ហាម​បែងចែក និង​លក់​ដី៖ ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​កាន់តែ​មាន​សុខភាព​ល្អ​

គេរំពឹងថាចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 តទៅ ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) នឹងចូលជាធរមាន។ ក្នុង​នោះ​ការ​ហាមប្រាម​លើ​ការ​បែងចែក និង​លក់​ដី​នឹង​ត្រូវ​អនុវត្ត​ក្នុង​ក្រុង និង​ទីប្រជុំជន​ចំនួន ១០៥ កើនឡើង ៨១ យូនីត បើ​ធៀប​នឹង​បទប្បញ្ញត្តិ​បច្ចុប្បន្ន។ ក្នុង​បរិបទ​ដ៏​លំបាក​នៃ​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ តើ​បទប្បញ្ញត្តិ​ថ្មី​ទាំងនេះ​នឹង​ធ្វើ​ឲ្យ​ស្ថានការណ៍​កាន់តែ​លំបាក​ដែរ​ឬ​ទេ?

ដីលក់នៅឃុំ An Phu Tay ស្រុក Binh Chanh។ រូបថត៖ Hoang Hung

ហានិភ័យនៃការខ្វះខាត និងការកើនឡើងតម្លៃ

យោងតាមលោក Nguyen Hoang Hai ប្រធាននាយកដ្ឋានគ្រប់គ្រងលំនៅឋាន និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ក្រសួងសំណង់ ដីតែងតែជាផ្នែកដែលមានតម្រូវការខ្ពស់បំផុត ហើយត្រូវបានជួញដូរច្រើនបំផុតក្នុងចំណោមប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យទាំងអស់។ នៅក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 ប្រទេសទាំងមូលមានប្រតិបត្តិការដីធ្លីដែលទទួលបានជោគជ័យចំនួន 97,659 ដែលស្មើនឹងជិត 3 ដងនៃបរិមាណប្រតិបត្តិការនៃផ្នែកផ្ទះល្វែង និងផ្ទះបុគ្គល។ ការពិតក៏បង្ហាញផងដែរថា ក្នុងរយៈពេល 15 ឆ្នាំកន្លងទៅនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានរង្គោះរង្គើជាច្រើនដងដោយសារជំងឺដីធ្លី។

សាស្ត្រាចារ្យបណ្ឌិត Dang Hung Vo បានអត្ថាធិប្បាយថា បទប្បញ្ញត្តិមិនស៊ីសង្វាក់គ្នានៅក្នុងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2013 គឺជាមូលហេតុដែលការបែងចែក និងការលក់ដីត្រូវបានកេងប្រវ័ញ្ច និងបន្តបង្កើតភាពក្តៅគគុក។ កំពូលនៃជំងឺគ្រុនដីគឺនៅអំឡុងឆ្នាំ 2020-2022 នៅពេលដែលផែនការជាច្រើនប្រភេទពីថ្នាក់កណ្តាលដល់ថ្នាក់មូលដ្ឋានត្រូវបានប្រកាស ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនក្នុងទីក្រុងត្រូវបានវិនិយោគយ៉ាងច្រើន បូករួមទាំងល្បិចរបស់ឈ្មួញដីដើម្បីបំប៉ោងតម្លៃដីធ្លី។

ជាមួយនឹងវិធានការណ៍ដ៏ខ្លាំងក្លាជាច្រើនពី រដ្ឋាភិបាល និងក្រសួងពាក់ព័ន្ធ នៅចុងឆ្នាំ 2022 គ្រុនក្តៅបានចុះត្រជាក់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទីផ្សារបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងស្ថានភាពធ្ងន់ធ្ងរមួយទៀត នៅពេលដែលផ្នែកដីស្ទើរតែត្រូវបានកកនៅក្នុងតំបន់ជាច្រើនក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ។ យោងតាមស្ថិតិរបស់ក្រសួងសំណង់ បញ្ជីសារពើភណ្ឌអចលនទ្រព្យនៅក្នុងគម្រោងក្នុងត្រីមាសទី ១ ឆ្នាំ ២០២៤ មានប្រមាណ ២៣.០២៩ យូនីត ដែលក្នុងនោះសារពើភ័ណ្ឌភាគច្រើនស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកអចលនទ្រព្យបុគ្គល និងគម្រោងដីឡូតិ៍ដែលមានចំនួន ១០.៨៥៥ ឡូតិ៍តែម្នាក់ឯង។

