទៅ។ ការផ្លាស់ប្តូរបន្តិចម្តងៗប្រកបដោយតម្លាភាពដែលធានាផលប្រយោជន៍របស់អ្នកពាក់ព័ន្ធទាំងអស់គឺចាំបាច់ដើម្បីធានាបាននូវភាពជោគជ័យរយៈពេលវែងនៃប្រព័ន្ធថ្មីនេះ។
ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html
Kommentar (0)