បច្ចុប្បន្នក្រសួងសំណង់មិនទាន់មានទិន្នន័យជាក់លាក់អំពីចំនួននៃគម្រោងដីឡូតិ៍ដែលបោះបង់ចោល និងគម្រោងលក់ដីនោះទេ ប៉ុន្តែគ្រាន់តែត្រលប់ទៅតំបន់ដែលមានជំងឺដីកាលពី 2 ឆ្នាំមុន គេអាចមើលឃើញស្ថានភាពអាប់អួរនៅក្នុងតំបន់ទាំងនេះ។ ជាធម្មតានៅតំបន់ភាគអាគ្នេយ៍ តំបន់ខ្ពង់រាបកណ្តាល តំបន់កណ្តាល ឬនៅតំបន់ភាគខាងជើង គម្រោងជាច្រើនកំពុងជាប់គាំង។ មនុស្សជាច្រើនបានទិញដីក្នុងតម្លៃខ្ពស់ឥឡូវនេះវាមិនងាយស្រួលទេក្នុងការ "គេច" ដោយសារតែមិនមានប្រតិបត្តិការនៅលើទីផ្សារ។

ការលំបាករយៈពេលខ្លី និរន្តរភាពយូរអង្វែង

ទោះបីជាគេជឿថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងរងផលប៉ះពាល់ខ្លះពីបទប្បញ្ញត្តិដែលហាមឃាត់ការបែងចែក និងការលក់ដីក៏ដោយ ក៏អ្នកជំនាញនៅតែមានសុទិដ្ឋិនិយមថា ក្នុងរយៈពេលវែង ទីផ្សារអាចអភិវឌ្ឍកាន់តែមានសុខភាពល្អ។ យោងតាមលោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម បទប្បញ្ញត្តិថ្មីគឺដូចជា "តម្រង" ជួយលុបបំបាត់អ្នកវិនិយោគដែលគ្រាន់តែសុំដីសម្រាប់គម្រោងហើយបន្ទាប់មកបែងចែកនិងលក់ដីដែលមិននាំមកនូវប្រសិទ្ធភាព សេដ្ឋកិច្ច ដល់ប្រទេស។ ទប់ស្កាត់​ស្ថានភាព​ដី​ស្មាន​ត្រូវ​គេ​បោះបង់ចោល លុយ​ប្រជាពលរដ្ឋ​ដេក​ស្លាប់​ក្នុង​ដី នាំឱ្យ​ប៉ះពាល់​សេដ្ឋកិច្ច​យ៉ាង​ខ្លាំង​។

ពាក់ព័ន្ធនឹងការព្រួយបារម្មណ៍ថា បទប្បញ្ញត្តិហាមឃាត់ការបែងចែក និងលក់ដីប៉ះពាល់ដល់សិទ្ធិប្រជាពលរដ្ឋ តំណាងក្រសួងសំណង់បញ្ជាក់ថា បទប្បញ្ញត្តិថ្មីប៉ះពាល់តែអ្នកវិនិយោគប្រើដើមទុនឯកជនវិនិយោគលើវិស័យអចលនៈទ្រព្យ មិនប៉ះពាល់ដល់គម្រោងរដ្ឋដើម្បីអភិវឌ្ឍមូលនិធិដី ថវិការដ្ឋចំណាយថវិការបោសសម្អាតដី រៀបចំការដេញថ្លៃឱ្យប្រជាពលរដ្ឋទិញដើម្បីសាងសង់លំនៅឋាន និងតាមតម្រូវការធម្មជាតិរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ។ បទប្បញ្ញត្តិថ្មីនេះក៏មិនប៉ះពាល់ដល់សមត្ថភាពរបស់បុគ្គលដែលមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីស្របច្បាប់ក្នុងការបំបែកដីឡូត៍ក្នុងគោលបំណងផ្តល់ អំណោយ ទទួលមរតក ឬផ្ទេរទៅឱ្យអ្នកដ៏ទៃដែរ។

តាមទស្សនៈរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យ អាជីវកម្មជឿថាវាអាចមានការលំបាកក្នុងរយៈពេលខ្លី ប៉ុន្តែមានស្ថេរភាពក្នុងរយៈពេលយូរ។ លោក វ៉ូ ហុងថាង នាយកផ្នែកវិនិយោគនៃក្រុមហ៊ុន DKRA Group បានជូនដំណឹងថា ចំនួនផ្នែករងដីសម្រាប់លក់នៅតំបន់ទីក្រុងប្រភេទ II និង III បាននិងកំពុងកើនឡើងក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ ដូច្នេះ ការរឹតបន្តឹងផ្នែករងដោយអនុលោមតាមបទប្បញ្ញត្តិថ្មីនៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម) នឹងប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារទាំងមូលពីខាងជើងទៅខាងត្បូង ដោយ 90% នៃអ្នកវិនិយោគដែលរងផលប៉ះពាល់គឺនៅក្នុងទីក្រុងប្រភេទ II និង III ។ តាមពិតទៅ ការបែងចែក និងលក់ដីអាចបង្កឲ្យប្រជាពលរដ្ឋ ងាយរងគ្រោះ។ វិនិយោគិនជាច្រើនដែលមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុខ្សោយបានទាញយកផលប្រយោជន៍ពីគោលនយោបាយប្រមូលដី បោសសម្អាតដី សាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធស្ទីលៗ ហើយបន្ទាប់មកលក់ដីក្នុងតម្លៃខ្ពស់ដល់ប្រជាពលរដ្ឋ និងក្រុមអ្នកប្រមើលមើលដើម្បីប្រមូលលុយ។ នេះ​ជា​ដើមចម​នៃ​អតិផរណា​តម្លៃ​ដែល​បង្កើត​ជា «​ជំងឺ​ដី​» បង្ក​ហានិភ័យ​ដល់​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​។ ដូច្នេះ ការរឹតបន្តឹងផ្នែករង និងការលក់ដីត្រូវបានរំពឹងថានឹងរួមចំណែកដល់ការ "ពិនិត្យ" អ្នកវិនិយោគបង្កើតអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ លោក Nguyen Van Hau អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Asian Holdings Real Estate JSC មានប្រសាសន៍ថា៖ ការហាមប្រាមក្នុងការបែងចែក និងលក់ដីឡូត៍ក្នុងទីក្រុងពិសេស ប្រភេទ I, Type II, និង Type III មានផលប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដល់រចនាសម្ព័ន្ធនៃផ្នែកផលិតផលអចលនទ្រព្យ។ ចំនួនផលិតផលដីពីផ្នែករងក្នុងរយៈពេលខាងមុខនឹងថយចុះ ការផ្គត់ផ្គង់ខ្វះខាតនឹងធ្វើឱ្យតម្លៃដីកើនឡើង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេលវែង នេះនឹងជួយឱ្យទីផ្សារអភិវឌ្ឍកាន់តែមានសុខភាពល្អ និងធ្វើឱ្យការរៀបចំផែនការទីក្រុងកាន់តែមានលក្ខណៈជាប្រព័ន្ធ។

ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ 2023 ចែងថាសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីមិនអាចផ្ទេរទៅឱ្យបុគ្គលដែលសង់ផ្ទះដោយខ្លួនឯង បែងចែកដីសម្រាប់លក់ក្នុងសង្កាត់ ក្រុង និងទីក្រុងពិសេស ប្រភេទទី I, II, និងទី III ហើយត្រូវទទួលការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដើម្បីវិនិយោគលើគម្រោងសាងសង់លំនៅដ្ឋានស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាល។ យោងតាមក្រសួងសំណង់ ប្រទេសនេះមានតំបន់ទីក្រុងពិសេសចំនួនពីរ រួមមានទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ។ 22 ទីក្រុងប្រភេទ I; 36 ទីក្រុងប្រភេទ II; 45 ទីក្រុងប្រភេទ III ។

មីនហុយ - ឌុច ទ្រុង

ប្រភព៖ https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html